Pražský magistrát zrušil v polovině července územní rozhodnutí pro projekt s 95 byty v Horních Měcholupech a vrátil ho zpět k projednání úřadu městské části. Koncem června úřad Prahy 15 shodil ze stolu stejný klíčový dokument pro projekt se šesti sty byty v Hostivaři.
Za výstavbou stojí v obou případech společnost Ekospol, jeden z největších českých rezidenčních developerů. A ta od klientů už vybrala desetitisícové rezervační poplatky. Byty přitom budou dokončeny přinejlepším v roce 2019, minimálně o rok později oproti plánu.
Rezervace, nebo prodeje?
V povolovacím procesu se dnes v Praze nedaří snad žádnému z developerů. Odvolání, vracení a napadání u soudu jsou běžná. Ekospol je však jiný v jedné podstatné věci: zpoždění se bezprostředně dotýká nejen firmy, ale i jejích klientů.
Developer totiž od předloňska dodává na trh byty v projektech, pro které nebylo vydáno územní rozhodnutí, a tedy ani to stavební. Od toho, aby mohl developer vůbec „kopnout do země“, je tedy dělí ještě dva, často roky trvající úřední procesy.
Ekospol od klientů za tyto byty nevybírá celou částku ani její podstatnou část, ale jen desetitisícové rezervační poplatky. Majitel Ekospolu Evžen Korec přesto opakovaně rezervace definoval jako závazné a ve statistikách je vykazuje jako prodeje. Umožňuje mu to mimo jiné prezentovat svou firmu jako jedničku na trhu.
Za to ho konkurenční developeři kritizovali. „Jedná se o virtuální byty bez licence, u nichž není jasné, zda vůbec vzniknou,“ upozorňoval už dříve šéf Trigemy Marcel Soural.
Spory nakonec vedly k tomu, že Ekospol opustil tříčlennou skupinu developerů srovnávajících a reportujících statistiky za celý trh. Majitel Central Group Dušan Kunovský se dokonce neúspěšně s Ekospolem soudil kvůli tomu, že se na základě rezervací na byty bez územních rozhodnutí označuje za lídra tuzemského trhu (více jsme psali zde).
Developer se odvolává, vidina stavby se však posouvá
Výsledkem této prodejní strategie je, že nyní téměř sedm set zákazníků ztratilo reálnou představu o tom, kdy se budou moci do „svých“ bytů nastěhovat. Navíc kvůli Ekospolu nebudou moci využít své desetitisíce korun sloužící k rezervaci bytu o několik měsíců déle.
„Úvodní termín dokončení na jaře 2018 se nejspíš protáhne až do roku 2019,“ prohlašuje Korec k měcholupskému projektu, kde podle něj za chybu nemůže investor, ale formální chyba úředníků.
Že bude zdržení jen v řádu měsíců, doufá i u výrazně většího hostivařského projektu. Tam stavební úřad zdůvodňuje zamítnutí rozporem s územním plánem, což představuje mnohem větší komplikace.
Korec uvádí, že zamítnutí proběhlo „nezákonně a s jediným cílem: poškodit Ekospol“. „Proti zamítnutí naší žádosti jsme se odvolali a nyní čekáme na opětovné projednání,“ říká majitel Ekospolu.
Zároveň dodává, že kdokoli ze sedmi stovek zákazníků ve zmíněných projektech bude chtít od smlouvy odstoupit, Ekospol mu vyhoví a poplatek vrátí. „S klienty stále jednáme, přesný počet těch, kteří budou chtít poplatek zpět, budeme znát až za několik týdnů,“ dodává Korec.
Hypoteční poradce: Pro klienta je to riziko
Přístup Ekospolu napovídá, že by nemělo hrozit opakování známé kauzy H-System, v níž přišli klienti kvůli podvodům developera o životní úspory. Přesto spoléhání se na koupi bytu bez vydaného územního rozhodnutí s sebou podle manažera hypotečního centra Golem finance Radka Slavíka nese rizika.
Málokterá banka podle něj schválí hypotéku na nemovitost bez územního rozhodnutí. Možností je rezervovat byt a hypotéku řešit až po vyřízení všech nutných povolení stavby. V mezidobí od počáteční rezervace se ale mohou změnit podmínky na trhu a úvěr či nákup bytu nemusí být pro kupující už výhodný.
Zároveň musí klient počítat s tím, že bude své současné, zpravidla nájemní bydlení potřebovat delší dobu, než kdyby kupoval byt v již vznikající nebo dostavěné nemovitosti.
Například byty ve zmíněném projektu Nové Měcholupy VI začal podle údajů na webu Ekospol „prodávat“ v květnu 2014. Od té chvíle uplynuly více než dva roky, dosud nemají byty povolení a není tedy jasné, kdy vzniknou. Pokud se podaří dostavět byty v novém termínu (tedy v roce 2019), teoreticky by se do nich lidé mohli nastěhovat pět let od zahájení rezervace.
„Pokud za mnou přijde klient s vyhlédnutým bytem bez územního rozhodnutí, vysvětlím mu rizika a zpravidla doporučím zvážit jiné možnosti. Obecně platí čím blíž ke kolaudaci, tím lépe,“ dodává Radek Slavík.
Na otázku, zda v této situaci opravdu není vhodné opět byty umísťovat na trh až po vyřízení všech povolení potřebných ke stavbě, jako to dělají ostatní firmy, Korec odpovídá negativně. „Vámi uvedený postup je jeden z možných přístupů, který však má své zásadní slabé stránky. Proto ho nepreferujeme,“ říká pouze, aniž slabé stránky varianty preferované konkurencí rozvádí.
