„O bublině v Česku bych zatím určitě nemluvil. Oproti poslednímu boomu jsou nemovitosti v průměru asi o 10 až15 % dražší. Lepší jsou ale i podmínky v ekonomice. Zatím se nekoná nějaký masivní útok investorů na reality. Myslím, že tu jistá rizika jsou, ale ta jsou vyvážena dobrou kondicí ekonomiky a očekávaným růstem sazeb,“ říká o situaci na českém trhu komerčních nemovitostí partner v investičním týmu společnosti Cushman & Wakefield Alexander Rafajlovič.
Ceny bytů v Praze prudce rostou. Staví se méně než v době krize |
Za nebývalý boom na Západě může příliv kapitálu od drobných evropských investorů, kteří chtějí zhodnotit své peníze v nemovitostních fondech. Obvykle by jejich peníze mířily do státních dluhopisů, ale ty vynášejí tak málo, že prakticky ani nepokryjí inflaci.
Díky tomu příjmy z francouzského investičního fondu Société civile de placement immobilier, který nakupuje aktiva po celé Evropě, dosáhly v loňském roce 5,6 miliardy eur – o třetinu více než v roce 2015. Adrian Benedikt, ředitel pro investice do nemovitostí ve společnosti Fidelity, v tom vidí charakteristické rysy nemovitostní bubliny: „Malí investoři, kteří jsou hladoví po ziscích, vytlačují velké mezinárodní hráče. Tím tlačí ceny nemovitostí nahoru a zároveň snižují výnosy na neudržitelné úrovně, které už nekompenzují ani kapitálové riziko.“
Problém se zatím týká jen velkých měst
„Současná poptávka po komerčních i rezidenčních nemovitostech v sobě zahrnuje i investiční poptávku, která může časem úplně vyprchat, nebo se změnit naopak v prodeje, pokud porostou úrokové sazby, respektive pokud bude dostatek jiných výnosných defenzivních investic. Týká se to zejména velkých měst, v Evropě zejména Londýna, ve světě především New Yorku, Hong-Kongu nebo Sydney v Austrálii,“ komentuje situaci analytik BH Securities Martin Vlček.
„S tím, jak roste objem investic do nemovitostí, a s blížícím se desátým ‚výročím‘ vypuknutí krize se množí i dotazy na to, zda se situace náhodou neopakuje. Zatím se však liší v několika ohledech,“ vysvětluje Alexander Rafajlovič.
Podle něj investoři kupují nemovitosti na trhu, který má skutečně dobré parametry – lidé utrácejí v obchodech, firmy rozšiřují svoje kapacity. „Nájemné oživuje jen mírně. Zatím jsme stále pod úrovní posledního vrcholu, což znamená, že investoři nekupují ‚přepálené nájmy‘, které vkrizi strmě oslabí,“ vysvětluje Rafajlovič s tím, že podle jeho názoru investoři zatím příliš neriskují.
Připouští však, že se v posledních měsících začaly objevovat i opačné signály, které ukazují na rostoucí bublinu. „Mezi ty patří výše zmíněný příliv financí do otevřených nemovitostních fondů a tlak na jejich výkonnost. Dále pak nedostatek pracovních sil, kvůli kterým vlastníci komerčních nemovitostí musí přehodnotit své plány na rozvoj. Na trhu je také patrné rostoucí omezení nabídky vhodných nemovitostí ke koupi. A konečně i očekávané zvýšení úrokových sazeb (nejen v Česku, ale spíše v EU a USA) by mohlo přispět ke stabilizaci nepoměru mezi nabídkou a poptávkou, otázkou ale je, jak rychle k němu dojde,“ dodává Rafajlovič.
Na trh s nemovitostmi měl vliv Brexit
Hlasování o brexitu ukázalo, jak rychle se může populární trh s nemovitostmi zklidnit. Poté, co se Velká Británie v červnu 2016 rozhodla opustit EU, drobní investoři začali stahovat své peníze z britských kapitálových fondů. Sedm velkých fondů, které držely komerční nemovitosti v hodnotě asi 15 miliard liber (438 miliard korun), se kvůli tomu ocitlo bez hotovosti a muselo pozastavit své obchodování.
Ceny starších bytů stouply v Česku od roku 2000 trojnásobně |
Francouzské fondy podle Fidelity International riskují podobný osud. „Mnoho drobných investorů vůbec neví, jak tato aktiva fungují, a domnívají se, že v případě potřeby mohou své peníze z nemovitostních fondů rychle stáhnout,“ říká Adrian Benedict.
V květnu agentura Reuters informovala, že člen německé rady Bundesbank Andreas Dombret během vystoupení ve Frankfurtu varoval banky a finanční regulační orgány, že na německém realitním trhu už „semafor svítí oranžově“.
Ceny v Německu, které byly v minulosti v porovnání s ostatními evropskými zeměmi poměrně nízké, se v posledních letech prudce zvýšily. V Berlíně, Hamburku, Mnichově nebo Frankfurtu se od roku 2010 zvýšily o více než 60 procent.
