Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

PŘEHLED: Kolik stojí nové byty v krajských městech a kde je jaký výběr

  11:52aktualizováno  11:52
iDNES.cz přináší přehled cen bytů v novostavbách v jednotlivých krajských městech. Zároveň ceny bytů nebo náklady na obvyklou hypotéku srovnává s mediánem regionálních mezd. Volných bytů je postupně stále méně, což do budoucna ceny nejspíš ovlivní.
Ilustrační foto

Ilustrační foto | foto: YIT

Měsíční rozpočet běžné pražské domácnosti bolí splátka hypotéky na nový byt výrazně víc než obyvatele zbytku republiky. A nepomáhá ani fakt, že pražské mzdy jsou nejvyšší v Česku.

Praha je jediným městem v Česku, kde musí za hypotéku modelová domácnost platit více než třetinu hrubých měsíčních příjmů. Čtvereční metr v aktuálně nabízených novostavbách podle CenovaMapa.org totiž v průměru stojí 71 tisíc korun, tedy dvojnásobek ceny z nejlevnějších krajských center.

Kolik stojí byty v novostavbách
MěstoBytyProjektyCena za m2Cena bytu o velikosti 75m2
Č. Budějovice1021038 8402 913 000
Plzeň1382142 6003 195 000
Karlovy Vary130436 2002 715 000
Ústí nad Labem0000
Liberec30235 8002 685 000
Hradec Králové20743 6003 270 000
Pardubice95340 6403 048 000
Jihlava6130 4002 280 000
Brno7304548 5003 637 500
Olomouc941138 7802 908 500
Ostrava110936 8002 760 000
Zlín22440 1503 011 250
Praha5 52432471 6375 372 775
Zdroj: CenováMapa.org 

Liberec a Jihlava jsou naopak jedinými krajskými městy, kde domácnost se dvěma vydělávajícími členy zaplatí za měsíční splátku hypotéky méně než čtvrtinu svých příjmů. Ve většině krajských měst potom přijde splátka na částku představující čtvrtinu až třetinu příjmů domácnosti.

Podle sociologa bydlení z akademie věd Martina Luxe není vysoký poměr ceny pražských bytů k tamním výdělkům na evropské poměry výjimečný. „Vztah s příjmem není nikdy zcela lineární, tedy že by přírůstek příjmu vyvolal proporcionálně stejný růst cen. Poptávka a ceny bytů se nemění podle změny středního příjmu, ale podle mezních příjmů těch, kteří si chtějí v dané chvíli byt koupit - a to mohou být bohatší lidé, zahraniční a jiní profesionální investoři nebo drobní investoři,“ vysvětluje.

V Praze a Brně mají alespoň zájemci o nový byt výhodu v tom, že si mají z čeho vybírat. I tam ovšem platí trend, že nových bytů v nabídce rok od roku výrazně ubývá. A to může do budoucna novostavby výrazněji zdražit.

Hypotéky vs. mzdy
MěstoVlastní kapitálHypotékaSplátkaMzda domácnostiSplátka v % mzdy
Č. B.582 6002 330 40011 75644 37626,5
Plzeň639 0002 556 00012 89447 16027,3
K. V.543 0002 172 00010 95641 32226,5
Liberec537 0002 148 00010 83546 38223,4
H. K.654 0002 616 00013 19643 42030,4
Pardubice609 6002 438 40012 30043 48628,3
Jihlava456 0001 824 0009 20143 93220,9
Brno727 5002 910 00014 67945 36232,4
Olomouc581 7002 326 80011 73742 38627,7
Ostrava552 0002 208 00011 13845 07624,7
Zlín602 2502 409 00012 15242 35228,7
Praha1 074 5554 298 22021 68255 56839,0
Zdroje: CenováMapa.org, Trexima, Hypoindex 

Trendy vyplývají z dat portálu CenovaMapa. org, který ve spolupráci s poradenskou firmou Deloitte sbírá údaje o transakčních i nabídkových cenách českých nemovitostí. V přehledu iDNES.cz jsou zahrnuty právě ty nabídkové vycházející z monitoringu aktuálních ceníků developerských společností.

Medián mezd do výpočtů pochází z dat společnosti Trexima za rok 2015 (IPSV). Vzhledem k tomu, že se v modelových příkladech řeší nákup třípokojového rodinného bytu, jako příjem domácnosti se bere dvojnásobek mediánu v daném kraji (rodinné byty si zpravidla pořizují domácnosti se dvěma vydělávajícími členy).

Regiony developery nelákají

Zatímco v Praze je nyní v nabídce přes 5,5 tisíce nových bytů a v Brně 730, v ostatních regionálních centrech počet přinejlepším překračuje stovku. Je potom otázkou, do jaké míry je levný byt opravdu dostupný, když jich je v celkové nabídce třicet, jako třeba v Liberci.

Z pohledu developerů je to logické chování: byty se snaží prodávat tam, kde je co nejmenší nebezpečí, že zbudou na ocet. Navíc v menších městech je běžně dostatek bytů ve starší, často panelákové zástavbě, která sráží ceny dolů.

Dobře vidět je to hlavně na severu Čech. „Například na Ústecku se ceny pohybují zhruba od čtyř po osm tisíc korun za metr čtvereční. Developer by kvůli nákladům musel cenu nastavit kolem 20 až 25 tisíc za metr čtvereční. To je pro tamní trh neakceptovatelné,“ tlumočí regionální zkušenost mluvčí realitní kanceláře Remax Tomáš Hejda. V Žatci podle něj developer postavil nový projekt, ale nepodařilo se mu ho prodat, takže teď prostory pronajímá.

Nelogické naopak je, že ačkoli se byty velmi dobře prodávají (zejména díky ekonomickému oživení a rekordně levným hypotékám), nabídka se zmenšuje. Podle dat CenovaMapa.org v Praze developeři před rokem nabízeli 6,5 tisíce nových bytů, tedy o 16 procent víc.

Kdo sleduje developerský trh

Na rozdíl například od průměrných cen pohonných hmot nebo počtu vydaných stavebních povolení, aktuální nabídku a ceny developerů nesleduje žádná autorita typu Český statistický úřad.

Data do této studie tak pocházejí z monitoringu internetových nabídek developerů, které provádí společnost CenováMapa.org ve spolupráci s poradci z Deloitte.

Podobné analýzy trhu si vypracovávají i větší developeři. Tři z nich (kromě Trigemy i Skanska a Ekospol) si je mezi sebou pravidelně kontrolují a zveřejňují.

Počínaje letoškem ale došlo k této skupině ke změně. Ekospol nahradil Central Group. K této změně došlo kvůli metodickým rozporům.

Ekospol totiž přijímá rezervace na byty v projektech, které ještě nemají územní rozhodnutí (není tedy jistě, že se začnou stavět) a vykazuje je jako prodeje. S tím ale ostatní developeři nesouhlasili a tak od letoška tuto skupinu „prodejů“ ze statistik vyloučili. Spolupracovat na verifikaci tak přestal i Ekospol.

Na druhou stranu by nově měl statistiky kontrolovat z pozice nezávislého dohledu Institut plánování a rozvoje.

Dle developerské společnosti Trigema, která spolu se Skanskou a Central Group data za celý trh také shromažďuje, se nabídka v Praze smrskla dokonce o pětinu. O 19 procent se pak podle Trigemy snížil počet volných bytů v mimopražských regionech. Prodeje tam přitom rostly.

Nedostatek nových bytů nezpůsobuje nechuť investorů stavět. Naopak, díky poptávce by stavěli rádi. Brzdí je ale administrativa. V Praze, Brně i některých dalších městech již dlouho neaktualizovaný územní plán nenabízí téměř žádné zastavitelné plochy.

Dalším problémem je pořízení územního rozhodnutí, které se odpůrci staveb naučili dobře napadat, a celý proces tím prodlužovat. V Praze potom k vyšším nákladům investorů přispívají i chybějící stavební předpisy. Poměry se tak zhruba za poslední dekádu vychýlily z jednoho extrému do druhého.

„Po vlně až nekritické podpory developmentu v letech 2005 až 2008, bohužel často motivované osobními zájmy komunálních politiků, se na radnice dostali principiální odpůrci jakékoli zástavby. Ti se nyní schovávají za své volební sliby a někdy až demagogicky blokují prakticky jakýkoli rozvoj lokalit. Oba extrémy jsou beze sporu špatně,“ hodnotí šéf projektu CenováMapa. org Milan Roček.

Vzácné pozemky zdražují byty, ale ceny mají strop

Pozemky pro výstavbu nových bytů jsou nyní žhavé zboží, takže roste jejich cena. Podle hlasů z trhu je dokonce často tak vysoká, že ji investoři odmítají akceptovat.

V podstatě všichni developeři si totiž pamatují situaci před krizí na přelomu dekády, kdy se jim vzhledem k časové prodlevě spojené s výstavbou drahé akvizice často zle nevyplatily. Vesměs všichni hráči na trhu očekávají, že se i nyní v praxi projeví základní poučka a omezená nabídka způsobí zdražení komodity – v tomto případě nových bytů.

Brno dražší než Praha

Že počet volných pozemků může někdy opravdu ovlivnit konečnou cenu bytu i proti ostatním ekonomickým faktorům (tedy lokalitě a koupěschopnosti) ukazuje případ lowcostového developera Bemett.

Ten nabízí byty jak na okraji Prahy, tak i Brna. Podle dat poskytnutých manažerem firmy Janem Koubíkem byl při zahájení prvních etap projekt v pražských Kolovratech přibližně o sedm tisíc korun na metr dražší než byty v brněnské Slatině.

U aktuálních projektů ve stejných lokalitách už je rozdíl smazán, naopak brněnské byty se prodávají mírně dráž než jejich pražské ekvivalenty.

Do jaké míry ale byty mohou zdražovat, je otázkou. Developeři, kteří chtějí stavět a prodávat víc, varují před tím, že budoucí kupci bytů nerovnováhu draze zaplatí. A to i když oni sami nenavýší marže.

Na druhou stranu ale například Jan Martina ze společnosti M&M reality předpokládá, že růst cen bude spíš kontinuální než skokový a pohánět ho budou nadále spíš dostupné hypotéky než nedostupné pozemky.

Že žádný extrémní cenový skok není na pořadu dne, si myslí i Jiří Knechtl z Reality.iDNES.cz. A to přestože tento inzertní web zaznamenal meziročně smrsknutí nabídky o 30 procent. „Ceny mohou velmi brzy atakovat hranici, která již nebude pro mnoho lidí únosná, a poptávka po novostavbách se opět výrazně sníží, jako tomu bylo před několika lety,“ vysvětluje.

I sociolog Lux mírní vyřčené obavy developerů ohledně růstu cen kvůli nedostatku bytů. „Argument, že je volných nových bytů dnes málo, mi přijde nepřesvědčivý. A hlavně kdo ví, kolik jich opravdu je, započítáme-li prázdné byty v existujícím bytovém fondu. Pokud totiž mluvíme o nějaké přirozené míře, pak se samozřejmě týká celého bytového fondu, ne jen bytů nových,“ říká.

Autor:






Hlavní zprávy

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2016 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je součástí koncernu AGROFERT ovládaného Ing. Andrejem Babišem.