Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Pražské byty zdražují. Loni se prodalo 7 tisíc nových, nejvíc od krize

  15:36aktualizováno  15:36
Levné hypotéky vyhnaly trh s novým bydlením do rekordních výšin. V Praze vzrostl počet prodaných bytů meziročně o osmnáct procent a jejich noví majitelé za ně utratili 28 miliard korun. O patnáct procent víc bytů se prodalo i v Brně. Zároveň také během roku nové byty zdražily o jednotky procent.

Oproti předchozímu roku nové byty v metropoli podražily. | foto: Jiří Benák, iDNES.cz

Pražští bytoví developeři prodali, či alespoň smluvně zarezervovali, v loňském roce sedm tisíc bytů. Vyplývá to ze společné statistiky developerského tria Trigema, Ekospol a Skanska, které sleduje a zveřejňuje výsledky za celý trh. Rekord potvrzují i statistiky serveru CenovéMapy.org, podle kterých se loni prodalo v Praze 7068 bytů.

Za dobu vedení tohoto typu statistik (více níže v boxu Kdo sbírá developerská data), tedy od předkrizového roku 2007, se jedná o rekord. Výrazně - o 18 procent - byl překonán i dosavadní loňský rekord.

Počet prodaných bytů v Praze (2015)
Zdroj1Q2Q3Q4QCelkem
Trigema, Ekospol a Skanska18501700170017507000
CenováMapa.org18861737175216937068

Sám ředitel společnosti Trigema Marcel Soural ale při prezentaci dat uvedl, že je třeba rozlišovat. „Přibližně sedm procent bytů, které jsou vykazovány jako prodané, se nacházejí v projektech, na které dosud nebylo vydáno ani územní rozhodnutí. Jsou tak zatím spíš virtuální,“ říká.

I po jejich odečtení by se ale v Praze loni prodalo okolo šest a půl tisíce bytů, tedy asi o devět procent více než loni.

Prodaný vs. rezervovaný

V poslední době se velcí developeři čím dál častěji ozývají proti jistému zkreslení prodejních statistik. Do nich se totiž zjednodušeně řečeno dlouhodobě zahrnovaly byty, které „mizí z veřejných nabídek“.

Firmy v čele s Trigemou na začátku roku pravidlo zpřísnili - musí se jednat o byty, na něž už zákazník uzavřel smlouvu. I tady ale nastala komplikace.

Developeři totiž zpravidla uzavírají se zákazníky předkupní smlouvu ve chvíli, kdy je jasné, že budou moci projekt postavit - tedy když mají všechna potřebná povolení. Někteří uvolňují byty do prodeje ještě později - třeba v momentě, když začnou stavět.

Letos se ale ve větší míře objevila novinka - smluvní rezervace pod nízkým poplatkem (třeba 10 tisíc korun) ve fázi, kdy ještě nemá developer vyřízeno ani územní rozhodnutí, a tím pádem ani stavební povolení. Takto rezervované byty se potom vykazují jako prodané

„Podle mne je to nesmyslný přístup, který klame a poškozuje klienty,“ napadal tuto praktiku v rozhovoru pro MF DNES například šéf největší developerské firmy Central group Dušan Kunovský. „Jedná se o virtuální byty bez licence, u nichž není jasné, zda vůbec vzniknou,“ vysvětluje i Soural z Trigemy, proč na to ve statistice upozorňuje.

Ačkoli ani jeden z šéfů nezmiňuje konkrétní příklad, je jasné, že jejich výtky míří zejména na developerskou dvojku Ekospol, který s touto taktikou přišel a udal tímto způsobem většinu z devíti stovek bytů, které za loňský rok uvádí mezi prodanými.

Majitel Ekospolu Evžen Korec se ale brání, že nejde o žádný trik. „Rezervační smlouvu u nás podepisuje klient ve chvíli, kdy je stoprocentně rozhodnutý daný byt koupit. Nejde o jeho pouhé zarezervování na časově omezenou dobu, než se rozmyslí,“ říká.

Odmítá i fakt, že by slibování bytů v projektu, který ještě nemá potřebná povolení, bylo riskantní. „Za celých 24 let, co je Ekospol na trhu, se nestalo, aby nedokončil projekt, který zařadil do nabídky,“ dodává.

Z velkých developerů hlásí Central Group za loňský rok prodaných 1003 bytů, druhý Ekospol 900 (tam ale tvoří velkou část „prodejů“ právě smluvní rezervace) a Finep 617 prodaných bytů v Praze. V největší pětce se ještě umístila Skanska a Daramis, který nahradil Trigemu.

Hypotéky zlevnily financování bytů...

Hlavním důvodem současného boomu jsou levné úrokové sazby hypoték. Od roku 2009 má křivka průměrných úrokových sazeb sledovaná Hypoindexem strmě sestupný charakter. V roce 2015 ale zatím dosáhla dna. Zatímco na konci minulé dekády se půjčovalo za více než pět procent p.a., v roce 2014 už to bylo okolo tří a loni se průměrné sazby pohybovaly blízko dvouprocentní hranice.

Kdo si tedy vzal v roce 2009 za úrok 5,74 % dvacetiletou hypotéku na dva miliony korun, platil měsíčně (po dobu fixace) 14 030 korun. Kdo do hypotéky šel letos v létě za průměrnou sazbu 2,05 %, platí během prvních fixovaných let 10 165 korun měsíčně. Téměř o čtyři tisíce korun méně.

Z tohoto důvodu lidé ve větší míře kupují nejen byty pro sebe, ale i jako investici. Tedy tak, že si pořídí byt na hypotéku a tu jim poté splácí nájemník, kterého si do nového bytu seženou.

... samotné ceny ale díky tomu vzrostly

Oproti předchozímu roku nové byty v metropoli podražily. Průměrná cena prodaných bytů vzrostla na 59 885 korun s DPH za m², což meziročně představuje navýšení o 6,6 procenta. Nejvíce - třetina bytů - se prodala právě v rozmezí 50 až 60 tisíc korun za čtvereční metr. Celkem loni našly v Praze kupce byty za 28 miliard korun.

Průměrná cena prodaného bytu rostla i podle portálu CenovéMapy.org. Kvůli odlišné metodice se jejich údaj za čtvrtý kvartál zastavil až na ceně přes 63 tisíc korun za čtvereční metr.

Průměrné prodejní ceny bytů v Praze (Kč/m2)
Zdroj1Q2Q3Q4QCelkem
Trigema56 17755 55558 15659 88557 189
CenováMapa.org58 13559 35761 20063 37959 991

Následovalo 28 procent bytů v ceně mezi 40 a 50 tisíci korun za metr a 19 procent si z pomyslného koláče ukously byty v ceně 60 až 70 tisíc korun za čtvereční metr. Na lowcostové byty s cenou pod 40 tisíc tak zbylo jen pět procent trhu. Nastal tak podobný stav, jako na trhu secondhandových nemovitostí: Protože je levnější financování bydlení, je o byty větší zájem a jejich cena tak roste (o cenách bytů čtěte více zde).

Průměrné ceny prodaných nových bytů v Praze.

Průměrné ceny prodaných nových bytů v Praze.

Ředitel Trigemy Soural tvrdí, že cena bytů poroste i do budoucna. Zatímco před několika měsíci to zdůvodňovali developeři hlavně růstem cen stavebních prací, nyní se množí hlasy, že poptávka přebíjí nabídku.

„Pokud se i letos prodá okolo sedmi tisíc bytů, bude jich v nabídce ubývat, což vytvoří tlak na cenu,“ předpovídá Soural.

Kdo sbírá developerská data

Český statistický úřad ani jiná veřejná instituce nemonitoruje data o aktuálním prodeji nových bytů. Ty tak pro pražský (respektive i brněnský) trh novostaveb pocházejí od institucí z oboru. Nejde ale o nijak centrálně ověřované informace, ale právě o monitoring.

Pomocí monitoringu veřejných nabídek na internetu sleduje trh většina velkých developerů. Trojice Ekospol, Skanska a Trigema následně svá data porovnávájí a šéf Trigemy Marcel Soural je každé čtvrtletí veřejně prezentuje.

V loňském roce se vyvinul ještě jeden zdroj - CenovéMapy.org. Jedná s o projekt odborníka na hypotéky Milana Ročka a poradenské společnosti Deloitte. Jádrem projektu jsou reálné transakční ceny získávané z katastru nemovitostí. Ty mají ale většinou vůči těm „developerským“ několik kvartálů zpoždění.

Cenové Mapy tak začaly sbírat i data z monitoringu developerské nabídky. Své výstupy a přístup do databáze dat potom firma prodává zájemcům z trhu.

V poslední době totiž (i kvůli čekání na schválení nových Pražských stavebních předpisů) výrazně poklesl počet vydaných stavebních povolení. I kdyby developeři rádi prodávali, někteří nich nestíhají dodávat byty do nabídky.

Brno výrazně rostlo

Podle Jiřího Pácala z Central Europe Holding byla přitom i předchozí úroveň výstavby nízká. „Sotva pokryla potřeby lidí, kteří se do Prahy stěhují,“ myslí si.

Spekulativní výstavba nových bytů je kategorie, která je pragocentrická jako máloco jiného. Svědčí o tom i fakt, že zatímco v Praze bylo loni prodáno 6,5 až 7 tisíc bytů, ve zbytku Česka to dohromady bylo méně - podle statistik Trigemy konkrétně 4890.

Tradičně v prodejích dominuje Jihomoravský (hlavně Brno) a Středočeský kraj, jediné, kde se za rok prodá přes tisíc nových bytů. Ačkoli ale žije v obou krajích přibližně stejně lidí jako v Praze, toto číslo je čtyřikrát až šestkrát nižší.

Průměrné ceny nových bytů v nabídce v jednotlivých krajích.

Průměrné ceny nových bytů v nabídce v jednotlivých krajích.

I Brno ale zažilo velmi růstový rok. Prodalo se tam 954 nových bytů, což je o patnáct procent více než v roce 2014. Růst poptávky se odrazil i na cenách nových dostupných bytů, ty v průměru v celém Jihomoravském kraji stouply o více než čtyři procenta. V Plzeňském kraji byly na konci roku 2015 dokonce byty v nabídce v průměru o devět procent dražší než rok předtím.

Autor:


Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2016 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je součástí koncernu AGROFERT ovládaného Ing. Andrejem Babišem.