Jestliže v bance neježí potřebné úspory, nastává čas přemýšlení a kombinací: půjčí rodiče, spořitelna, dosáhnu na hypotéku? Podobný problém mají i modelové rodiny. Podívejte se, co jim doporučují finanční poradci.
| Mladý muž, žije v Praze, v nájmu v jedné místnosti, za ni platí 3000 korun měsíčně - úspory 100 000 korun - čistý příjem 20 000 korun měsíčně - nemá stavební spoření - měsíčně může spořit/splácet 5000 korun |
Petr Syrový, Sophia Finance
Doporučuje: byt za 750 000 korun
Čím platit:
- 250 000 korun stavební spoření
- 500 000 korun hypotéční úvěr
Jak postupovat:
Založit nové stavební spoření s vkladem 100 000 korun a cílovou částkou 250 000 korun. Požádat o překlenovací úvěr ve výši 250 000 korun. Na zajištění úvěru bude stačit jeden ručitel. Mladý muž bude splácet asi 2000 korun měsíčně. Dále požádat o hypotéční úvěr a to ve výši 67 procent z kupní ceny bytu. Hypotéka bude zajištěna kupovanou nemovitostí. Měsíční splátka hypotečního úvěru vychází na zhruba 4000 korun. S daňovými odpočty ve výši 1150 korun za měsíc se výsledná celková splátka bude pohybovat okolo 5000 korun měsíčně.
Ivana Kykalová, Slon
Doporučuje: pokud by chtěl mladý muž bydlet do tří měsíců, dosáhne na byt v ceně zhruba 900 tisíc korun.
Čím platit:
- hotovost 100 tisíc korun, z toho 72 tisíc korun vložit do stavebního spoření
- hypotéka 640 tisíc korun na 20 let, splátky zhruba 5100 korun měsíčně, státní podpora 700 korun
Jak postupovat:
- překlenovací úvěr ze stavebního spoření 240 tisíc korun, splátky úroku 1850 korun, dospořování 1680 korun zhruba do prosince 2003, a po té jen splátky úvěru 1680 korun zhruba do února 2010 Měsíční zatížení po daňových odpočtech by do konce roku 2003 činilo zhruba 7200 korun, po té by se snížilo na 5350 korun.
Emil Dočkal
V takovémto případě je především nutné zamyslet se nad budoucností, chce-li zůstat mladý muž delší. dobu sám, nebo zda se bude chtít brzy oženit. Proč?
Budování nového bydlení ve dvou totiž přijde určitě levněji než individuálně. A pak, při brzkém sňatku určitě o naspořených 100 tisíc korun brzy přijde (svatba, dítě a podobně). Důležitá je i pracovní kariéra. 20 000 korun měsíčně je určitě pro mladého člověka hezký výdělek.
Má však háček, jedná se "jen" o start do života (například o mladého podnikatele, který začíná podnikat v zajímavém oboru), nebo o dlouhodobější a relativně neměnnou mzdovou perspektivu (například zaběhnutý technik v elektrárně)?
V prvním případě si může dovolit ještě chvíli počkat v podnájmu, a pak "se rozjet", ve druhém případě se mu vyplatí "vsadit" na stavební spoření. Z popisu mladého muže vyplývá, že dosud moc prozíravý nebyl.
Možná má za zády bohaté rodiče, ale to pak není "standardní" mladý muž. Takovému mladíkovi bych doporučil, aby si rychle pořídil stavební spoření a se 100 tisíci korunami zkusil obchodovat na akciovém trhu, anebo ještě lépe, je investoval do vlastního podniku. Což ale vyžaduje určité vzdělání a skrývá riziko, které akciový trh a podnikání přináší.
Radim Dohnal
Přestože tento mladík v současné době nemá problém a takováto situace mu asi vyhovuje, bylo by od něj nezodpovědné alespoň nepřemýšlet o vlastním bydlení. Vzhledem k cenám bytů v Praze nemá nárok získat hypoteční úvěr se zamýšlenou splátkou 5 tisíc korun. Buď se musí více snažit, nebo více spořit, a pak byt získat pomocí hypotéky, nebo se smířit s tím, že pomocí stavebního spoření to bude mít složitější.
Jak postupovat:
Pokud by si v červenci uzavřel smlouvu o stavebním spoření a jednorázově na ni složil 100 000 korun z úspor a pak každý měsíc spořil 5000 korun, mohl by si k naspořeným prostředkům (asi 483 000 korun) vzít v prosinci 2006 úvěr jako zbytek do 900 000 korun.
Dosáhl by tak spíše na menší byt. Ekonomičtější by bylo odsunout zamýšlenou koupi na později a do té doby oněch 100 000 a 5000 měsíčně někde zhodnocovat. Pokud by si vybral například stavební spoření, měl by v prosinci k dispozici zhruba 480 000 korun (v závislosti na spořitelně a variantě).
Naspořené prostředky by mohl použít k založení nového stavebního spoření. Jiné formy spoření během prvních pěti let sice mohou přinést vyšší výnos než stavební, ale nikoli možnost výhodného úvěru s šestiprocentní úrokovou sazbou. Tyto varianty počítají s investicemi vyššími než 5000 korun měsíčně a případně s jednorázovou stotisícovou.
Předpokládejme, že se vyplatí zakoupit nemovitost v Praze již nyní a neplatit neregulované nájemné. Doporučuji tedy použít hypotéku. Pokud si přeje zakoupit byt za 1 500 000 korun, pak bude splácet dvacet let okolo 11 000 až 13 000 korun měsíčně. (Částky jsou počítány jako čisté, tedy po odečtení případné útokové dotace na nové nemovitosti.) Lze přemýšlet i o kombinaci stavebního spoření s hypotékou.
| Rodina se čtyřletým dítětem, žijí v menším městě u rodičů a neplatí nájem * úspory 80 000 korun * čistý příjem 25 000 korun měsíčně * mají tři stavební spoření, po dobu pěti let spořili 4500 korun * měsíčně mohou spořit/splácet 6000 korun |
Petr Syrový, Sophia Finance
Doporučuje: byt za 840 000 korun
Jak postupovat:
* Použít všechny tři smlouvy o stavebním spoření založené před pěti lety, na kterých je dnes naspořeno zhruba 115 000 korun. Na každou smlouvu by měla rodina vložit ještě 25 000 korun z vlastních úspor a zvýšit tak cílovou částku na 280 000 korun.
* Ve spořitelně budou potřebovat zajistit úvěr ve výši 420 000 korun, což je možné buď stavěnou nemovitostí, nebo pomocí tří ručitelů. Ručitelé umožní koupit družstevní byt, který není možné dát do zástavy.
* Doba splatnosti úvěrů je asi 7 let s měsíční splátkou 5880 korun. Zaplacený úrok je možné ještě odečíst z daní, takže výsledná splátka bude 5500 korun.
Ivana Kykalová, Slon
1. varianta
Vyjdeme-li z předpokladu, že stavebnímu spoření končí pětiletý cyklus a splňuje i parametry potřebné pro přidělení úvěru, lze koupit dům či byt za zhruba 1 750 000 korun.
Čím platit, jak postupovat:
* hotovost 80 tisíc korun
* hypotéka 920 tisíc na 20 let, splátky zhruba 7400 korun, státní podpora 1100 korun
* úvěr ze stavebního spoření + vlastní naspořené prostředky 750 tisíc korun, splátky 3750 korun zhruba 9 let
Měsíční zatížení po daňových odpočtech by činilo asi 9000 korun. Vezmeme-li v úvahu, že klient přestane spořit na stavebním spoření, které nyní platí, mohlo by jít o uskutečnitelný záměr. V případě, že by uvedený limit 6000 korun již bral v úvahu ukončení stávajícího spoření, a byl tedy horní hranicí měsíčního zatížení, klient by mohl pořídit bydlení v ceně zhruba 1 200 000 korun.
2. varianta
Pokud rodina ještě nedosáhne na úvěr ze stavebního spoření, doporučovali bychom zbývajících několik měsíců počkat. Je-li naspořeno méně a přidělení by trvalo více než rok, lze využít překlenovacího úvěru. V takovém případě se sníží bonita klienta pro hypotéku a hypoteční úvěr bude asi o 50 tisíc korun nižší.
Emil Dočkal
V tomto případě velmi záleží na budoucnosti, pracovní kariéře a konkrétní situaci. Bydlí manželé s rodiči v rodinném domku a chtějí na malém městě zůstat, jak tu bývá často zvykem? Pokud ano, je odpověď nasnadě: nechat doběhnout pětiletý cyklus a přistavět domek. Peníze nejspíše vystačí, možná bude nutné uvažovat o hypotéce. Zřejmě bude vhodné ještě jednou založit stavební spoření.
Jiná situace nastane, bydlí-li mladí manželé společně s rodiči nikoli v domku, ale v bytě. Pak není jiná možnost než si pořídit vlastní bydlení. Podle mých zkušeností by uvedené zadání na nákup bytu po ukončení stavebního spoření stačilo.
Ale pozor, čtyřletý syn už v sobě nese potenciální "ohrožení" - buď přijde druhé dítě, pak je nutné jednat rychle, jelikož 80 tisíc úspor padne na novorozenecké události včetně omezených příjmů matky. Nebo se s druhým dítětem nepočítá, ale pak se obvykle uvažuje o studiu prvního potomka a je čas spořit na studia. Takže alespoň jedno nové stavební spoření "padne" na čtyřletého syna.
Radim Dohnal
Existující úspory - třikrát asi 125 000 korun a 80 000 korun mohou sloužit jako jednorázový vklad pro nová stavební spoření, kde je možné dále spořit a pří správném nastavení parametrů (zejména cílové částky) lze již za dva roky požádat o úvěr ze stavebního spoření. Zbytek z nynějšího výnosu nechat na náklady na vybavení.
| Mladí manželé s malým dítětem, žena na mateřské dovolené, žijí na vesnici * bez úspor * bez stavebního spoření * čistý příjem 15 tisíc korun měsíčně * měsíčně mohou spořit/splácet 2000 korun |
Petr Syrový, Sophia Finance
Rodina nemá žádné úspory a částka, kterou disponuje, je velice malá. Lze jim doporučit spoření. Bylo by dobré založit dvě stavební spoření a ukládat na každé z nich 1000 korun měsíčně. Za pět let budou mít na každé smlouvě naspořeno 80 tisíc korun a dalších 80 000 korun si mohou půjčit. Získají tak 320 000 korun.
Ivana Kykalová, Slon
Vzhledem k chybějícím úsporám je v tomto případě situace obtížnější. Získání hypotéky je nereálné. Doporučili bychom počkat a intenzivně spořit. Pokud by rodina spořila zhruba tři tisíce měsíčně a založila tři stavební spoření, mohla by získat po pěti letech zhruba 480 tisíc korun (polovinu by tvořily úspory, zbytek úvěr). To by stačilo na rekonstrukci domku, ve kterém rodina žije s rodiči.
V případě, že by paní začala vydělávat, zvýšily by se cílové částky a navýšily platby, což opět podporuje variantu tří stavebních spoření. Potom by se dalo uvažovat o smělejších cílech. Možná varianta: využít pro modernizaci překlenovací úvěr - ve výši 300 tisíc korun, zhruba po třech letech spoření ve výši 3 krát 1000 korun měsíčně. I se současnou bonitou a s jedním příjmem by s jeho získáním neměl být problém.
Emil Dočkal
Tento případ je poměrně častý a právě především na vesnici. Řešení je ale podobné jako v případě rodiny se čtyřletým dítětem. Je to otázka rozhodnutí o další budoucnosti, pracovní kariéře a konkrétní situaci, a ne rozhodnutí o bydlení. Zřejmé je však jedno: bez pomoci rodičů se neobejdou. Takže otázka v praxi asi nebude znít, co mají dělat manželé, ale spíš co mají dělat dědeček s babičkou, a v tom případě rozhoduje jejich věk, majetek, počet jejich dospělých, případně i nedospělých dětí a podobně.
Radim Dohnal
Zde je každá rada drahá. Jako jediná varianta se jeví založení stavebního spoření pro manžela, který pracuje a může si odečítat zaplacené úroky. Spíše než podle předpokládaných nákladů doporučuji orientovat se podle možnosti spoření (a ta při takovéto situaci asi nebude vyšší než 2000 korun měsíčně). V horizontu zhruba tří let by se mohla rodina pustit do přestavby či přístavby existujícího domku rodičů. Pro všechny varianty platí, že je vhodné nechat si nějakou část z úspor na nutné investice, které nelze hradit z úvěru, například nábytek a vybavení. K hypotečnímu úvěru lze sice sjednat doplňkový úvěr, který umožňuje nákup i předmětů pevně nespojených se stavbou či koupí nemovitosti, jeho podmínky však nebývají nejvýhodnější.
| Čtyřčlenná rodina s dětmi 15 a 8 let bydlí ve větším městě ve státním bytě * úspory 400 000 korun * čistý příjem 40 tisíc korun měsíčně * jedno stavební spoření, spoří třetím rokem měsíčně 1500 korun * měsíčně mohou spořit/splácet 12 000 korun |
Petr Syrový, Sophia Finance
Doporučuje: rodinný domek za 1 900 000 korun
Čím platit:
* stavební spoření 300 000 korun
* hypoteční úvěr 1 300 000 korun
* hotovost 300 000 korun
Jak postupovat:
* Použít stavební spoření, které bylo založeno před 3 lety, na něj jednorázově vložit 90 000 korun a čerpat překlenovací úvěr po dobu 15 měsíců. Úvěr lze zajistit jedním ručitelem. Splátka bude 2100 korun měsíčně.
* Požádat o hypotéční úvěr ve výši 68 procent z ceny nemovitosti. Splátka bude 10 000 korun. Původně měla rodina 400 000 korun v hotovosti. Na stavební spoření vložila 100 000 korun a nyní má 300 000 korun v hotovosti, ty rovněž může použít k financování bydlení.
Ivana Kykalová, Slon
Doporučuje: pokud může rodina splácet 12 tisíc korun měsíčně, neměla by cena nemovitosti převýšit 1 800 000 korun.
Čím platit, jak postupovat.:
* hotovost 400 000 korun, z toho vložit do stavebního spoření 60 až 70 tisíc korun, podle stavu účtu a zásad stavební spořitelny možná i o něco méně
* hypotéka 1 250 000 korun na 20 let, splátky asi 10 000 korun měsíčně, státní podpora 1300 korun
* překlenovací úvěr ze stavebního spoření 250 tisíc korun, splátky úroků 1660 korun až 1930 korun, dobu splácení nelze určit bez bližších informací o smlouvě, po té splátky úvěru 1250 až 1750 korun asi do roku 2009 nebo 2011.
Měsíční zatížení po odpočtech státní podpory a daňových úspor by se po doplacení meziúvěru snížilo pod 10 tisíc korun, což naznačuje, že pokud by rodina byla ochotna po dobu zhruba necelých dvou let povýšit měsíční výdaje na bydlení o částku věnovanou na úroky z meziúvěru, mohla by uvažovat o pořízení domku v ceně kolem 2 200 000 korun.
Emil Dočkal
Vzhledem ke dvěma dětem by měla rodina myslet na jejich vzdělání a start do života. U rodičů začíná být pomalu nejvyšší čas myslet na důchod a penzijní připojištění. Jinými slovy: takovým klientům už bych budování nového bydlení nedoporučil. Poradil bych jim velmi opatrně a s pomocí dobrého finančního poradce spekulovat s cennými papíry.
Radim Dohnal
Protože obecní byty se ve velkých městech prodávají nájemníkům, doporučuji se o této možnosti podrobně informovat na městském úřadě. Ke koupi by mělo stačit stavební spoření. Pokud by rodina chtěla ještě jedno bydlení, doporučuji přemýšlet o hypotéce.
