Jak vás vůbec napadlo ucházet se o vlaková nádraží?
Z veřejných zdrojů. Vždy, když noviny píší o prodeji budov, děláme si k tomu analýzy a umíme na to reagovat. Debata nám přišla zajímavá a prodávaný majetek komerčně funkční. Sice v tuto chvíli neznáme úplně podrobnosti, v další fázi bychom potřebovali některé údajně doplnit a ověřit. Ale z hlediska našeho byznysu to smysl dává. Proč nevlastnit nádraží?
Jde o stovky budov, kromě velmi atraktivních nemovitostí, jako je Hlavní nádraží v Praze, tam je celá řada problematických nemovitostí. Jak byste si s tímhle poradili?
Ano, jsou tam perly i nemovitosti prakticky se zápornou hodnotou. Je to ale cena za balíček, který má své plusy a minusy. Cena s tímto rozptylem počítá. Navíc některé nemovitosti jsou problematické optikou současného vlastníka, který se na ně dívá jen jako na nádraží. My v nich ale vidíme nemovitosti s různými příležitostmi, kde dokážeme využít synergie s našimi stávajícími aktivitami.
Nabízí se zapojení vašich stávajících partnerů? Třeba regionálních obchodníků typu Hrušky?
Určitě ano. Ale máme v nájmu i další řetězce, ať je to Billa, Tesco. Ti všichni mají koncepty, které mohou do drážních budov zapadat. Vezměte si trendy na trhu - třeba spojení Billy a čerpacích stanic Shell. Jde o rozšiřování prodeje potravin na benzínkách. To je podobná logika, která by mohla fungovat na nádraží. Je to pochopitelně běh na delší trať, při tak velkém množství budov to neuděláte za den. Ale při naší síle a velkosti jsme připraveni koncept rozvíjet a dát státu určité garance dlouhodobé strategie.
Šéf realitní skupiny CPI Zdeněk Havelka.
Jedním z argumentů, proč ČD prodávají nádraží, jsou dotace, které by nový vlastník, tedy Správa železniční dopravní cesty (SŽDC), mohl čerpat. V případě soukromého komerčního vlastníka ale tato možnost padá. Počítáte s tím?
Dotace jsou možná pro někoho pěkná věc, ale my jsme komerční subjekt, který dotace nečerpá a nikdy nečerpal. Z tohoto pohledu je to jen těžší úkol zajistit provoz budov tak, abychom se bez dotací obešli.
Co je na prodávaném majetku pro vás nejzajímavější? Pražské Hlavní nádraží?
Je toho více, ale Hlavní nádraží je určitě dobrou ukázkou toho, jak není vždy dobře využitý potenciál některých nemovitostí. Nájemce, italská společnost Grandi Stazioni, neplní řadu bodů smlouvy. Nemyslím, že je tu prostor stále mu něco odpouštět a posouvat termíny pro smluvenou rekonstrukci. Naopak si myslím, že je tu prostor pro mnohem tvrdší postoj. My bychom s péčí řádného hospodáře rozhodně takhle benevolentní nebyli.
Některé hlasy hovoří o tom, že vaše nabídka je účelová, že jste součástí nějaké politické hry, která má pro České dráhy vymoci více peněz, případně převod zcela zablokovat. Co na říkáte?
Určitě to účelová hra není, my jsme skutečně vážným zájemcem o tyto nemovitosti. Suma čtyři miliardy vychází z našeho prvotního odhadu z veřejných zdrojů. Nevylučuji, že při hlubší analýze může být suma i vyšší.
Před časem jste hovořili o tom, že jako skupina trochu zpomalujete, že chcete být obezřetnější a defenzivnější, třeba směrem k zadlužování. Jak to jde dohromady s případným nákupem 1600 nemovitostí od ČD?
Naše strategie není černobílá. Máme sice konzervativní postoj, ale to neznamená, že nechceme nakupovat a růst. Jen více myslíme na zadní vrátka. Doba je nyní z pohledu byznysu extrémně dobrá, ale my chápeme, že tomu tak nemusí být napořád. Proto z toho, co vyděláme, máme třetinu na akvizice, třetinu na snižování zadlužení a třetinu si necháváme v hotovosti jako rezervu. Ale když přichází zajímavá příležitost, máme dostatečné prostředky na nákupy. Ono se může zdát, že jsme v poslední době koupili spíš menší věci, ale v součtu to několik miliard dá. Ale jestli se nyní bavíme o čtyřech miliardách, není to nic mimořádného, co by nebylo v našich možnostech. Naopak i to odpovídá spíše konzervativnímu a přirozenému růstu.
Financovali byste transakci z vlastních zdrojů, nebo byste si část půjčili?
Asi by nebyl problém dát to z vlastních zdrojů, ale je to předčasné. Určitě bychom se o tom bavili i s bankami.
Není to i na vás přece jen velký počet nemovitostí, které byste najednou získali?
Šestnáct set budov je určitě velké číslo. Ale my už nyní máme tisíce nemovitostí. Jen z pohledu našich bytových domů máme patnáct set čísel popisných. Zároveň jsme velmi silní v regionálním retailu, takže máme našimi týmy pokrytou celou republiku. Nádražími bychom si naše portfolio jen zahustili, ale rozhodně kvůli tomu nemusíme budovat novou regionální strukturu poboček. To by bylo samozřejmě hodně náročné. My už ji máme, takže se toho rozhodně nebojíme.
Na druhé straně s dopravními stavbami tohoto typu zkušenosti nemáte. Nebojíte se nového oboru, který má svá pravidla?
Určitě v tom nejsme odborníci a budeme se učit. Ale počítáme s tím, že případnou akvizici budov by doplnila i akvizice lidí a odborníků. To je běžná praxe i jiných budov, kde není od věci s budovou koupit i jejího správce, který jí zná nejlépe. Podobně bychom mohli postupovat i v případě nádraží.
Jaké šance si vůbec dáváte? Je to hodně politicky citlivé.
To je spíše otázka na druhou stranu. My si to určitě dovedeme představit. Všechny strategické záležitosti lze dojednat a smluvně ošetřit, v tom z našeho pohledu problém není. Ale musí tam být vůle. Ve světě je běžné, že letiště i nádraží patří do portfolií realitních investorů.
Už máte od představitelů Českých drah nějaké reakce?
Zatím nikoliv, čekáme na ní. Je to hodně čerstvé.
