Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu


PŘEHLED: Od 3,6 do 10 milionů korun. Kolik kde v Praze stojí rodinné byty?

  10:05aktualizováno  10:05
Ceny bytů v Praze nadále rostou. Dva průměrně vydělávající lidé v domácnosti v podstatě nemají na to vzít si spolu hypotéku na třípokojový byt, aniž nese nálepku „riziková“. Nejlevnější jsou devátý a desátý obvod, kde na panelákový nebo i nový byt může stačit i příjem padesát tisíc čistého měsíčně.

Ilustrační foto. | foto:  Petr Topič, MAFRA

Uvažujete o tom, že si koupíte na hypotéku nový třípokojový byt na Žižkově? Pokud jako domácnost nevyděláváte alespoň 70 či 80 tisíc čistého, neměli byste se do toho pouštět. Podle metodiky České národní banky by totiž vaše hypotéka byla riziková.

Obdobně pro pořízení bytů ve dvou centrálních obvodech (Praha 1 a Praha 2) je potřeba čistý měsíční příjem dokonce přes sto tisíc. I na koupi 75metrového bytu v paneláku v okrajové části by měla rodina mít měsíčně alespoň 50 tisíc čistého.

Praha 1Cena Kč/m2Cena bytu 75m2Příjem na LTI 5
novostavba (tr)138 03610 352 700136 311
cihla101 4347 607 550100 166
panel---
novostavba (nab)125 2559 394 125123 689
Praha 2   
novostavba (tr)108 3948 129 550107 039
cihla75 1485 636 10074 208
panel---
novostavba (nab)121 4149 106 050119 897
Praha 3   
novostavba (tr)80 1966 014 70079 193
cihla62 2504 668 75061 472
panel55 6354 172 62554 940
novostavba (nab)70 6085 295 60069 725

Vyplývá to z přehledu podrobných cen, které MF DNES čerpá z portálu CenováMapa.org. Ten ve spolupráci s Deloitte zpracovává údaje ze smluv v katastru nemovitostí a ceníků developerů. Má tak k dispozici konkrétní ceny za byty v konkrétních domech i průměry za jednotlivé městské obvody.

Rizikovost hypotéky je potom odvozena z metriky České národní banky. Ta považuje za rizikový úvěr takový, u kterého činí jistina víc než pětinásobek čistých ročních příjmů domácností. Tento poměr půjčky k příjmům se odborně označuje jako LTI (loan-to-income).

Nahlíženo touto optikou, mohla by si domácnost se dvěma průměrně vydělávajícími členy bez označení „riziková“ vzít 79% hypotéku (vyšší poměry bude ČNB od dubna regulovat) jen na byt v paneláku. Výjimkou je Praha 9, kde si tato modelová domácnost může dovolit půjčit i na byt v cihlovém domě tak, že LTI úvěru bude pod hranicí rizikovosti.

Srovnání ukazuje, jak jsou byty v Praze drahé. Že stojí víc než v jiných městech, je logické. Zatímco ale v jiných krajských městech rodina se dvěma průměrně vydělávajícími členy zpravidla dosáhne v modelovém příkladu (79% hypotéka na 75metrový byt) na hodnoty LTI mezi 3 a 5, v jednotlivých částech Prahy je to z velké většiny přes rizikovou hranici 5, mnohde ještě více (o cenách a poměrech LTI v krajských městech jsme psali zde).

Pod hranici 4 se nedostane žádný typ bytu v žádném pražském obvodu (počítána byla průměrná pražská mzda za 3. čtvrtletí - 26 952 korun čistého měsíčně).

Byt pod pět milionů? Výjimečně

Zatímco teprve nedávno se cena průměrného pražského nového bytu dostala na pět milionů korun, nyní je v lukrativnějších obvodech mnohem výš. Těsně pod pěti miliony průměrná cena zůstává jen v Praze 4, 5, 9 a 10.

Praha 4Cena Kč/m2Cena bytu 75m2Příjem na LTI 5
novostavba (tr)64 5164 838 70063 710
cihla58 5974 394 77557 865
panel50 8093 810 67550 174
novostavba (nab)75 3825 653 65074 440
Praha 5   
novostavba (tr)64 9834 873 72564 171
cihla59 5574 466 77558 813
panel48 8843 666 30048 273
novostavba (nab)88 0576 604 27586 956
Praha 6   
novostavba (tr)76 8835 766 22575 922
cihla64 5094 838 17563 703
panel---
novostavba (nab)81 0056 075 37579 992
Praha 7   
novostavba (tr)84 7546 356 55083 695
cihla61 1434 585 72560 379
panel56 3064 222 95055 602
novostavba (nab)90 7546 806 55089 620

Nutno ještě dodat, že pro získání takovéto hypotéky je nutné mít 21 procent ceny bytu v hotovosti. I u paneláku na sídlišti to znamená přes osm set tisíc, u novostaveb většinou přes milion. U starších bytů je potom potřeba počítat s tím, že minimálně sto tisíc mnohdy sebere ještě daň z převodu nemovitosti, kterou nově platí kupující.

Do těchto relací se ceny pražských bytů dostaly postupným růstem trvajícím již déle než dva roky. Za poslední čtvrtletí zdražila průměrná cena za prodaný metr čtvereční o dalších 1,7 procenta.

Jak tím, že byty zdražují, tak i tím, že třeba z nové developerské nabídky de facto úplně vypadl levný segment. Růst poháněly levné hypotéky. Ze druhé - nabídkové strany - zase ceny nahoru tlačí fakt, že nové byty kvůli dlouhým povolovacím procesům na trh přibývají pomaleji, než z něj mizí.

Zakladatel projektu CenováMapa. org a majitel Hyposervisu Milan Roček pokládá důvody k růstu cen (byť i dle něj už prudkému) za oprávněné jen částečně. A to u nových bytů, jejichž cena reaguje na nedostatečnou nabídku.

Praha8Cena Kč/m2Cena bytu 75m2Příjem na LTI 5
novostavba (tr)67 4575 059 27566 614
cihla59 3164 448 70058 575
panel52 6643 949 80052 006
novostavba (nab)83 8496 288 67582 801
Praha 9   
novostavba (tr)58 0314 352 32557 306
cihla49 2533 693 97548 637
panel49 0223 676 65048 409
novostavba (nab)62 8674 715 02562 081
Praha 10   
novostavba (tr)61 6434 623 22560 872
cihla61 2284 592 10060 463
panel51 7313 879 82551 084
novostavba (nab)63 3524 751 40062 560

„U starších bytů, zejména u těch v panelových domech, je růst cen ještě vyšší než u novostaveb. Zde k tomu přitom není žádný racionální důvod. Nabídka u starších bytů se nijak nepropadla. Čtvrtletně se prodává zhruba stejné množství bytů, ale je více lidí, kteří chtějí byt koupit,“ vysvětluje.

Legenda k tabulkám

Výpočty v boxu se zakládají na datech z portálu CenováMapa.org. První tři cenové údaje (novostavba (tr), cihla, panel) se zakládají na údajích z kupních smluv, které ve třetím čtvrtletí letošního roku dorazily na jednotlivé katastry nemovitostí. Jedná se tedy o ceny, za kterou byly byty reálně prodány.

U bytů v panelových a cihlových (tedy starších) domech se jedná o aktuální ceny (tam prodej zpravidla trvá maximálně týdny). Složitější je to u novostaveb. Tam může jít o cenu klidně i rok starou (prodává se - či přesněji za smluvenou cenu uzavírá rezervační smlouva - běžně před zahájením stavby, smlouva do katastru ale dorazí až po kolaudaci).

Výjimkou je jediná kolonka „novostavba (nab)“. Ta ukazuje průměr současné nabídky developerů.

Sloupeček „Cena (m2)“ ukazuje průměrnou cenu za čtvereční metr v daném městě pro daný typ bytu prodaný ve 3. čtvrtletí 2016. Kolonka „Cena bytu 75m2“ je potom proté vynásobení tohoto průměru počtem metrů modelového třípokojového bytu.

Poslední sloupeček „Příjem na LTI 5“ ukazuje, jaký čistý měsíční příjem by měl mít žadatel (či v případě vícečlenné domácnosti žadatelé dohromady) o 79% hypotéku na daný byt, aby dosáhl hodnoty loan-to-income 5. Tedy hranice, od které považuje ČNB úvěr za rizikový. Jinými slovy: Domácnost s nižším než uvedeným čistým příjmem by si na daný byt musela vzít rizikovou hypotéku.

Všechny údaje jsou v korunách.

Zároveň dodává, že je to i důsledek spekulací mnoha prodávajících. „Setkávám se s řadou lidí, kteří nepotřebují ani nechtějí prodat svůj byt, ale zkoušejí nabídnout za přehnaně vysokou cenu, a pokud je někdo ochoten takovou cenu zaplatit, tak klidně prodají. I to je přirozené, ale je to jen negativní důsledek nestabilního a nepředvídatelného prostředí,“ poukazuje na svou zkušenost.

V nenormální situaci jsou i prodejci nových bytů, tedy developeři. Stěžují si, že jim úředníci brzdí byznys a oni nemohou stavět (a prodávat) víc. Zároveň však ti, kteří aktuálně mají zásobu projektů, situace využívají a zdražují. Jen za poslední dva měsíce podle Deloitte develop indexu zdražily nabídkové ceny pražských novostaveb o 7 procent.

Že jsou pražské byty drahé – zejména vůči mzdám Čechů – přiznávají už i developeři. Ukazuje to i průzkum, který zpracovala společnost KPMG. Porovnávala v něm, kolik ročních platů je potřeba ve středoevropských metropolích na průměrný nový byt.

Relativně nejlevněji se dá koupit byt v Kolíně nad Rýnem – stačí na něj dle analýzy 5,2 platu. V Hamburku, Berlíně a Varšavě je to od 6,2 do 6,4násobku. Budapešť a Bratislava mají koeficienty 8,8, respektive 8,9.

Vídeňané, kteří velmi často bydlí v nájmu v městských bytech, vydělávají na koupi nového průměrně 9,9 roku. Všem potom „kraluje“ Praha, kde je dle KPMG na koupi průměrného nového bytu potřeba 11,5 roku.

Přichází regulace výše hypoték

Otázka je, kam se budou ceny ubírat dál. Snížit poptávku by měla série regulací hypoték – ať už od prosince platný zákon o úvěru, tak i doporučení ČNB omezující 95% a od dubna i 90%, respektive 80% hypotéky. Podle posledních čísel to navíc vypadá, že byty jsou už tak drahé, že to samo o sobě začíná poptávku po nich brzdit.

I ze statistiky tria developerů Trigema, Skanska a Central Group za třetí čtvrtletí vyplynulo, že ačkoli ceny stále rostly, počet prodaných bytů po dlouhé době (byť nikoli výrazně) poklesl.

Autor:




Hlavní zprávy

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.