Dřív totiž lákaly na nižší sazby jen ty nově lovené. Trend potvrzují bankéři i prodejci hypoték. "Riziko v ekonomice vidí banky stále enormní, bojí se růstu neplatičů, a proto si více váží starých zákazníků. V našem běžném provozu se snížil počet refinancujících klientů asi na čtvrtinu," uvedl majitel poradenské firmy Callido Finance Tomáš Prčík.
Jeho slova potvrzuje i Tomáš Drábek, šéf segmentů retailového bankovnictví UniCredit Bank, která patří na trhu hypoték kvůli snaze o získávání podílu dlouhodobě k levnějším. "S poklesem počtu refinancovaných hypoték souvisí také změna motivačního schématu v bankách. V době růstu bylo všechno zaměřené na získávání nových klientů, teď se začalo oceňovat uvnitř banky i udržení dobrých klientů," objasňuje Drábek.
proč ubývá převodů1) Banky se začaly chovat ke starým klientům lépe, ale první nabídka stejně není férová. 2) Banky stavějí proti refinancování, které jim přináší zvýšené náklady, další bariéry. Dopisy klientům, jež je upozorňují na lhůtu, kdy mohou hypotéku u staré banky vypovědět, jim chodí stále pozdě a banky přidávají i další šibeniční termíny pro úspěšné vyřízení převodu. 3) Lidé mají kvůli krizi často horší platební morálku při splácení staré hypotéky a přibývá jim záznamů v úvěrovém rejstříku. U nové banky by neprošli a rádi zůstanou u staré banky i s horšími podmínkami. |
Ve vývoji ovšem hraje velkou roli také byznys, jenž se s refinancováním pojí. Letos může změnit hypoteční banku zhruba padesát tisíc lidí a s tím, jak se loni převody hypotékářů ve velkém rozjely, začaly banky sčítat ztráty z "nedoběhnutých" obchodů.
Náklady jim rostly také kvůli vyplácení nových provizí makléřům, kteří klienty k refinancování vedli.
Pro makléře se totiž proces minimálně na část loňského roku stal významným zdrojem příjmů, protože nově uzavíraných hypoték bylo málo. "Banky se částečně lekly byznysu, který se kolem refinancování rozjel," říká generální ředitel Fineo group Boleslav Beveláqua.
První nabídka není férová
Podle něj se teď situace obrátila a refinancovaných případů zaznamenává jeho firma minimum, zatímco nových hypoték jí meziročně přibylo asi o 15 procent.
Banky, které okolnosti na trhu v podstatě donutily zlevnit hypotéky i pro staré klienty, to však nedělají automaticky. "První nabídka od staré banky stejně není férová. Klient se musí ozvat, aby přistoupila na lepší podmínky," upozorňuje Milan Roček, předseda představenstva firmy Hyposervis.
Oblíbený trik je co nejvíce zkracovat lhůtu, kterou má klient na vyřízení přechodu k nové bance, a tím si ho udržet i za horších podmínek. "Dopisy upozorňující na vypršení fixace chodí stále pozdě a banky přidávají i další lhůty pro úspěšné vyřízení refinancování," vysvětluje Roček.
kalkulačkaSpočítejte si měsíční splátky u hypotéky. |
Chyba není jen na straně peněžních domů. Podle Ročka stojí za poklesem refinancování také chování klientů, kteří se kvůli krizi dostávají často do problémů se splácením své hypotéky.
Pokud mají klienti při splácení hypotéky špatnou historii či jim v průběhu placení přibyl záznam v registru dlužníků třeba z běžného spotřebitelského úvěru, nová banka o ně zájem mít nebude. Pak jim nezbude, než aby se spokojili s podmínkami o něco horšími u původního peněžního domu. I ty se ovšem pomalu zlepšují. Banky již od podzimu loňského roku hypotéky mírně zlevňují.
Pokles bude pokračovat
Stojí za tím částečně snaha dávat jich více, protože realitní trh stále skomírá a lidé jsou při nákupu domů a bytů opatrní, ale možná ještě důležitější jsou vyšší marže, z nichž mohou ve prospěch klienta snáze část obětovat.
Oproti vrcholu finanční krize téměř před rokem a půl si totiž mohou půjčovat hlavně na kratší dobu levněji, a marže jim proto v tomto srovnání vzrostly. "Odhaduji, že tehdy měly banky marži na hypotéce kolem 0,9 procentního bodu, dnes to může být i přes dva body," říká Prčík z firmy Callido Finance. Podle něj v posledním měsíci zlevnily prakticky všechny bankovní domy.
Svou základní marži například jasně odkrývá UniCredit Bank, která přišla s novou hypotékou, jejíž sazba je vázána na jednoměsíční mezibankovní úrok, takzvaný Pribor. K němu připočítává pevně danou marži, která je 2,7 procentního bodu, a tím se dostává na aktuálních 3,93 %. Dosažení takové sazby je omezeno několika podmínkami, mimo jiné musí mít klient peníze na minimálně 15 procent ceny nemovitosti.
Sazby na celém hypotečním trhu sleduje Fincentrum Hypoindex, podle nějž úroky klesly v únoru na dvouleté minimum. A pokles pravděpodobně bude pokračovat. Dnes Česká spořitelna oznamuje akční jarní nabídku, při níž může sazba klesnout až na 4,49 procentního bodu. Ale dosáhnou na ni jen klienti banky, kteří si zvolí pětiletou fixaci úroků, minimálně dvacetiletou splatnost, a navrch přihodí pojištění schopnosti splácet.
