Spoluzakladatel pražské developerské společnosti Finep Pavel Rejchrt si na vizitku může už dva roky psát i to, že je předsedou představenstva Karavany kráčejících chrámů. A aby to dávalo smysl, musí to celé vyvést v mongolštině.
Právě v této středoasijské republice totiž jeho společnost (která je největším společníkem v konsorciu s oním poetickým názvem) od roku 2013 buduje evropskou obytnou čtvrť. Český developer tak zažívá stavbu a prodej bytů v prostředí, které je od toho českého v mnoha směrech velmi vzdálené.
Jak je projekt daleko?
Na konci listopadu jedeme kolaudovat druhou etapu, tedy druhou stovku bytů ve dvou domech.
Kdy by čtvrť měla stát celá?
Celkem má vzniknout dva tisíce bytů a k nim škola, školka, sportoviště a další občanská vybavenost. Finální termín tak hodně závisí na koupěschopnosti obyvatel a na schopnosti mongolského státu hradit v rámci projektu dohodnuté náklady a odkupovat sítě a komunikace. Pracovně je to projekt ode dneška ještě na osm let.
Lidé z prvních etap tedy budou bydlet docela dlouho na staveništi...
To ano, ale nikdo to moc neřeší. Tím, že se přesunuli z jurt, se kvalita jejich bydlení zmnohonásobila. Takže jestli se vedle staví, oni vůbec neřeší.
Opravdu se obyvatelé vašich bytů stěhují přímo z jurt?
U první části projektu přišli z jurt všichni, v Mongolsku to je totiž stále nejčastější způsob bydlení. Na bývalém jurtovišti, které vláda vykoupila, stojí i naše domy. Tím pádem jsou v centru města. Právě touto cestou vykoupení jurtovišť a výstavbou bydlení na jejich místě se teď Mongolsko vydalo.
Co si představit pod souslovím “vykoupit jurtoviště”?
V Mongolsku to dnes ještě funguje podobně jako ve westernových filmech. Mongolové starší osmnácti let si mohou vykolíkovat svých přibližně 700 čtverečních metrů, zajít na katastr nemovitostí a stát jim pozemek zdarma pronajme na 99 let. Teď ty pozemky stát zpátky vykoupil.
Jsou jurtoviště, coby pozemky, něčím specifická?
Je potřeba investovat do zasíťování pozemků. Jurtoviště totiž neměla kanalizaci a obyvatelé jurt si vyráběli elektřinu pomoci vlastních generátorů. Topilo se zase uhlím, což mělo docela negativní dopad na smog ve městech.
Mongolské město Erdenet
Mapy poskytuje © SHOCart a přispěvatelé OpenStreetMap. Společnost SHOCart je tradiční vydavatel turistických a cykloturistických map a atlasů. Více na www.shocart.cz
V Mongolsku jsou kromě jurt i takzvané chruščovky (bytovky sovětského typu z padesátých a šedesátých let - pozn. red.). Je to bráno jako lepší bydlení než jurty, nebo spíš záleží na člověku, co preferuje?
To je hrozně složitá věc. V celém Mongolsku, které je dvacetkrát větší než Česká republika, žijí asi tři miliony obyvatel. Většinou jsou to pastevci, což jsou extrémně šťastní lidé. Mongolsko jako celek je proto velmi ekologické.
Jiné je to ale ve městech. Z těch tří milionu lidí jich 1,8 milionů žije v Ulánbátaru, což je moderní asijská metropole, která ale nestíhá svůj rozvoj. Když pak přijedete do Ulánbátaru, tak vidíte smogový opar, protože tam je soustředěn průmysl a navíc se v jurtách topí tuhými palivy.
A v jurtách v Ulánbátaru žije necelý milion lidí, čtyři sta tisíc potom v chruščovkách a půl milionu v nově vzniklém developmentu, který staví Číňané, Korejci a Rusové. Velká část domů je rozestavěná, protože tam není sladěna výstavba s budováním sítí. Tak vypadá Ulánbátar.
Potom jsou v Mongolsku ještě dvě přibližně stotisícová města - Erdenet a Darhan. Vznikla tam, kde jsou přírodní zdroje, v případě Erdenetu je to měď. Města jsou výrazně čistší a uspořádanější, co se týká rozvoje. Zároveň tam dosud nebyl žádný development, jen pár chruščovek, kde bydlelo tak deset procent obyvatel. Zbytek v jurtách.
Může si člověk, který bydlí v jurtě, dovolit financovat nákup bytu v novostavbě?
Může. Konkrétně našemu projektu pomáhá politický program s pracovním názvem Sto tisíc nových bytů pro Mongolsko. Do značné míry je vše postaveno na státním fondu rozvoje bydlení. Jurta má 74 metrů čtverečních, a tím pádem je dotovaný byt, který má šanci na dotaci, limitován touto rozlohou. V Mongolsku je zároveň dvouciferná inflace, takže komerční úvěry pořídíte s úrokem okolo 18 procent ročně.
Finep v MongolskuČeská společnost Finep, která patří mezi pětici největších pražských developerů, staví od roku 2013 v mongolském Erdenetu obytnou čtvrť s názvem Euro Eko Tugul (v překladu Evropská ekologická čtvrť). Ve finále (projektováno na rok 2023) by měla zahrnovat dvě tisícovky bytů v bytových domech, školu, školku, sportoviště a další občanskou vybavenost. Finep se účastní skrze konsorcium Ikh Khaadyn Tsuvaa (v překladu Karavana kráčejících chrámů), ve kterém vlastní poloviční podíl. Zbytek připadá na mongolské partnery. Erdenet ležící na severu země (asi 240 kilometrů od hlavního města Ulánbátaru) je s přibližně sto tísíci obyvateli třetím největším městem v Mongolsku. Velká část obyvatel pracuje pro těžební společnost známou pod názvem Erdenet Mining Corporation. Ta se zabývá těžbou mědi v jednom z největších asijských dolů. Český developer se podílel i na přeměně hlavního mongolského města Ulánbátar. Čeští odborníci konzultovali přípravu nového územního plánu, jehož cílem je postupná urbanizace 18 velkých územních celků, takzvaných jurtovišť. |
Od státního fondu přitom dostanete 70procentní hypotéku na dvacet let za osm procent ročně. Tím pádem je to extrémně atraktivní. Navíc se zvažuje navýšení až na 85 procent hodnoty bytu, takže by to bylo ještě výhodnější. Na druhou stranu nevím, jestli by to bylo dobře, protože se splácením takovýchto úvěrů tam zatím není zkušenost. Mongolsko je zároveň obrovsky podkapitalizované, chybí tam peníze.
A kde je tedy vaší klienti berou? Z čeho Mongolové skládají nutnou akontaci?
Už se začíná vytvářet skupina lidí, která má peníze a díky rodové propojenosti si vzájemně hodně pomáhají. Na české koruny stojí ten 74metrový byt asi milion. Takže akontace je 300 tisíc. To se poskládá z pomoci rodiny a z prodeje dobytka. Většinou má totiž rodina za městem jurtu a u ní nějaké stádo, ve kterém de facto akumuluje svůj kapitál.
Část stáda tak rozprodají. Koza je v přepočtu za devět set korun, ovce za dvanáct set a prase pět tisíc. Potom mají ještě něco jako fond kulturních a sociálních potřeb, kdy vybraní zaměstnanci od podniku, v tomto případě těžební společnosti Edernet Mining Corporation, dostanou sto tisíc korun nevratnou půjčku. Tímto způsobem těch 300 tisíc poskládají.
Působíte v konsorciu Ikh Khaadyn Tsuvaa (v překladu Karavana kráčejících chrámů) s tamními firmami. V čem je přidaná hodnota developera v takovémto projektu?
Jde hlavně o technický dozor investora, neboli tlak na evropskou kvalitu provedení projektu. To se táhne od projektu až po výstupní kontrolu. Druhou věcí jsou veškeré procesy v průběhu developmentu, které nastavujeme podle našich pravidel se zohledněním místních specifik. A bez diskuse jsou přidanou hodnotou finance, protože celá země je, jak už jsem říkal, podkapitalizovaná.
Jak tedy projekt financujete?
Jednali jsme i s Českou exportní bankou, ale ve finále se to ukázalo jako složité. Takže to financujeme z vlastní equity a ještě z privátních zdrojů okolo Finepu.
V čem se samotná realizace developerského projektu v Mongolsku liší od těch českých?
Když jdete v Česku do banky pro financování developerského projektu, tak potřebujete mít nějaký předprodej. Řekněme okolo 20 procent. To znamená, že se část projektu prodává již takzvaně z papíru (ve fázi, kdy je hotový jen projekt, ještě se nestaví - pozn. red.). Současně klienti mají svoji představu o atypickém či nadstandardním provedení bytu a dochází k vyvolaným změnám v projektu. To je výhoda pro klienta, ale současně tlak na developera a na stavební firmu.
V Mongolsku není financování bankami, takže tam od nich není ten zásadní tlak na předprodeje. Prodej „z papíru“ tak nefunguje. Dokud mongolský klient nevidí, že se staví, tak vám na zálohu nedá ani tugrik (mongolská měna - pozn. red.). Začíná se tedy prodávat až v průběhu výstavby. Marketing v podstatě nemáme, vyvěsíte jednu ceduli na stavbu a klienti přijdou sami.
Památkáři nemají co hlídat
Zmiňoval jste evropskou kvalitu. Když tedy vaše již postavené domy v Erdenetu porovnáte s vaším developmentem v Praze, v čem se liší?
Já bych řekl, že kvalita je trochu horší. Je to dáno nedostatkem technologií, které v Mongolsku zkrátka nejsou. Například kvalita bednění při zdění nedosahuje toho bednění, které se používá v Česku. To se potom musí dohánět omítkami, které mohou být někde horší kvality, protože schovávají nerovnosti. Nebo kvalita koncových materiálů dovezených z Číny není vždy srovnatelná s Evropou.
Myslíte si, že kdybyste ten dům vzali a přenesli do Prahy, že byste s ním uspěli?
Určitě by se to podle mě prodalo. Byla by to nižší střední třída.
Jak se liší průběh samotné stavby od těch českých?
Největším překvapením pro mě bylo, že na stavbách pracují ženy. Působí v koncových pracích, protože pro to mají větší cit. Obklady a omítky tam prostě dělají děvčata.
Druhá věc je plánování, které tamním stavařům není úplně blízké - učí se to. S tím souvisí to, že občas na stavbě něco dojde. A když něco dokupujete, tak spousta plateb probíhá hotově. Jedete třeba k čínské hranici pro beton a nastane několik scénářů: Řeknou vám, že není. Když zaplatíte hotově, tak najednou je. Když je už od začátku a zaplatíte hotově, tak dostanete slevu.
A co kontinentální podnebí?
To je další věc. Zažili jsme i minus čtyřicet stupňů. Na konci října všechno zmrzne a my musíme mít zavřenou stavbu, abychom mohli dělat uvnitř. Rozmrzne to na přelomu března a dubna. Před zimou taky tedy musíme mít na další etapu minimálně připravenou jámu, v ideálním případě vybetonováno.
Staví pro vás přímo mongolské stavební firmy?
Ano. Začínali jsme s Číňany. Ti tam vozili svoje lidi, kvůli čemuž vznikaly i legislativní problémy. Najednou přijela mongolská cizinecká policie a zjistila, že třetina Číňanů nemá v pořádku dokumenty. Kvůli celkově špatné kvalitě jsme přešli na mongolského dodavatele, který funguje velmi dobře. Výtahy potom třeba dělá korejské LG, což je vynikající kvalita.
Kolik lidí má v Mongolsku Finep?
Z Česka je tam v tuhle chvíli jen inženýr Miroslav Švejda, který stavbu a celý projekt řídí. K ruce má česky mluvícího mongolského inženýra. Podporu má z Čech, komunikuje několikrát týdně s projektanty a architekty nebo finančním oddělením.
Prodej bytů mají na starost Mongolové z konsorcia Karavany kráčejících chrámů?
Přesně tak, prodávají je dvě mongolské dámy. Prodejní materiály děláme my, to je naše know-how. Ale jak říkám, propagace ani není moc potřeba. Není tam konkurence, tudíž zájemci o bydlení ani nemají moc na výběr.
Jaký je rozdíl mezi regulacemi v Česku a Mongolsku?
Obrovský. Nic jako EIA (vyhodnocení vlivů na životní prostředí - pozn. red.) tam třeba vůbec není. V Česku je potom asi čtyřicet vyjadřovacích úkonů ke stavebnímu procesu, v Mongolsku jich je šest. Ale musím říct, že tím jak tam funguje sovětský model, tak třeba stavební úřad je zas výrazně aktivnější v průběhu výstavby a zasahuje do některých technických detailů stavby.
V Mongolsku je například vysoká pravděpodobnost zemětřesení, čemuž odpovídají i jiné parametry na výztuže a kvalitu betonu. V Česku zjednodušeně řečeno úřad na začátku zkontroluje veškerou dokumentaci a vydá stavební povolení, v průběhu stavby proběhne nějaká namátková kontrola, občas ani to ne. A na konci se zkontroluje kvalita stavby a soulad s dokumentací při kolaudaci. V Mongolsku máte každých čtrnáct dní na stavbě inspektora. Částečně je to asi dáno tím, že sleduje tu evropskou kvalitu.
A neregulují váš civilizační skok z nějakého pohledu i památkáři či podobné organizace? Krajinu a město samotné přeci přetváříte dost výrazně...
Tam teď ale v podstatě není nic. Plot a jurtoviště. My jdeme do procesu výstavby, kde opravdu není nic a když to zjednoduším, tak tam není z památkářského hlediska ani co hlídat. Mongolové jsou nyní v té budovatelské fázi, kdy se buduje a následné dopady se moc neřeší. Také proto, že s nimi ještě nemají moc velkou zkušenost.
Samotný proces výstavby je potom zahájený tím, že na slavnosti bagr hrábne do země. A aby se stavbě dařilo, vybraní političtí představitelé a představitelé stavební firmy do ní krumpáčem kopnou také. Místní láma potom stavbě požehná.
