Uvažujete o tom, že si koupíte na hypotéku nový třípokojový byt na Žižkově? Pokud jako domácnost nevyděláváte alespoň 70 či 80 tisíc čistého, neměli byste se do toho pouštět. Podle metodiky České národní banky by totiž vaše hypotéka byla riziková.
Obdobně pro pořízení bytů ve dvou centrálních obvodech (Praha 1 a Praha 2) je potřeba čistý měsíční příjem dokonce přes sto tisíc. I na koupi 75metrového bytu v paneláku v okrajové části by měla rodina mít měsíčně alespoň 50 tisíc čistého.
| Praha 1 | Cena Kč/m2 | Cena bytu 75m2 | Příjem na LTI 5 |
| novostavba (tr) | 138 036 | 10 352 700 | 136 311 |
| cihla | 101 434 | 7 607 550 | 100 166 |
| panel | - | - | - |
| novostavba (nab) | 125 255 | 9 394 125 | 123 689 |
| Praha 2 | |||
| novostavba (tr) | 108 394 | 8 129 550 | 107 039 |
| cihla | 75 148 | 5 636 100 | 74 208 |
| panel | - | - | - |
| novostavba (nab) | 121 414 | 9 106 050 | 119 897 |
| Praha 3 | |||
| novostavba (tr) | 80 196 | 6 014 700 | 79 193 |
| cihla | 62 250 | 4 668 750 | 61 472 |
| panel | 55 635 | 4 172 625 | 54 940 |
| novostavba (nab) | 70 608 | 5 295 600 | 69 725 |
Vyplývá to z přehledu podrobných cen, které MF DNES čerpá z portálu CenováMapa.org. Ten ve spolupráci s Deloitte zpracovává údaje ze smluv v katastru nemovitostí a ceníků developerů. Má tak k dispozici konkrétní ceny za byty v konkrétních domech i průměry za jednotlivé městské obvody.
Rizikovost hypotéky je potom odvozena z metriky České národní banky. Ta považuje za rizikový úvěr takový, u kterého činí jistina víc než pětinásobek čistých ročních příjmů domácností. Tento poměr půjčky k příjmům se odborně označuje jako LTI (loan-to-income).
Nahlíženo touto optikou, mohla by si domácnost se dvěma průměrně vydělávajícími členy bez označení „riziková“ vzít 79% hypotéku (vyšší poměry bude ČNB od dubna regulovat) jen na byt v paneláku. Výjimkou je Praha 9, kde si tato modelová domácnost může dovolit půjčit i na byt v cihlovém domě tak, že LTI úvěru bude pod hranicí rizikovosti.
Srovnání ukazuje, jak jsou byty v Praze drahé. Že stojí víc než v jiných městech, je logické. Zatímco ale v jiných krajských městech rodina se dvěma průměrně vydělávajícími členy zpravidla dosáhne v modelovém příkladu (79% hypotéka na 75metrový byt) na hodnoty LTI mezi 3 a 5, v jednotlivých částech Prahy je to z velké většiny přes rizikovou hranici 5, mnohde ještě více (o cenách a poměrech LTI v krajských městech jsme psali zde).
Pod hranici 4 se nedostane žádný typ bytu v žádném pražském obvodu (počítána byla průměrná pražská mzda za 3. čtvrtletí - 26 952 korun čistého měsíčně).
Byt pod pět milionů? Výjimečně
Zatímco teprve nedávno se cena průměrného pražského nového bytu dostala na pět milionů korun, nyní je v lukrativnějších obvodech mnohem výš. Těsně pod pěti miliony průměrná cena zůstává jen v Praze 4, 5, 9 a 10.
| Praha 4 | Cena Kč/m2 | Cena bytu 75m2 | Příjem na LTI 5 |
| novostavba (tr) | 64 516 | 4 838 700 | 63 710 |
| cihla | 58 597 | 4 394 775 | 57 865 |
| panel | 50 809 | 3 810 675 | 50 174 |
| novostavba (nab) | 75 382 | 5 653 650 | 74 440 |
| Praha 5 | |||
| novostavba (tr) | 64 983 | 4 873 725 | 64 171 |
| cihla | 59 557 | 4 466 775 | 58 813 |
| panel | 48 884 | 3 666 300 | 48 273 |
| novostavba (nab) | 88 057 | 6 604 275 | 86 956 |
| Praha 6 | |||
| novostavba (tr) | 76 883 | 5 766 225 | 75 922 |
| cihla | 64 509 | 4 838 175 | 63 703 |
| panel | - | - | - |
| novostavba (nab) | 81 005 | 6 075 375 | 79 992 |
| Praha 7 | |||
| novostavba (tr) | 84 754 | 6 356 550 | 83 695 |
| cihla | 61 143 | 4 585 725 | 60 379 |
| panel | 56 306 | 4 222 950 | 55 602 |
| novostavba (nab) | 90 754 | 6 806 550 | 89 620 |
Nutno ještě dodat, že pro získání takovéto hypotéky je nutné mít 21 procent ceny bytu v hotovosti. I u paneláku na sídlišti to znamená přes osm set tisíc, u novostaveb většinou přes milion. U starších bytů je potom potřeba počítat s tím, že minimálně sto tisíc mnohdy sebere ještě daň z převodu nemovitosti, kterou nově platí kupující.
Do těchto relací se ceny pražských bytů dostaly postupným růstem trvajícím již déle než dva roky. Za poslední čtvrtletí zdražila průměrná cena za prodaný metr čtvereční o dalších 1,7 procenta.
Jak tím, že byty zdražují, tak i tím, že třeba z nové developerské nabídky de facto úplně vypadl levný segment. Růst poháněly levné hypotéky. Ze druhé - nabídkové strany - zase ceny nahoru tlačí fakt, že nové byty kvůli dlouhým povolovacím procesům na trh přibývají pomaleji, než z něj mizí.
Zakladatel projektu CenováMapa. org a majitel Hyposervisu Milan Roček pokládá důvody k růstu cen (byť i dle něj už prudkému) za oprávněné jen částečně. A to u nových bytů, jejichž cena reaguje na nedostatečnou nabídku.
| Praha8 | Cena Kč/m2 | Cena bytu 75m2 | Příjem na LTI 5 | |
| novostavba (tr) | 67 457 | 5 059 275 | 66 614 | |
| cihla | 59 316 | 4 448 700 | 58 575 | |
| panel | 52 664 | 3 949 800 | 52 006 | |
| novostavba (nab) | 83 849 | 6 288 675 | 82 801 | |
| Praha 9 | ||||
| novostavba (tr) | 58 031 | 4 352 325 | 57 306 | |
| cihla | 49 253 | 3 693 975 | 48 637 | |
| panel | 49 022 | 3 676 650 | 48 409 | |
| novostavba (nab) | 62 867 | 4 715 025 | 62 081 | |
| Praha 10 | ||||
| novostavba (tr) | 61 643 | 4 623 225 | 60 872 | |
| cihla | 61 228 | 4 592 100 | 60 463 | |
| panel | 51 731 | 3 879 825 | 51 084 | |
| novostavba (nab) | 63 352 | 4 751 400 | 62 560 | |
„U starších bytů, zejména u těch v panelových domech, je růst cen ještě vyšší než u novostaveb. Zde k tomu přitom není žádný racionální důvod. Nabídka u starších bytů se nijak nepropadla. Čtvrtletně se prodává zhruba stejné množství bytů, ale je více lidí, kteří chtějí byt koupit,“ vysvětluje.
Legenda k tabulkámVýpočty v boxu se zakládají na datech z portálu CenováMapa.org. První tři cenové údaje (novostavba (tr), cihla, panel) se zakládají na údajích z kupních smluv, které ve třetím čtvrtletí letošního roku dorazily na jednotlivé katastry nemovitostí. Jedná se tedy o ceny, za kterou byly byty reálně prodány. U bytů v panelových a cihlových (tedy starších) domech se jedná o aktuální ceny (tam prodej zpravidla trvá maximálně týdny). Složitější je to u novostaveb. Tam může jít o cenu klidně i rok starou (prodává se - či přesněji za smluvenou cenu uzavírá rezervační smlouva - běžně před zahájením stavby, smlouva do katastru ale dorazí až po kolaudaci). Výjimkou je jediná kolonka „novostavba (nab)“. Ta ukazuje průměr současné nabídky developerů. Sloupeček „Cena (m2)“ ukazuje průměrnou cenu za čtvereční metr v daném městě pro daný typ bytu prodaný ve 3. čtvrtletí 2016. Kolonka „Cena bytu 75m2“ je potom proté vynásobení tohoto průměru počtem metrů modelového třípokojového bytu. Poslední sloupeček „Příjem na LTI 5“ ukazuje, jaký čistý měsíční příjem by měl mít žadatel (či v případě vícečlenné domácnosti žadatelé dohromady) o 79% hypotéku na daný byt, aby dosáhl hodnoty loan-to-income 5. Tedy hranice, od které považuje ČNB úvěr za rizikový. Jinými slovy: Domácnost s nižším než uvedeným čistým příjmem by si na daný byt musela vzít rizikovou hypotéku. Všechny údaje jsou v korunách. |
Zároveň dodává, že je to i důsledek spekulací mnoha prodávajících. „Setkávám se s řadou lidí, kteří nepotřebují ani nechtějí prodat svůj byt, ale zkoušejí nabídnout za přehnaně vysokou cenu, a pokud je někdo ochoten takovou cenu zaplatit, tak klidně prodají. I to je přirozené, ale je to jen negativní důsledek nestabilního a nepředvídatelného prostředí,“ poukazuje na svou zkušenost.
V nenormální situaci jsou i prodejci nových bytů, tedy developeři. Stěžují si, že jim úředníci brzdí byznys a oni nemohou stavět (a prodávat) víc. Zároveň však ti, kteří aktuálně mají zásobu projektů, situace využívají a zdražují. Jen za poslední dva měsíce podle Deloitte develop indexu zdražily nabídkové ceny pražských novostaveb o 7 procent.
Že jsou pražské byty drahé – zejména vůči mzdám Čechů – přiznávají už i developeři. Ukazuje to i průzkum, který zpracovala společnost KPMG. Porovnávala v něm, kolik ročních platů je potřeba ve středoevropských metropolích na průměrný nový byt.
Relativně nejlevněji se dá koupit byt v Kolíně nad Rýnem – stačí na něj dle analýzy 5,2 platu. V Hamburku, Berlíně a Varšavě je to od 6,2 do 6,4násobku. Budapešť a Bratislava mají koeficienty 8,8, respektive 8,9.
Vídeňané, kteří velmi často bydlí v nájmu v městských bytech, vydělávají na koupi nového průměrně 9,9 roku. Všem potom „kraluje“ Praha, kde je dle KPMG na koupi průměrného nového bytu potřeba 11,5 roku.
Přichází regulace výše hypoték
Otázka je, kam se budou ceny ubírat dál. Snížit poptávku by měla série regulací hypoték – ať už od prosince platný zákon o úvěru, tak i doporučení ČNB omezující 95% a od dubna i 90%, respektive 80% hypotéky. Podle posledních čísel to navíc vypadá, že byty jsou už tak drahé, že to samo o sobě začíná poptávku po nich brzdit.
I ze statistiky tria developerů Trigema, Skanska a Central Group za třetí čtvrtletí vyplynulo, že ačkoli ceny stále rostly, počet prodaných bytů po dlouhé době (byť nikoli výrazně) poklesl.
