"Zatímco například v roce 2007 stačilo developerům 10 procent vlastních prostředků a zbytek půjčila banka, nyní finanční instituce požadují spoluúčast 30 až 40 procent. To si řada developerů nemůže dovolit, a proto budou v budoucnosti čím dál více přibírat jako společníky soukromé investiční fondy," popisuje Jiří Volf z realitně poradenské firmy King Sturge.
Podle něj budou soukromí investoři do projektů vstupovat především jako spoluvlastníci účelově založených společností, v nichž budou držet určité podíly. V současnosti, kdy se trend soukromých peněz v branži rozšiřuje, činí podle Volfa investiční horizont, tedy doba, po jejímž uplynutí chtějí investoři z projektu vystoupit, pět až sedm let.
Banky se stáhly z řady rozjetých projektů
"Pro stavitele jsou soukromé peníze poměrně drahé, ale často nemají příliš na výběr. Na rozdíl od čtvrtinových výnosů, jež žádají investoři, půjčovaly banky za šest až sedm procent," dodává Volf.
Partnerství developer – investor se v současnosti uzavírá prakticky ve všech fázích rozpracovanosti projektů. Část z nich se zastavila uprostřed budování proto, že od nich banky daly ruce pryč a žádaly okamžité splacení půjček. Další se ani nerozjely, protože stavebníci nesplnili podmínky, jaké si pro poskytnutí úvěrů kladly banky.
Kromě větší spoluúčasti přitvrdily finanční domy i v dalších oblastech. "Převážná většina projektů stojí proto, že banky teď nebudou financovat nic, dokud developeři neprokáží požadované procento prodaných bytů předem," vysvětluje Katarína Turňová z poradenské firmy CB Richard Ellis.
To potvrzuje Ásim El Amin z vedení developerské společnosti GIP Group. "Kvůli přísným podmínkám, které si kladou banky, hledáme v současnosti investora například pro náš bytový projekt v Nymburce. Půjde zhruba o sto bytů v lokalitě, kde neběží žádná jiná bytová výstavba," uvedl Amin.
Podmínka: 100 bytů, dobrá lokalita a dobrý plán
Podle něj chtěla banka ještě větší záruky, než uvádějí poradci. "Žádala po nás 45 procent bytů prodaných před zahájením výstavby a polovinu vlastních peněz. To byly zkrátka podmínky, které jsme nemohli akceptovat," dodal. Amin tvrdí, že mohli nabídnout jen třicet prodaných bytů.
Právě projekt jeho firmy spadá do kategorie, o kterou mají soukromí investoři největší zájem. Podle analytiků z King Sturge vyhledávají projekty do 100 bytových jednotek s minimální spoluúčastí pět milionů eur (129 milionů korun).
Na trhu však působí i řada developerů, kteří tvrdí, že žádné úvěry ani spolufinancování nepotřebují. Mezi ty, kteří dlouhodobě prohlašují, že vše stavějí z vlastních zdrojů, patří například společnosti Central Group či Ekospol.
"To, že řadě našich developerů nabízejí soukromí investoři své peníze, dobře víme, za námi ale žádný zatím nepřišel. Navíc bychom nabídku asi ani nevyužili. Stále jsme schopni fungovat bez úvěrů," říká šéf Ekospolu Evžen Korec.
