„Přibrzdili jsme developerské projekty a neplánujeme ani velké akvizice, teď je doba spíš na snižování dluhu,“ říká Vítkův výkonný ředitel Zdeněk Havelka.
Jde o obrat. V době krize CPI investovala kolem deseti miliard korun ročně. Pohltila krizí oslabené developerské skupiny Orco a Ablon. Skokově znásobila objem majetku, takže dnes ovládá aktiva převyšující 112 miliard korun. A Vítek podle magazínu Forbes obsadil post třetího nejbohatšího Čecha.
„Teď hodláme růst ne skokově, ale organicky. Zhruba třetinu zisku budeme odkládat na zvyšování rezerv, třetinu na snižování dluhu, zbytek použijeme na menší a střední příležitostné akvizice,“ říká Havelka. Investice mají z někdejších 10 miliard ročně klesnout na tři až čtyři miliardy. CPI posiluje rezervy a se snižováním dluhu už začala.
Nedávno vyzvala držitele svých dluhopisů vydaných v roce 2012, aby kývli na ořezání výnosu ze 6,5 na 5,1 procenta. Komu se návrh nelíbí, ten může CPI prodat dluhopisy zpátky.
Investoři kývli. V pátek jednali v pražském hotelu Clarion (ten patří do Vítkova impéria). A skončili už po deseti minutách, s výsledkem, jaký si šéfové CPI přáli. Snížení výnosu odsouhlasilo téměř 98 procent držitelů dluhopisů. Vítek tak ušetří 30 milionů korun ročně.
Investoři do bondů CPI jsou nervózní
Chystají se i další změny. Třeba vysoce úročené dluhopisy z předchozích let chce CPI splatit nikoli podle původního plánu v roce 2019, ale už letos.
Velký objem dluhu v rukou kapitálových investorů je podle šéfů firmy rizikový. „Banky se chovají předvídatelně. Kapitáloví investoři ale mají tendenci podléhat panice, když na trhu vidí výkyvy. Moc korporátních dluhopisů, to je jízda na tygru,“ dodává Vítkův manažer.
Nejde však jen o finanční operace. CPI brzdí v developmentu. „Rozvíjet chceme jen menší projekty, a postupně,“ říká Havelka. CPI tak odpískalo start dříve plánovaných rezidenčních projektů, podle Havelky je na ně pozdě. „Boom nepotrvá věčně, nemuseli bychom je stihnout dokončit za konjunktury. Raději budeme pozemky držet. Nikam nespěcháme. V Praze půda hodnotu neztratí.“
Ani systematicky prodávat majetek CPI nehodlá. „Nepotřebujeme to,“ podotýká Havelka. Zbavovat se majetku podle něj CPI bude jen v případě, že se objeví nabídka na mimořádně dobrý obchod – tak jako v případě bývalé Živnobanky na pražských Příkopech. Tu loni koupila čínská skupina CEFC China Energy Company Limited. Vítkovi se zřejmě ulevilo, rekonstrukce památkově chráněné reprezentativní budovy bude drahá, využitelnost problematická.
CPI tu slibovala vybudování muzea českého skla. Číňané dům kupovali hlavně pro jeho reprezentační potenciál. Kvůli památkářům budou muset zachovat původní obří dvoranu i podzemní prostory bývalých trezorů. Je otázka, zda si na velkorysém projektu s problematickou návratností nevylámou zuby.
Prodej Živnobanky zapadá do Vítkovy nové strategie. Zbavuje se aktiv, jež nezaručují vysoký výnos. Na prodej tak budou nemovitosti v Rumunsku či Lucembursku, mimo hlavní trh CPI, který je ve střední Evropě. Podobné je to s nákupy. I tady CPI táhne za brzdu.
Opatrný žralok
Neznamená to, že nakupovat nebude vůbec. Jde o příležitosti. Před měsícem CPI za miliardu korun ovládla síť 70 vesnických prodejen bývalého družstva Jednota Moravské Budějovice. CPI ovšem před operací podíly družstevníků skoupila, družstvo ovládla a obchod se odehrával plně ve Vítkově režii. Prodejny pronajme, Vítkovi stačí jen vybírat nájem. S budovami získal i 440 milionů hotovosti, což se při vylepšování finanční stability hodí.
Vítek je typický investiční žralok. Láká ho levně nakupovat, draho prodávat. Je ale opatrný. Ekonomické oživení a stavební boom tlačí nahoru cenu nemovitostí i prací podobně jako před minulou krizí.
Tehdy CPI přestala nakupovat a růst už kolem roku 2006. Vítek větřil obrat na trhu s dvouletým předstihem. V době, kdy konkurenti dál stoupali po investiční vlně.
Ještě v roce 2009, půl roku po prasknutí hypoteční bubliny v USA, líčil majitel skupiny ECM Milan Janků v Hospodářských novinách, že turbulence se do Evropy nepřenesou a Česko růst nepřestane. Jeho firmu, stejně jako Orco, maďarský Ablon a další hráče pár měsíců nato krize vymazala z trhu. Vítek zato využil pádu cen a vyrazil k útoku.
„Jsme teď blízko atmosféře, jaká panovala před minulou krizí,“ prohlašuje dnes jeho manažer Zdeněk Havelka.
