Boom kancelářské výstavby totiž skončil, příští rok má být dostaveno na nejaktivnějším trhu s kancelářemi, v Praze, nejméně metrů za poslední roky. "V příštím roce se v Praze dokončí asi 80 tisíc m2, přitom loni to bylo více než 330 tisíc a předloni 175 tisíc," říká Eva Gloserová z realitně-poradenské společnosti King Sturge.
Nové kanceláře podle odborníků v příštích dvou letech už však dál zlevňovat nebudou, protože jich bude v nabídce méně. Přestává se totiž stavět spekulativně – tedy bez toho, aby developer znal budoucí nájemce.
Vynutily si to financující banky, které chtějí mít jistotu, že developer projekt prodá a bude úvěr v pořádku splácet. "Stavby naplánovaných projektů se odkládají na okamžik, kdy získají klíčového nájemce, příkladem je South Point na Praze 4," říká Gloserová.
Vybíraví nájemci
Podle realitních makléřů řada firem šetří a stěhuje se do menších prostor nebo část své plochy pronajímají dál. Tím, kdo dnes obsazuje nově postavené prostory, jsou především finanční služby, firmy s informačními technologiemi a výrobci léků. Nájemci mají za současné situace v každém případě navrch.
Komu právě končí smlouva (zpravidla 5–10letá), může si ve starých prostorách vyjednat lepší podmínky. Nové kanceláře lákají na nejrůznější pobídky, jako jsou nájemní prázdniny (např. pět měsíců zdarma při 5leté smlouvě) nebo příspěvky na vybavení kanceláří. Se stěhováním se pojí samozřejmě náklady – firma musí zaplatit rozvod počítačových sítí, nakoupit pasující nábytek či postavit v prostoru příčky.
Potenciální nájemci se zajímají především o nové kanceláře, které jsou dobře dopravně dostupné a kde jsou v dosahu obchody a služby.
Pronajímat pod náklady se nevyplatí
"Hůře se pronajímají starší kanceláře s nižším standardem v hůře dostupných oblastech, například nedávno opuštěné projekty ve Strašnicích, na Žižkově a v Braníku," říká Bert Hesselink z poradenské firmy DTZ.
I když zůstává budova dlouho bez nájemce a vlastník musí platit její údržbu a splácet úvěr, obvykle se mu nevyplatí pronajmout ji pod náklady, raději vyčkává. Cena totiž není pro nájemce to hlavní. "Nájem představuje pro společnost jen 5 až 10 procent nákladů, je to pro ni minoritní položka. Mnohem víc jí záleží na tom, aby jí kvůli změně sídla neodešli důležití zaměstnanci," říká Eduard Forejt ze společnosti Jones Lang LaSalle.
Příkladem budovy, která dlouho čekala na nájemce, je Argo Alfa na Evropské třídě v Praze vedle budovy Citibank. Ta zůstávala více jak rok neobsazená, banka do ní plánovala expanzi, z toho však sešlo. Budovu se nakonec podařilo z poloviny pronajmout za cenu v lokalitě obvyklou, 13,5 eura.
Do nového se firmám v regionech nechce
Na nejlepších brněnských adresách stojí pronájem kanceláře nejvyšší kategorie to samé, co na periferii Prahy. A cena klesá. "Ještě nedávno se deklarovala hranice 14 euro za metr a měsíc jako nepodkročitelná. Teď se ceny pohybují od 9 do 11,5 eur podle délky pronájmu, plochy a reputace společnosti,“ uvedl ředitel společnosti Real Spektrum Jiří Fajkus.
V Brně se momentálně neobsazenost pohybuje kolem dvaceti procent kanceláří kategorie A (nepoužité, moderně vybavené). "Ještě před dvěma lety to bylo 30 %, podíl pak rychle klesal, ale s příchodem krize se nárůst obsazenosti zadrhnul," popsal Fajkus.
Developeři, kteří ještě stavět nezačali, nyní vyčkávají, jestli se ekonomice začne dařit a banky jim začnou zase věřit.
"Zájemci jsou opatrnější a víc se rozmýšlejí," uvedl mediální zástupce holandského developera CTP Invest Marek Roll. Stavbu Spielberk Tower, ve které měl kromě kanceláří fungovat i luxusní hotel, firma už před časem dočasně pozastavila.
| Celková plocha (m2) | Plánované dokončení v roce 2009 (m2) | Neobsazenost 2008 (v %) | Neobsazenost 2009 (v %) | |
| Praha | 2 615 000 | 107 938 | 5,6 | 10,3 |
| Brno | 27 500 | 16 400 | 18,0 | 20,0 |
| Ostrava | 92 100 | 27 000 | 18,0 | 26,6 |
| Plzeň | 35 000 | - | - | 21,1 |
Pramen: DTZ, King Sturge
Mimo Prahu je podle odborníků nyní těžké rekrutovat nájemce do čerstvě postavených kanceláří z řad těch, kteří již sídlí ve starších prostorách. "Většinou jsou spokojeni s tím, co mají," říká Forejt.
V menších českých městech je větší podíl kanceláří v rekonstruovaných starších domech – jde o kategorii B a C. S jejich obsazením mají agentury ještě větší problémy než u novostaveb. "Dokonce dochází k tomu, že byty, které se před časem rekolaudovaly na kanceláře, se nyní opět upravují na bydlení," uvádí Fajkus.
Prodejci nových kancelářských prostor věří, že se zhruba za dva roky stavba znovu rozjede naplno – a s tím i objemy prodaných ploch, které je živí. Do té doby budou agentury prodávat projekty především na papíře.
"Pokud by ekonomika opět od roku 2010 začala růst, pak by mohlo dojít i k nárůstu výstavby kancelářských ploch v letech 2011 až 2012," předpovídá Hesselink.
