Rady a tipy pro nájemníky

Deregulace nájmů kdekoho vystrašila. Každoroční zvyšování nájemného však není jediný problém, který musí mnozí nájemníci řešit. Jak přesně postupovat při těch nejčastějších právních úkonech?

Spory o nájemné nejsou jediné, které ve vztahu mezi nájemníky a majiteli hrozí | foto: Profimedia.cz

Zvýšení nájemného
Nájemné se zpravidla zvyšuje vždy od 1. ledna, ale může to být i později. Pokud chce majitel zvýšit nájemné od Nového roku, musel nájemníkům do konce září doručit

Oznámení o jednostranném zvýšení nájemného. To má předepsané náležitosti, vzor otiskujeme na této straně.
Pokud jste takové oznámení už dostali, prvním dnem měsíce následujícího po dni doručení začíná běžet tříměsíční lhůta.

Během ní byste si měli zkontrolovat, zda je oznámení a především výpočet správný, a když tomu tak není, zažádat o opravu.

Dostanete-li oznámení v říjnu, máte čas do konce ledna, přijde-li v listopadu, zvýšené nájemné budete platit až od 1. března.

Obraťte se proto s žádostí o kontrolu na právníka, anebo na pobočku Sdružení nájemníků, které vám ji poskytne bezplatně (www.son.cz). Do podlahové plochy pro výpočet nájemného se započítávají kromě samotného bytu i sklepy, balkony, lodžie a terasy, a to pouze polovinou své podlahové plochy.

Pokud zjistíte, že majitel částku vypočetl špatně, nebo má oznámení jinou vadu, během tříměsíční lhůty můžete podat žalobu na neplatnost. Ještě předtím se však pokuste s majitelem dohodnout. Písemně ho zažádejte, aby oznámení opravil. Pokud pronajímatel nebude nijak reagovat, obraťte se na soud, a to ještě během uvedené tříměsíční lhůty.

Hlášení poruch, havárií a nutných oprav
Nájemník má ze zákona povinnost hradit běžné opravy a náklady spojené s běžnou údržbou bytu. O vše ostatní v bytě i domě se stará majitel, nájemník mu však musí problémy oznámit.

Pokud chcete majiteli něco takového oznámit, udělejte to vždy písemně. Oznámení nejlépe předejte osobně před svědkem, který není členem rodiny, a nechte si podepsat převzetí.

V oznámení uveďte lhůtu, dokdy by měl majitel závadu odstranit. Není zákonem stanovena, určete ji podle toho, jak je náprava uskutečnitelná, například půl roku.

Pokud majitel do konce lhůty nebude reagovat, napište mu, že pokud to nenapraví například do dalších dvou nebo tří měsíců, opravu provedete na své náklady a pošlete mu fakturu.

Havárie by měl majitel řešit okamžitě. Tam stačí oznámit nejprve jen e-mailem nebo telefonicky a písemné oznámení doručit dodatečně.

Vyúčtování záloh za služby spojené s bydlením Vyúčtování záloh musí majitel provést nejpozději čtyři měsíce po skončení zúčtovacího období. To nemusí být vždy roční.

Pokud jste vyúčtování nedostali, písemně vyzvěte majitele, aby to dal do pořádku. Když odmítne, obraťte se na právníka.

Nájemní smlouva
Když budete s majitelem uzavírat novou smlouvu, nechte si ji předem zkontrolovat odborníkem. Smlouva musí být písemná a obsahovat čtyři základní údaje:

* Přesně identifikován předmět nájmu - označení bytu a jeho příslušenství a rozsah jejich užívání, výměra podlahové plochy.
* Výše nájemného za byt a za služby nebo způsob, jak se k ní dojde, nájemné za zařízení v bytě a způsob vyúčtování služeb.
* Zda je smlouva uzavřena na dobu určitou, či neurčitou. Pokud sjednaná doba ve smlouvě není uvedena, považuje se to za sjednání na dobu neurčitou.
* Odvolávka na to, že smlouva se řídí občanským zákoníkem.

Podle Milana Taraby ze Sdružení nájemníků vše, co do smlouvy majitel navrhuje navíc, může být problematické. Počítejte však s tím, že majitel bude zpravidla nějaké další náležitosti navrhovat. Je na vás, na které přistoupíte a na které nikoliv.

Rozhodně od vás majitel nemůže chtít například to, abyste se vzdali práva smlouvu vypovědět, nebo že si do bytu nesmíte přivést další osoby.

Již existující smlouvu nemůže majitel z vlastní vůle měnit, kromě zvyšování nájmu podle předepsaných pravidel. Pokud na navržené změny nepřistoupíte, majitel je nemůže uplatnit. Nájemní smlouva zůstává platná i v případě, že se vymění majitel domu.

Práva a povinnosti nájemníka

Na co má nájemník právo
* Kdykoliv může odstoupit od smlouvy, pokud mu byt nebyl předán v obyvatelném stavu, nebo se takovým stal později.
* Nájemník a osoby, které s ním žijí ve společné domácnosti, mají právo užívat společné prostory a zařízení domu.
* Přijmout do bytu další osobu bez souhlasu majitele.
* Dát byt do podnájmu - pouze se souhlasem majitele.
* Odmítnout platit nájemné, pokud pro závady, které nezpůsobil, nemohl byt užívat dohodnutým způsobem.
* Na slevu z nájemného, dokud pronajímatel přes jeho upozornění neodstraní v bytě nebo v domě závadu, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje jejich užívání.
* Pokud pronajímatel neodstraní závady bránící řádnému užívání bytu, má nájemník právo je po předchozím upozornění odstranit sám a požadovat náhradu.

Co nájemník musí

* Řádně platit nájem a úhradu za služby.
* Platit drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou.
* Oznámit pronajímateli potřebu oprav, které má na starosti. * Odstranit závady v bytě a domě, které způsobil.
* Pečovat o to, aby na pronajaté nemovitosti nevznikla škoda.
* Do 15 dnů písemně oznámit majiteli změnu počtu osob v bytě.
* Pokud je k tomu předem písemně vyzván, umožnit pronajímateli nebo jím pověřené osobě, aby provedli instalaci a údržbu zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vody, stejně jako odpočet naměřených hodnot.
* Když skončí nájem, nájemník musí byt vrátit ve stavu odpovídajícím obvyklému opotřebení. Nadměrné opotřebení musí zaplatit
* Pokud nájemník udělá v bytě změny bez souhlasu majitele, po skončení nájmu musí na své náklady byt uvést do původního stavu.

Co nájemník nesmí
* Porušovat dobré mravy
* Provádět stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu v bytě bez souhlasu pronajímatele.