Dnešní levné hypotéky mohou za pár let podražit i o několik tisíc

  1:00
Desítky tisíc lidí, kteří si nyní vzali či berou hypotéku, se budou muset pravděpodobně na konci fixace vypořádat se zdražením splátek. Tedy situací, kterou dvacetiletá česká hypoteční historie ve větším měřítku nepamatuje. Banky tvrdí, že jsou na to připraveny.
Ilustrační snímek

Ilustrační snímek | foto:  Tomáš Krist, MAFRA

Kdo si vzal před pěti lety hypotéku na byt a loni nebo letos mu skončila fixace, má důvod k radosti. Díky levným úrokovým sazbám, které se pohybují okolo dvou procent, mu měsíční splátka zlevnila klidně o několik tisíc korun. Vzhledem k dlouhodobě sestupné tendenci dvacetileté historie českých hypoték a jejich úrokových sazeb podobnou radost pocítila velká většina dosavadních „hypotékařů“.

Rekordní, přibližně sedmdesátitisícovou masu domácností, které využily právě aktuálních nízkých sazeb a novou hypotéku si vzaly loni nebo to udělají letos, ale pravděpodobně potká opačný osud. Ačkoli nikdo nedovede přesně určit, jaké budou podmínky na trhu za pět let (kdy obvykle končí fixace), očekává se, že klesat nebudou - právě naopak. „Prostor pro další snížení úrokových sazeb, jako se to dělo v minulosti, již není a do budoucna očekáváme spíše nárůst,“ potvrzuje manažer hypoték České spořitelny Karel Chábek.

Bude tak záležet na tom, jak vysoko sazby vystoupají. Pokud by se pomyslné kyvadlo vrátilo na úroveň, kde bylo před pěti lety, znamenalo by to, že by běžnému dlužníkovi stoupla měsíční splátka o více než 2 tisíce korun. I pokud se za pět let vrátí jen realita roku 2014, prodražily by se měsíční splátky o více než pět set korun (propočty si můžete prohlédnout v boxu).

Kdo jede nadoraz, bude mít problém

Jak se mění splátky

Domácnost si vzala v květnu 2015 za průměrnou úrokovou sazbu 2,05 % hypotéku na 2 miliony korun, kterou má splácet dvacet let. Fixace je na pět let.

Po dobu fixace tak bude platit měsíčně 10 165 korun. Za tuto první pětiletku tak zaplatí 609 900 korun. Z toho bude přibližně 30 procent činit úrok a zbytek jistina. Při refixaci tak bude zbývat v následujících 15 letech doplatit 1 573 998 korun.

Záležet tak bude na tom, jaké budou v tu chvíli úrokové sazby, což dnes nikdo nedovede předpovědět. Očekává se ale, že porostou. V tomto modelovém scénáři uvažujeme o sazbách, které odpovídají průměrům předchozích pěti let:

  • květen 2014: 2,81 %

splátka: 10 726 Kč

  • květen 2013: 2,96 %

splátka: 10 839Kč

  • květen 2012: 3,68 %

splátka: 11 391 Kč

  • květen 2011: 4,24 %

splátka: 11 832 Kč

  • květen 2010: 5,12 %

splátka: 12 545 Kč

Upřesnění: V původním výpočtu ve fixačním období autor textu chybně spočítal poměr mezi úmorem hypotéky a platbou úroku. Za tuto chybu, od které se odvíjely i další výpočty, se omlouváme. Údaje byly opraveny: ve výsledku se tak ve „variantě květen 2010“ nezvýší splátka o necelé čtyři tisíce korun, ale „pouze“ o 2380 korun.

Jak se s touto situací dlužníci vyrovnají, je otázka. „Nebezpečí spočívá v tom, že na hypotéky nyní díky nízkým sazbám dosáhli i žadatelé, kteří by dříve neměli šanci. Během pěti let fixace navíc mohou například manželé z důvodu ztráty zaměstnání nebo mateřství přijít o výraznou část příjmů. Potom je možné, že je i mírné zvýšení splátek zaskočí a nebudou na to mít,” vysvětluje manažer hypoteční společnosti Golem Finance Radek Slavík.

Zároveň ale Slavík dodává, že toto riziko se podle něj bezprostředně týká přibližně desetiny hypotečních dlužníků. I to ale odpovídá zhruba sedmi tisícům domácností. Počet bytů, jejichž majitelé by tak měli problémy se splácením, by tak byl pro srovnání přibližně stejný jako součet všech bytů prodaných za loňský rok v pražských novostavbách (více zde).

Analytik pracující pro jiného hypotečního zprostředkovatele - Josef Rajdl z Fincentra - vidí ale situaci mírněji. Podle něj navýšení splátek o stokoruny až tisícikoruny fatálně nepostihne domácnosti, které splácí vlastní bydlení. „Ale může být problémem pro lidi, kteří si díky příznivým úrokovým sazbám pořídili byt na investici,” říká Rajdl.

Ani to přitom není zanedbatelná část dlužníků. Podle údajů developerů si dnes pořizuje byt na investici přibližně čtvrtina jejich klientů. Pokud se jim výrazně zvýší splátky, dostanou se do situace, kdy budou z pronájmů generovat záporný výnos - tudíž na něj doplácet. Nebo se mohou pokusit zvýšit nájemné, což jim ale odežene část potenciálních nájemníků.

Poradce Šmejkal: Přejednávání podmínek zatíží banky

Ředitel poradny při finanční tísni David Šmejkal se už nyní setkává v praxi s případy lidí, kteří musí kvůli ztrátě schopnosti splácet svou hypotéku byty prodávat. Jedná se ale o ty, kteří se do situace dostali kvůli ztrátě zaměstnání nebo třeba rozvodu. Aby podobně nedopadli i lidé, kterým kvůli změně situace na finančních trzích skokově zdraží splátky, doporučuje Šmejkal s touto možností počítat a průběžně si vytvářet rezervu.

„Až dojde na refixace, předpokládám, že to bude největší část ohrožených klientů řešit spíše než prodejem bytu snahou o přejednání úvěru. Tedy například tak, že si měsíční splátky sníží za cenu toho, že prodlouží dobu splácení úvěru. A tím pádem ve finále zaplatí víc,” vysvětluje. Pokud tento trend postihne větší část „silného hypotečního ročníku 2015“, bude tento nápor podle něj představovat pro banky významnou zkoušku.

Ani největší český bytový developer Central Group - který loni v Praze prodal přes tisíc bytů - neočekává, že by kvůli budoucímu růstu úroků musela v refixačním období vzniknout vlna platební neschopnosti, která by se přelila do realitního sektoru.

„Pokud by se sazby měly zvednout na úroveň před pěti lety, to by samozřejmě mohlo způsobovat problémy. My ale věříme riskmanagementu hypotečních bank, že schopnost svých klientů splácet závazky v dlouhodobém horizontu pečlivě prověřují,” říká majitel a ředitel Central Group Dušan Kunovský.

Banky tvrdí, že scénář rostoucích úroků nepodceňují

Na opatrnost tuzemských bank, které nedopustily před deseti lety českou verzi americké hypoteční krize, odkazují i výše zmínění poradci. A banky se dušují, že s riziky počítají i nyní.

„Budoucí růst úrokových sazeb je vždy součástí hodnocení úvěruschopnosti. Při zhodnocení příjmů a výdajů je vždy počítáno s rezervou, která slouží jako pojistka proti případnému negativnímu budoucímu vývoji. Ať už se projevuje v podobě růstu sazeb či poklesu příjmů,” vysvětluje mluvčí Hypoteční banky Marie Mocková.

Prakticky stejně mluví i Karel Chábek z České spořitelny. Ten zároveň připomíná, že úrokové sazby nejsou jedinou v čase se měnící ekonomickou proměnou. A že ty ostatní by mohly naopak hrát pro klienta. „Očekáváme též průměrný růst mezd našich klientů. Tím by došlo k výrazně nižšímu dopadu zvýšení úrokových sazeb do celkové zadluženosti domácností,” říká.

I když i vlivem loňské hypoteční horečky celkové zadlužení českých domácností roste, podle ekonoma z poradenské firmy Deloitte Davida Marka není na nijak alarmující úrovni. „Aktuálně tvoří asi šedesát procent jejich hrubého disponibilního důchodu. To je méně než je v Evropě běžné,” říká. Navíc je podle něj dobře, že velkou část dluhu tvoří právě hypotéky. „Kdyby to byly spotřebitelské úvěry, tak by to bylo horší,” říká.

Centrální banka tlumí situaci regulacemi

Zároveň Marek zmiňuje, že hypoteční horečka i následné dopady zvýšených sazeb souvisí s opakujícími se ekonomickými cykly. „A tradičně je realitní sektor nejnáchylnější. Když se ekonomika hýbe o procenta, reality i o desítky procent,” říká.

V této souvislosti upozorňuje i na roli České národní banky. Ta podle něj ekonomické stimuly své - v posledních letech v rámci celoevropského trendu nebývale uvolněné - měnové politiky z druhé strany zatím účinně tlumí regulatorními protiopatřeními. „Například návrhy omezení stoprocentních hypoték nebo vyšších bezpečnostních rezerv pro systémově důležité banky,” upřesňuje.

Autor:

Teplo z uhlí podraží o deset až třicet procent, říká zástupce tepláren

  • Nejčtenější

Konec nadvlády programátorů. Pozic ubývá, na jednu se hlásí stále víc lidí

16. března 2024

Premium Ochota firem splnit uchazečům skoro jakýkoli požadavek a velmi nízká konkurence. Tak by se ještě...

Výrazně zpomalte rychlovlaky, vzkazují obce k nové trati. A koleje chtějí skrýt

12. března 2024

Postavte rychlotrať v tubusu, a nebo na ní výrazně snižte rychlost. Tak by se daly zjednodušeně...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Pořád Big Mac, ale už spíše Big Tech. Co ukázal výpadek u fastfoodového obra

16. března 2024

Když McDonald’s ve 40. letech minulého století poprvé otvíral, zákazníci vybírali menu z papírových...

Soláry, kam se podíváš. Elektrárnám dochází místo, musí být kreativní

17. března 2024  10:52

Elektřina ze slunce bude podle Mezinárodní agentury pro energii (IEA) v příštích několika...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Kofola sáhla do svého loga. Nově v něm bude hranaté srdce

13. března 2024  13:48

Nápojářská skupina Kofola po devíti letech sáhla k úpravě loga. Ikonický lísteček lékořice na svých...

VIDEO: Střílej po mně! Kameraman natočil téměř celý útok v centru Prahy

Premium Ve čtvrtek zemřelo rukou střelce Davida K. 14 obětí, 25 lidí je zraněných, z toho deset lidí těžce. Jedním z prvních na...

Máma ji dala do pasťáku, je na pervitinu a šlape. Elišku čekají Vánoce na ulici

Premium Noční Smíchov. Na zádech růžový batoh, v ruce svítící balónek, vánoční LED svíčky na baterky kolem krku. Vypadá na...

Test světlých lahvových ležáků: I dobré pivo zestárne v obchodě mnohem rychleji

Premium Ležáky z hypermarketů zklamaly. Jestli si chcete pochutnat, běžte do hospody. Sudová piva totiž dopadla před časem...

Osm incidentů za dva týdny. Co se děje s letadly společnosti United Airlines

19. března 2024  11:28

Požár motoru způsobený nasátým plastovým obalem, ztráta pneumatiky krátce po startu nebo sjetí...

Trest pro exšéfa zadlužené Evergrande. Doživotně nesmí obchodovat s akciemi

19. března 2024  10:09

Chuej Kcha Jen, šéf zadlužené čínské realitní firmy China Evergrande, má celoživotní zákaz...

Japonsko už nemá záporné úroky. Centrální banka po 17 letech zvýšila sazbu

19. března 2024  6:37,  aktualizováno  8:10

Japonská centrální banka (BOJ) v úterý podle očekávání jako poslední na světě upustila od záporných...

Cena elektřiny bude příští rok nižší než letos, říká analytik Matoušek

19. března 2024

Premium Dobrá zpráva: v příštím roce bude celková cena elektřiny nižší než v tomto roce. Ta méně dobrá zní,...

Akční letáky
Akční letáky

Všechny akční letáky na jednom místě!

Nutný výchovný pohlavek, souhlasí Bouček i Havlová s přerušením projevu na Lvu

Moderátor Libor Bouček ostře zareagoval na kauzu ohledně délky proslovu režisérky Darji Kaščejevové na předávání cen...

Švábi, vši a nevychované děti. Výměna manželek skončila už po pěti dnech

Nová Výměna manželek trvala jen pět dní, přesto přinesla spoustu vyhrocených situací. Martina ze Znojma se pokoušela...

Vyzkoušeli jsme podvod z Aliexpressu. Může vás přijít draho, i po letech

Nakoupili jsme na Aliexpressu a pěkně se spálili. Jednu USB paměť, dvě externí SSD a jeden externí HDD. Ve třech...

Chtěli, abych se vyspala s Baldwinem kvůli jeho výkonu, říká Sharon Stone

Herečka Sharon Stone (66) jmenovala producenta, který jí řekl, aby se vyspala s hercem Williamem Baldwinem (61). Měla...

Byla to láska na první pohled, říká hvězda Gilmorek o manželství s modelkou

Milo Ventimiglia (46), představitel Jesse ze seriálu Gilmorova děvčata nebo Jacka Pearsona ze seriálu Tohle jsme my, je...