Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Do vnitřní Prahy se vejde ještě celé Brno, říká developer Passer

  0:44aktualizováno  0:44
Podle pražského developera Radima Passera politici nechápou, že nemovitosti jsou zdrojem bohatství vyspělých národů. Trendem by mělo být města zahušťovat a nikoli rozšiřovat. Sám koná dle svých slov: V pražské Michli postavil 17 etap kancelářských, rezidenčních i neziskových budov. A plánuje další.

Radim Passer, zakladatel developerské firmy Passerinvest. | foto: Yan Renelt, MF DNES

Nedávno jste ohlásil, že Passerinvest Group navyšuje základní kapitál. Co chystáte?
Součástí naší strategie je nebýt pouze developery, ale i dlouhodobými investory. Rozhodli jsme se koupit zpět budovy, které jsme dříve stavěli a současně chceme dostavět BB Centrum. Chtěli bychom tak vytvořit produkt zajímavý pro dlouhodobé investory. A současně vytvořit živý městský celek, který není jen o kancelářích. Z těchto důvodů preferujeme, aby všechna aktiva byla součástí Passerinvest Group, jejíž kapitál budeme v mezidobí nejspíše ještě několikrát navyšovat. Hotovi bychom mohli být tak za sedm let.

Znamená to tedy, že byste chtěl - jak už jste dřív avizoval - vstoupit na burzu?
Je to jedna z variant. Nechtěl bych ale prodat víc než padesát procent, tak abychom si drželi kontrolní balík akcií.

Může se hodit

Hledáte nové kancelářské prostory? Vyberte si z aktuální nabídky kancelářských prostor k prodeji na Reality.iDNES.cz.

Šel byste na pražskou burzu?
Pokud by to byl produkt jako je BB Centrum, tak první logickou variantou je pražská burza. Pokud bychom vše dostavěli a vykoupili podle našich plánů, tak by všechna ta pronajatá komerční aktiva měla hodnotu okolo miliardy eur. To může být atraktivní jak pro pražskou burzu, tak pro nějakou další.

Chápu to dobře, že na burzu by nešel ani tak developer Passerinvest Group, jako spíš realitní společnost BB Centrum?
Přesně tak, to by byl stabilní a konzervativní investiční produkt, kde by lidé bez očekávání nějakých spekulací měli zajištěný výnos okolo pěti až sedmi procent ročně.

Neodrazuje vás tedy ani to, že se na burze už dříve titulům spojeným s realitami - ECM nebo Orcu - nedařilo?
Nám v roce 2006 také nabízeli vstup na burzu. Já si ale myslím, že komerční developeři nemají na burze co dělat. To developerské riziko tam zkrátka nepatří. Pokud se jedná o konzervativní riziko plynoucí z pronájmu budov, tak to je o něčem jiném.

První budovou, kterou Passerinvest odkoupil zpět byla v roce Alpha.
V BB Centru jsou i byty a parky. Na snímku Rezidenční park Baarova.
Nejnovější a zároveň největší kancelářskou budovou celého BB Centra je Delta, která byla otevřena loni na podzim. Sídlí v ní Microsoft (ten se tam přestěhoval z Alphy) a HP.
Loni v prosinci potom Passerinvest oznámil, že zpětně odkupuje i budovu Beta.

A co pohled z druhé strany: Málokterý developer asi chce, aby ho odpovědnost k minoritním akcionářům svazovala. Neznamenal by prodej podílů přes burzu ekvivalent k odchodu do důchodu?
Burza změní vaše přemýšlení, ale netýkala by se naší další případné developerské činnosti v rámci nových projektů. Navíc to beru jen jako jednu z možností. Je také možné, že zůstaneme jedinými vlastníky. Pro mě osobně důchodový výnos pět až sedm procent není vůbec špatný.

Pokud vím, tak se vám povedlo koupit zpět zatím dvě z devíti budov. Jak se to rýsuje dál?
V BB Centru je zatím dokončeno 17 etap, z toho 12 kancelářských a z nich jsme v minulosti 9 prodali. Dvě už máme koupeny zpět. U dalších dvou pracujeme nyní na due dilligence a byli bychom rádi, aby zhruba v polovině roku byla transakce hotová. A věřím, že by v letech 2016 až 2017 ještě k dalším zpětným odkupům mohlo dojít. Kdyby šlo všechno dobře, tak si myslím, že by se nám to mohlo v nejbližších třech letech podařit.

Máte na mysli koupi všech devíti budov nebo počítáte s tím, že v některých případech se vám to nepodaří?
Může se stát, že jedna až dvě budovy se nepovedou. Ale v tuhle chvíli si myslím, že až na jednu výjimku, je otevřená cesta ke všem.

Když ale takto deklarujete, že chcete kupovat, nezvyšuje vám to automaticky cenu a nezhoršuje pozici při vyjednávání?
My jsme vždycky byli velmi otevření. Vždy jsme říkali, co chceme dělat. To má plusy i minusy. Minus spočívá v tom, že toho může někdo chtít zneužívat. Na druhou stranu si myslím, že když jsme v lokalitě rozhodujícím hráčem, tak s námi žádný investor z logiky věci nebude chtít v horizontu příštích pěti až deseti let tady soupeřit.

Ale kontext celého trhu dnes takovým věcem nahrává. Levné peníze držené nadnárodními fondy směřují do realitních investic v Česku jako nikdy předtím...
Samozřejmě ECB a Fed tisknou peníze jako o život a ten přetlak tady je. Proto je jasné, že naše odkupy musí dávat smysl oběma stranám.

V nejvyšším - sedmnáctém patře - ale sídlí i Passerinvest a Radim Passer tam má svou kancelář (na snímku střecha budovy, na kterou je přístup právě z nejvyššího patra).
Letecký pohled na komplex BB Centra.
Hluboce věřící křesťan Passer nechal v areálu zřídit i společenské centrum Bethany...
...nebo křesťanskou školu (na snímku) a školku.

Pro prodávajícího budou tím smyslem peníze, které dostane. Co pro vás?
Z našeho úhlu pohledu to může být ještě jistá přidaná hodnota, kterou jednak umíme budovám našimi nápady vtisknout a jednak vyplývá z vlastnictví areálu jako celku. Kdyby to vlastnictví zůstalo příliš fragmentované, tak to bude mít negativní dopad na hodnotu jednotlivých budov, převážně těch starších.

Počítate mezi tuto „přidanou hodnotu” například i fakt, že z budov, které kupujete předtím přetáhnete významné nájemce do svých nových projektů? Tak se to například stalo s Microsoftem, který se z budovy Alpha, jež jste následně zpětně odkoupil, přestěhoval do vaší nové Delty.
My jsme budovu Alpha byli rozhodnuti koupit nezávisle na tom, zda tam Microsoft zůstane nebo odejde. Dohodu s investorem jsme měli předtím. Nebyla v tom nějaká taktizace, zkrátka jsme se dohodli na podmínkách, kdy nám dávalo smysl ji koupit, a bývalý vlastník se rozhodl budovu prodat. Microsoft by v původní budově stejně nezůstal, protože by se tam i se Skypem už nevešel. A že se Microsoft nakonec rozhodl pro Deltu, za to jsme vděční a vnímáme to jako zpětnou vazbu našich dlouholetých zákazníků.

Zmínil jste, že pokud bude celé BB Centrum ve vašem vlastnictví, nebudou trpět starší budovy. Znamená to tedy, že se chystáte k jejich totálním rekonstrukcím? Tedy i takovým, kdy je vyprázdníte a očešete až na skelet?
Myslím si, že v takovém rozsahu to není potřeba. Ale jsou tu budovy, postavené v prvních etapách, na kterých se třeba použila omítka na fasádě. A to je chyba, kterou chceme napravit. Novější budovy po roce 2002 byly už dokončovány ve velmi dobrém standardu. Čas od času je potřeba udělat facelift k dlouhodobému udržení áčkového standardu, nicméně klíčové parametry, jako je konstrukční systém, vzduchotechnika, klimatizace nebo podzemní parking jsou již od projektu nastaveny jako dlouhodobě zcela vyhovující.

Koneckonců v mnoha metropolích fungují kancelářské budovy padesát i více let a nájemci v nich pořád sídlí. Co ale je zásadní přidanou hodnotou BB Centra, a není jednoduše dosažitelné pro někoho, kdo staví po jedné budově na různých místech, je okolí budov. Systematicky tu budujeme zeleň s vodními prvky a střešní zahrady, ucelenou síť restaurací, služeb a obchodů. Důsledně promýšlíme dopravu. V roce 2007 jsme zavedli kyvadlovou dopravu mezi Budějovickou a BB Centrem, nedávno jsme ji posílili dvěma elektrobusy. Máme jedinečným způsobem řešeno parkování.

Kromě již zmíněného transakčního boomu je v posledních letech - i když letošek bude trochu oddychový - v Praze na kancelářském trhu i boom stavební. S tím souvisí zvyšování nenaplněnosti kanceláří, jež se loni pohybovala okolo 15 až 17 procent. Jak jste na tom vy?
To jde ruku v ruce s faktory, které ne vždy ovlivní developeři. Poptávka po kancelářích totiž závisí na tom, jak se daří ekonomice jako celku. Bude to záviset také na tom, jakou vizi bude mít Česko a Praha. Praha je mezi cizinci velmi žádaná a budou tu chtít bydlet. To ale za předpokladu, že korporace, které sem budou přesídlovat regionální centra, budou prostředí považovat za stabilní a předvídatelné. Což, budeme-li k sobě upřímní, není v současnosti pravda. Máte tři možnosti, jak může kancelářský trh růst.

Jaké?
Jednak rostou firmy, které už tu jsou. Potom, že se firmy, které sídlí v nekvalitních budovách, dostanou do situace, kdy chtějí svým zaměstnancům nabídnout lepší prostředí a rozhodnou se přestěhovat. Třetí varianta je, že dochází ke stěhováním firem ze zahraničí. Loni se postavilo hodně budov a stoupla nepronajatost. Letos by měla o pár procentních bodů klesnout, ale příští rok asi zase poroste.

Fotogalerie

Firmy si ale uvědomují, že přibližně 85 procent jejich nákladů tvoří zaměstnanci. Náklady na budovy jsou mezi 10 a 15 procenty. A pokud kvalitní a příjemné pracovní prostředí bude hrát roli v rozhodování pracovníků, do jaké firmy nastoupí, pak pro korporace nebude rozhodující, jestli to je někde o jedno euro dražší.

A co trend tzv. hot deskingu (situace, kdy zaměstnanci nemají v kanceláři svůj stůl) a s ním související benefit ve formě práce odkudkoli nebo z domova? Není to pro kancelářský trh hrozba? Firmy budou potřebovat menší prostor v přepočtu na zaměstnance, až se pro ně třeba v teoretickém krajním případě stanou kanceláře zbytečnými - všichni budou pracovat z domu.
Jako lidé jsme společenští tvorové, potřebujeme komunikovat a setkávat se tváří v tvář. Globální korporace to už pochopili. Proto i přes jednoznačnou snahu o efektivní využívání prostor, mezi které patří v odůvodněných případech i zmíněný hot desking, nepomine potřeba využívání kancelářských prostor pro soukromé i veřejné subjekty.

Jak jste na tom tedy nyní s nenaplněností vy?
V zásadě všechno, co jsme postavili, jsme pronajali ze sta procent. Vzhledem k tomu, že některé budovy už nevlastníme, tak se stávalo, že se částečně uvolnily. U dvou budov, které jsme již koupili zpět, jsme v relativně krátkém čase schopni opět nacházet dostatek nájemníků. Vylepšujeme tyto budovy novými nápady, aby se v nich lidé mohli cítit co nejlépe. Třeba dojem z budovy Alpha, která aktuálně prochází úpravami, bude diametrálně jiný.

Radovan Vítek v poslední době několikrát uvedl, že se nyní nechce kvůli vývoji na trhu pouštět do žádných velkých projektů či akvizic. Vy nemáte obavu z toho, kam se trh bude vyvíjet?
Ten trh nebude jednoduchý, to rozhodně ne. Ale bude umět rozlišovat kvalitní produkty od těch méně kvalitních. Kvalitní budou mít dlouhodobě šanci se udržet, průměrné produkty ale může lehce potkat horší osud a takové kancelářské budovy mohou zůstat dlouhodobě neobsazené, až je někdo přestaví k jinému účelu nebo dokonce zbourá. Největším evropským trhem je Paříž, a tam je nemalé procento dlouhodobě neobsazených a dokonce i neobsaditelných kancelářských budov.

Radim Passer

Radim Passer se narodil v roce 1963. Studoval, ale nedokončil Stavební fakultu ČVUT.

V roce 1991 založil v Praze developerskou firmu Passerinvest, která stojí hlavně za komplexem kancelářských a rezidenčních budov v Praze 4.

Právě tento projekt zvaný BB Centrum se Passer snaží v blízké budoucnosti dostavět. Protože je hluboce věřící křesťan, postavil Passer v BB Centru i kostel, školu se školkou a společenské centrum.

Kromě BB Centra čeká Passerinvest na změnu územního plánu kvůli projektu v pražských Roztylech nebo nedávno postavil kancelářskou budovu v Ostravě.

Jak vypadá trh, když firmy vědí, že nenaplněnost je obecně vysoká a ony tedy jsou ve výhodě?
Myslím si, že od období, kdy v roce 2007 končila konjunktura, je tu jednoznačně trh nájemců. Nejvíce se to projevuje v tom, že pobídky, které majitelé poskytují nájemcům, jsou o desítky procent vyšší než v období 2004 až 2007. V Praze se ani teď nájemné nezvyšuje, nejde nahoru.

To je ale nyní asi tím, že se v posledních letech postavilo velké množství kanceláří a na trhu tak převyšuje nabídka poptávku.
Ano, ale pokud by tato země i Praha byly dobře řízeny, tak by to mělo pozitivní dopady i do trhu komerčních nemovitostí obecně. Naši zákonodárci však ještě nepochopili, že nemovitosti jsou zdrojem bohatství každého vyspělého národa. Nejen ty rezidenční, ale i ty komerční. Pokud stát bude vytvářet rozumná pravidla, která budou i daňově motivující, tak lidé nebudou nuceni investovat do pochybných zahraničních produktů. Myslím, že pro český trh i pro občany mohou být reality zajímavou alternativou, jak investovat peníze. Pochopitelně i ony mají svoje rizika, ale zároveň je to jedna z nejlepších ochran jak před inflací, tak před znehodnocováním vkladů nulovými úroky.

Nyní ale trh s investicemi do nemovitostí roste. Ať už na zmíněné makroúrovni, kdy se o velké kancelářské budovy nebo obchodní centra zajímají zahraniční fondy, tak i na individuální úrovni - přibývá lidí, kteří si pořizují byt na investici.
Jednoznačně. Když si někdo koupí byt na investici, tak si myslím, že u standardních bytů střední kategorie má minimální riziko, že by došlo k nějakému znehodnocení. Výnos nebude kdovíjaký, zbude vám v čisté formě tak do tří procent. A navíc pákový efekt z levného financování je menší a spornější. To vidíme i na asi padesátce bytů, kterou jsme si v BB Centru nechali a pronajímáme je.

Jak jste daleko s plánem dobudovat BB Centrum? Pokud dobře počítám, jste teď asi ve dvou třetinách...
Máme čtvrt milionu metrů čtverečních, ve finále by to mohlo být asi 375 tisíc. Takže řádově ano. Vždy to ale závisí na řadě faktorů - jako třeba akvizice. Pozemky si totiž průběžně svou vlastní činností zdražujeme. Například park na Chodově má proti nám výhodu, že kdysi jednou smlouvou vyřešil své veškeré akvizice. Přitom my máme akvizičních smluv již hodně přes stovku. Aby se mohlo BB Centrum dokončit, bude jich muset být zhruba dvě stě.

Nyní už jsou v plánu spíše nekancelářské budovy, že?
Pokud by se dokončily všechny etapy, o kterých uvažujeme, tak by to měly být ještě tři rezidenční etapy, dvě kancelářské, hotel s konferenčním centrem a Muzeum Bible. Kromě toho by měl vzniknout ještě nový a krásný dvouhektarový park a tři nová náměstí. Dá-li Bůh, chtěli bychom z BB Centra vytvářet jak příjemné pracovní prostředí pro lidi z kanceláří, tak místo, kam rády přijdou či přijedou i rodiny s dětmi.

To asi také budete muset stihnout před případným vstupem na burzu. Nekomerční projekty asi investory zajímat nebudou...
No jasně. Všechny křesťanské aktivity financuji z vlastních peněz. Bůh změnil v roce 1998 můj život. Jako výraz své vděčnosti jsem s Kristem uzavřel ve svém srdci smlouvu ohledně nakládání se svými financemi. Jejich převážnou část proto věnuji na evangelizaci a misii a do toho spadají i některé stavební projekty. Už jsme zde postavili kostel se společenským centrem, křesťanskou školu a školku a mám obrovskou radost, jak tyto budovy slouží lidem. To nefinancovala společnost Passerinvest Group protože by to nebylo fér vůči těm menšinovým akcionářům, kteří nesdílí tyto hodnoty.

Jak to vypadá s hotelem, u nějž se už loni začala dělat EIA, tedy posuzování dopadů na životní prostředí?
Jsme přesvědčeni o tom, že když se nevyskytnou nějaké zásadní problémy, tak bychom přibližně za rok začali stavět.

Když jste zmínil sousloví „zásadní problém”: jak pokračuje váš boj s politickou reprezentací Prahy 4, která loni s dalším rozšiřováním BB Centra nesouhlasila?
My v podstatě nemáme potřebu s někým bojovat. Vycházím z toho, že je potřeba komunikovat a vysvětlovat naše záměry všem dotčeným a kompetentním subjektům i lidem. Věřím tomu, že i na Praze 4 nakonec převáží lidé, kterým bude opravdově ležet na srdci rozvoj této naší městské části a nikoliv její úpadek. Ten současný stav, který vládne v Praze a Prahu 4 nevyjímaje, je pouze důsledkem megakorupce Bémovy éry. Je to reakce formou opačného extrému, který město, žel, posunuje o dvacet let zpátky. A to jsou nenapravitelné škody.

Jak se to tedy podle vás bude dál vyvíjet?
Těžko říct. My jsme pod novým vedením radnice na Praze 4 do důležitých schvalovacích procesů zatím nevstupovali. A popravdě hotel je pro nás spíše nekomerční etapa BB Centra. Postavit hotel totiž znamená umrtvit v tom stovky milionů korun na desítky let. Pro nás by bylo ekonomicky nejlepší pronajímat ty hnusné komunistické paneláky, které jsme jako kanceláře koupili, a měli bychom klid. Protože tu ale chceme vytvořit něco pěkného jako další službu, která tu má své místo, tak ten hotel postavit chceme.

Jak jste na tom s pozemky pro další chystané etapy?
Je to fáze od fáze. Pro hotel máme sto procent zajištěno. U dalších etap to je tak, že máme zajištěné nějaké kousky a jednáme o dalších.

Na politiky už jste si stěžoval. Co úředníci? Zejména chybějící pražské stavební předpisy trápí hodně vašich kolegů.
Je jasné, že město potřebuje pravidla, podle kterých se dá stavět. Jinak je tu džungle. Je třeba, aby lidé pochopili, že do vnitřní Prahy se vejde ještě Brno. To tady zatím nahlas ještě téměř nikdo neřekl. Praha na svých hnusných komunistických brownfieldech v prstenci okolo historického jádra nabízí území, kterými je potřeba zahustit výstavbu. V opačném případě nemůže město finančně fungovat.

Máme mezi metropolemi jednu z nejnižších hustot obyvatel na čtvereční kilometr a pak to znamená nesmyslně drahou veřejnou dopravu a zcela neefektivní síť škol. Obchodníci, živnostníci a poskytovatelé služeb obecně si pak na sebe dostatečně nevydělají kvůli nedostatku zákazníků. Praha by se měla zahušťovat a nikoli rozšiřovat. Někdo z kompetentních politiků musí ale říci tu odvážnou větu, že Praha by měla mít 1,75 milionu obyvatel a jít za touto vizí.

Neděje se to ale už? Developeři chtějí stavět v areálech několika pražských nádraží nebo třeba skladového areálu Westpoint...
Je určitě dobře, když se tyto dílčí věci stávají. Ale chybí tomu koncepce. Podle stávajících vyhlášek by nikdo nemohl postavit nové Vinohrady. To je jasný argument, že je něco velmi špatně.

Mluvíte velmi angažovaně. Nechcete se přeci jenom nakonec na politiku dát sám?
V Praze jsem vyrostl a mám ji rád. Mrzí mě, že její potenciál je zašlapáván do země, její rozvoj je brzděn. To, že nemá pětadvacet let po revoluci ani vnější ani vnitřní okruh nebo důstojné spojení s letištěm, je neuvěřitelná ostuda a neschopnost politických garnitur, které tady byly. Jestliže někdo krade, tak se to projeví i v tom, že stavby jsou jak předražené, tak nekvalitní. Já ale nikdy politické ambice neměl, nemám a doufám, že ani mít nebudu.

Jak se na trhu - který jste označil za zkorumpovaný - pohybuje hluboce věřící člověk? Sociolog Max Weber sice tvrdí, že protestantská etika zapříčinila západním světě rozvoj kapitalismu. Je ale vhodná do prostředí českého developerského kapitalismu?
Moje zkušenost je taková, že se dá podnikat podle křesťanských pravidel. Musíte počítat s tím, že neuděláte každý obchod. Za těch podmínek, které tady v minulosti nastavily hlavní vládní garnitury, se nedá obchodovat ani se státem ani s městem.

Na druhou stranu máme pozitivní zkušenost z Ostravy, kde jsme postavili budovu Nová Karolina Park. V rámci přestěhování České spořitelny k nám jsme koupili jejich historickou budovu a při jejím dalším uplatněním na trhu se podařilo docílit vzorového obchodu z hlediska spolupráce mezi veřejným a privátním sektorem. Moravská Ostrava si od nás nejdříve pronajala a posléze i odkoupila tuto budovu za vynikajících podmínek pro město a ani pro nás se nakonec nejednalo o ztrátový obchod. Chtěl bych tedy věřit tomu, že by se věci mohly posouvat k lepšímu. Potom i ta křesťanská etika může mít mnohem větší šanci na úspěch.

Byl projekt v Ostravě výjimkou nebo chystáte ještě něco jiného mimo Prahu?
V roce 2005 jsme si řekli, že chceme něco udělat mimo Prahu. Protože umíme kanceláře, tak nám přišlo dobré zkusit znovu právě je. A to jde jen v Brně a v Ostravě. Brno vypadalo už obsazeně, ale v Ostravě jsme viděli potenciál. Jsem rád, že jsem našeho vstupu do tohoto projektu nikdy nelitoval. Nyní musíme vytrvat. Pořád věříme, že se to nějak dotáhne. Na banku už si sice vyděláme, ale pořád je v tom projektu umrtvených hodně peněz.

V Ostravě je nenaplněnost kanceláří ještě výrazně vyšší než v Praze - mluví se až o tom, že polovina kanceláří je prázdná. Jak jste na tom tedy vy?
My v té polovině zhruba jsme, ale aktuálně se díky Bohu objevují nové potencionální poptávky.

Mimo Prahu nebo do zahraničí se tedy už dál nechystáte?
Zahraniční jsme zamítli už před deseti lety a zatím se na tom nic nezměnilo. Rovněž mimo Prahu teď nic neplánujeme.



Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2016 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je součástí koncernu AGROFERT ovládaného Ing. Andrejem Babišem.