Člověk, který splácí hypotéku, je dnes pevně přivázán k bance, která mu na bydlení půjčila. Alespoň po dobu takzvané fixace úrokové sazby, tedy po několikaleté období, ve kterém úrok zůstává stejný. Obecně platí, že zběhnout k jiné bance klient může jen v momentě, kdy se úroková sazba mění. Pokud to udělá během fixace, banka mu naúčtuje tučné penále.
Pro ilustraci: Klient si před čtyřmi lety půjčil tři miliony a zafixoval si úrokovou sazbu na pět let. Splatil už celkem kolem půl milionu, z toho větší část byly úroky. Zbývá mu okolo 2,8 milionu nesplacené jistiny a ještě rok, po který musí zůstat u původní hypoteční banky. Jenže dostal nabídku od jiné, která vypadá o moc výhodnější. Kdyby chtěl původní hypotéku teď předčasně splatit, stará banka mu naúčtuje skoro 150tisícový sankční poplatek. Přechod k jiné bance si tedy klient dost pravděpodobně rozmyslí.
Co navrhuje ministerstvo financíSpotřebitel bude smět předčasně bezplatně splatit úvěr na bydlení:
Pozn.: jde zatím jen o pracovní návrh, který se může výrazně změnit. |
Náměstek ministra financí Martin Pros, jehož lidé nový úvěrový zákon vytvářejí, se netají tím, že by poplatek za předčasné splacení hypotéky chtěl zrušit úplně. Jak to ale vypadá podle návrhu, který ministerstvo rozeslalo k neformálním připomínkám a který má MF DNES k dispozici, řešení je nakonec o dost mírnější.
Oslovené banky nechtěly připravované změny komentovat s tím, že návrh zákona zatím není konečný a může se ještě dost změnit. Nedá se ale očekávat, že by zrovna finanční domy chtěly tuto část návrhu zákona zpřísnit. Právě naopak.
Pokud nebudou moct „přeběhlíkům“ účtovat poplatek za to, že u nich skončí a připraví je o předpokládané úrokové výnosy, mohou pro ně některé hypotéky být prodělečné. Výnosy z úvěru jdou totiž první roky zejména na zaplacení provize toho, kdo hypotéku sjednal.
„První rok až tři jsou pro banku hypotéky prodělečné – i z tohoto důvodu jsou jednoleté fixace o zhruba procento vyšší než tříleté nebo pětileté fixace,“ říká úvěrová specialistka Partners Lucie Drásalová.
I přesto, že návrh není tak striktní, jak to z prohlášení ministerstva původně vypadalo, mohl by banky stát peníze navíc. „Opatření vychází silně vstříc dlužníkům a mohlo by se projevit na celkové nákladovosti hypotečních úvěrů, neboť se dá očekávat, že nerealizované výnosy přenese poskytovatel do jiných položek. Proti tomu může působit konkurence na trhu,“ míní ředitel Poradny při finanční tísni David Šmejkal.
„Očekáváme, že banky budou reagovat primárně ve zdražení úrokových sazeb. Je také možné, že se vrátí vyšší poplatek za vyřízení hypotéky. Ještě před pár lety byl ve většině bank poplatek 0,8 procenta z výše úvěru. Klienti si za poslední tři roky zvykli, že dostanou hypotéku velmi levně, ideálně na počátku úplně zdarma. Případný návrat zpět na vyšší vstupní poplatek by byl hodně bolestivý a mohlo by to ovlivnit trh s hypotékami,“ předpovídá Drásalová.
Konkurence na trhu
Zdražování hypoték ale možná zabrání konkurence, která je na tuzemském hypotečním trhu veliká. „Při současné konkurenci si neumím zdražení hypoték představit. Žádná z bank nebude chtít udělat první krok. První, která to udělá, se připraví o velkou část klientely, která se při volbě banky v zásadě rozhoduje podle výše úrokové sazby. Pokud nepřijde zvýšení základních úrokových sazeb na mezibankovním trhu, tak se sazby nahoru nepohnou,“ tvrdí JIří Paták z finančního portálu Chytrý Honza.
Že půjčky na bydlení nakonec nezdraží, si myslí i ekonom finanční skupiny Roklen Lukáš Kovanda. Podle něj budou mít banky pořád z čeho brát, i když hypotéky pro ně nejsou v prostředí nízkých úrokových sazeb už tak lukrativní jako dřív. „Prostor k reakci stále mají. Třeba v takovém Švýcarsku je průměrná sazba hypoték ještě výrazně níže než v ČR,“ konstatuje odborník.
| Hypoteční banka | mimořádná splátka nesjednaná ve smlouvě: 5 % z výše splátky za každý započatý rok před koncem fixace (max. 25 % z výše mimořádné splátky); mimořádná splátka sjednaná ve smlouvě: 1 % ze sjednaného rámce mimořádných splátek jistiny |
|---|---|
| Česká spořitelna | volitelná služba mimořádná splátka kdykoli: 200 Kč měsíčně; bez této služby sankce až 10 % z výše mimořádné splátky |
| Komerční banka | mimořádná splátka až 20 % z úvěru: 99 Kč měsíčně; jinak poplatek dle podmínek smlouvy (banka v sazebníku nezveřejňuje) |
| Raiffeisenbank | dřívější splacení úvěru: 10 % z předčasně splacené jistiny |
| UniCredit Bank | produkt Flexi: 4x ročně mimořádná splátka bez poplatku; jinak 5 % z mimořádné splátky za každý rok do konce fixace |
Hypotéky tak dost možná začnou zdražovat až v době, kdy porostou úrokové sazby v ekonomice. A ty zřejmě nezačnou růst dřív než za dva roky, možná i později. Stane se to až ve chvíli, kdy se začnou zpřísňovat měnověpolitické podmínky u nás i v eurozóně.
„Vzhledem k tomu, že Česká národní banka uvažuje o další intervenci za oslabení koruny, a že Evropská centrální banka bude minimálně do září příštího roku provádět bezprecedentně rozvolněnou měnovou politiku nákupem vládních dluhopisů za nově natištěná eura, nelze v jakkoli dohledné době čekat tlak na trvalejší růst hypotečních sazeb,“ domnívá se Kovanda.
„K exitu ČNB z kurzového režimu budou podle nás ekonomické podmínky nejdříve v roce 2017, a ke zvýšení sazeb v roce 2018. To bude ovlivněno i tím, že Evropská centrální banka také velmi pravděpodobně nepřistoupí ke zvyšování sazeb před rokem 2018,“ doplnila analytička České spořitelny Dana Hájková.
