Někteří si od toho slibují růst cen nemovitostí. Jiní žádné převratné pohyby trhu neočekávají. Mezi nimi je i Ivo Gavlas, šéf realitní kanceláře Gavlas.
Jak se díváte na návrh zákona o nájemném, který žádné významné uvolnění a možnost zvyšovat nájmy nepřináší?
Zasahování státu do cen považuji za chybný krok. Stát argumentuje tím, že by po úplné deregulaci bylo draho, ale to by pak mohl regulovat úplně vše, třeba ceny potravin. Stát by se měl postarat, aby nebyly po případné deregulaci na jedné straně prázdné byty a na druhé straně lidé bez bydlení na ulici. Když bude většina bytů obsazená, tak sociální problém nevzniká.
Co by se stalo, kdyby se stát vzdal regulace nájemného?
V krátkém období by se cenová hladina ustálila na úrovni, která by nebyla o mnoho vyšší než dnes. Například v Ostravě by ceny byly jako dnes, protože už v současnosti jsou tržní ceny stejné jako ty regulované. Pouze v přechodném období, než se ceny ustálí, by stát měl zamezit určitým excesům. Po tomto období by stačila regulace jako v Německu, kde může majitel zvýšit nájem pouze tehdy, pokud se za srovnatelný byt platí jinde víc.
Znamená to, že i současný trh je deformován regulovanými cenami?
Určitě a je to vidět i ve statistikách. Počet bytů v Česku na tisíc obyvatel je srovnatelný se zeměmi Evropské unie. Velký rozdíl mezi regulovanou a tržní cenou vede k tomu, že lidé si drží dva i více bytů s regulovaným nájmem, protože to pro ně není drahé. A buď je pronajímají načerno, nebo si je mohou držet pro děti třeba i deset let. Takže proti poptávce stojí ještě menší nabídka, trh se odehrává jen v malé části.
Nové nájemní smlouvy nepodléhají regulaci. Proč tu soukromí investoři nestavějí nájemní byty?
Problém je v občanském zákoníku, který vám neumožňuje vypořádat se v krátké době s neplatičem. Viděl jsem reportáž v televizi, kde si belgický majitel postěžoval, že to trvá i sedm měsíců. No to je nádhera, to by český majitel zajásal. Nájemníci v Česku se často chovají, jako by byt vlastnili. Když neplatí, tak je nevystěhujete, a nájemní byty se navíc prakticky dědí.
Je podle vás větší problém trhu regulace nájemného, nebo občanský zákoník, který silně chrání nájemníky?
Problém je v obojím. Kvůli občanskému zákoníku se byty pronajímají maximálně na rok a jsou požadavky na platby předem. Investoři stavějí a prodávají hlavně do osobního vlastnictví. Řada majitelů také odmítá pronajmout byty rodinám s dětmi, protože se bojí, že byt se jim už nikdy neuvolní. Je to iracionální chování, ale je to tak. Výsledkem je, že čím je vyšší ochrana nájemníků, tím hůře se nebydlící dostanou k nějakému nájmu.
Majitelé domů tvrdí, že nájemní byty pomalu mizí. Souhlasíte s tím?
Je to tak, protože soukromí investoři nájemní byty nestavějí. Výjimkou jsou rezidenční byty, kde sídlí manažeři zahraničních firem. Ale aby někdo běžně stavěl byty pro průměrně vydělávajícího člověka, tak to ne. A nájemních bytů ubývá i v rámci privatizace obecního fondu.
Řada lidí očekává, že vstup Česka do Evropské unie zahýbá trhem s byty, že půjdou ceny nahoru. Je to správná úvaha?
Myslíte, že se přiženou do Česka třeba davy Berlíňanů, aby skupovali panelákové byty na sídlištích, protože jsou tu levnější? No to určitě ne. V Praze stojí byt jeden a půl milionu korun a identický v Ostravě čtyři sta tisíc. A nevšiml jsem si, že by se lidé z Prahy masivně stěhovali do Ostravy. Stejně tak se sem nepoženou Němci nebo Belgičané, aby zvýšili poptávku a vytáhli ceny nahoru.
A co se tedy stane?
Ve stručnosti třeba o pražských panelákových bytech. Lidé neodůvodněně čekají prudký růst cen a byty kupují i ti, kteří by je normálně kupovali až za několik let. Ze stejného důvodu majitelé vyčkávají s prodejem. Po vstupu do unie ti, co vyčkávali, uvidí, že stejně víc nevydělají, a dají byty na trh. Situace se obrátí, stoupne nabídka a ceny nemohou reagovat jinak než poklesem.
