Jaká je v současnosti situace na realitním trhu?
Vynikající.
V jakém smyslu?
Vynikající pro toho, kdo dokáže ohrožení otočit v příležitost. Vynikající ale také kvůli tomu, že finanční krize pročistí trh, který není transparentní. Vykazuje ještě větší než standardní podíl nižší kvality služeb a produktů a je veřejností viděn v nepříliš dobrém světle.
A jaká jsou další pozitiva finanční krize?
Realitní trh se vrátí k normálu. To umožní dlouhodobě udržitelný rozvoj. Dále také pročistí trh, zbaví ho nánosu těch, kteří na něj nepatřili. Urychlí koncentraci a diferenciaci trhu. Zvýší se jeho transparentnost a kredibilita (důvěryhodnost). Mělo by to také vrátit renomé realitním kancelářím, přežijí jen ty kvalitní. Přibude rovněž vzdělaných lidí v oboru.
Někteří developeři ale pozastavují své projekty.
Některým nic jiného nezbývá a někteří si to mohou dovolit. Koupili totiž pozemky za vlastní a ne vypůjčené peníze. Pozemky tak mohou zazimovat a počkat na lepší časy. Ve finanční pasti jsou ti developeři, kteří mají rozestavěno nebo nevyprodáno. Mají tak velkou finanční páku. Tato páka je vynikající v okamžiku růstu trhu. Ve chvíli, kdy trh a poptávka klesá, což je náš případ, vám páka spolehlivě zlomí vaz.
To znamená, že bankéři za pochodu ztěžují podmínky, chtějí přidat zajištění, přehodnotit zástavy nebo zvyšují úroky. Nicméně i to je projev pročištění trhu.
Proč je tolik obětí právě na realitním trhu?
Každý zlatokop podniká v realitách. Za 17 let fungování Asociace realitních kanceláří se nepodařilo korektně nastavit podmínky pro podnikání. V developmentu je to sice lepší než například u realitních makléřů, ale i tak v tomto odvětví investoval kde kdo.
Je to návrat k normálnímu, dlouhodobě udržitelnému rozvoji a ukončení naopak neudržitelného boomu. Samozřejmě to s sebou bude přinášet krátkodobé excesy, problémy pro všechny účastníky trhu, od zprostředkovatelů přes developery k investorům.
Díky krizi zlevní paneláky
Které odvětví na realitním trhu krizí utrpí nejvíce?
Průřezově vlastně celá investiční vertikála. Vlastníci pozemků, kteří byli v minulosti hodně namlsaní, si budou muset svá cenová očekávání korigovat. Ti ale krizi pocítí nejméně, protože pozemků je nedostatek. Stavaři vynesli cenu práce i stavebních materiálů hodně vysoko. Proto si budou muset zvyknout, že doba, kdy odmítali zakázky a jenom si vybírali, je pryč. Pravděpodobně proto budou muset s cenami dolů.
Development se až na některé výjimky označuje jako obor s poměrně nízkými maržemi. Developeři proto budou muset přehodnotit marže. A protože jsou nízké už nyní, raději omezí aktivity. No a jediní, kteří na tom mohou vydělat, jsou oportunistické investiční fondy, které mohou požadovat vyšší výnos a kratší návratnost své investice. Zase je to ale vyvažováno tím, že jdou do riskantní investice. Příchodem těchto realitních supů ale budeme mít empirickou zkušenost, že trh je opravdu na dně.
Takže všichni budou postiženi. Samozřejmě všichni agenti, zprostředkovatelé, brokeři, poradci i investiční bankéři.
A jaký je rozdíl mezi vaší firmou a realitními supy, o kterých jste mluvil?
Situace, které fondy využijí, je na trhu samozřejmě i pro nás, my se na to ale nespecializujeme. Oni procházejí po zemích a hledají nejslabší články a období trhu. Ale i pro nás to znamená finančně se připravit na vhodnou nabídku. To je výhoda toho, když děláte trh průřezově, tedy i z hlediska služeb a produktů. Protože to, co je ochlazení trhu pro zprostředkovatele, tedy pro developera, může přinést bonus a investiční prémie pro investora.
My můžeme nabídnout "značkový deštník" a podporu celé sítě menším realitním kancelářím, které budou na trhu nejvíce ohroženy. Nemůžeme konkurovat speciálním nadnárodním fondům, které fungují globálně.
Jak se krize projevuje na vaší firmě a obecně na realitních kancelářích?
Bude se to projevovat průřezově. My za letošní rok očekáváme téměř stejně špičková čísla jako za loňský rok, ale to je určitá setrvačnost.
V branži realitních kanceláří je to tak, že nejsilnější budou mít pravděpodobně všechny předpoklady pro to, aby posilovaly. Sice ne absolutně, ale relativně vůči zbytku trhu. Ti úplně malincí, takzvaní agenti chodci, se dokáží specializovat na jiný obor, takže nejvíce ohrožené jsou střední firmy. Taková, která pracuje regionálně, může mít historii, může být ve svém regionu velice dobře vnímána, nicméně má velké režie. Setrvačnost režijních nákladů pak může na klesajícím trhu dělat problém.
Kvůli developerům začínají mít problémy také stavební firmy. Může se tento problém projevit i směrem k realitním kancelářím?
Naopak. Stavební firmy budou muset být vstřícnější vůči poptávce po jejich produktech a činnosti než doposud. Budou levnější, měly by být kvalitnější a měly by se ucházet o zákazníky. Pro všechny jejich klienty by to tedy měla být dobrá zpráva. Pro stavební firmy to ale není dobrá zpráva. I tam se trh nutně pročistí, některé firmy se přeorientují. Stavební firmy by měly být cenově vstřícnější a předhánět se.
Každá investice se musí zvážit
A projeví se tento faktor i v cenách u koncového zákazníka?
Nemyslím si, že by se nové byty, teď nemluvím o projektech, které se dostaly do finanční pasti, prodávaly levněji, než se prodávají.
Jestli lze očekávat výraznější propad cen, respektive návrat k normálnímu stavu, tak je to u starších panelových bytů. Zde docházelo k cenovému vzlínání, panelákové byty se snažily vyrovnat cenám nových bytů, což nemělo logiku.
Zde je ale rozpor například s analytiky. Zatímco realitní makléři tvrdí, že zlevňovat se nebude, oni tvrdí, že prostor pro snížení cen existuje. Kde je tedy pravda?
Cenová očekávání nejde paušalizovat. Třeba u pozemků v oblastech, kde je jich nedostatek, není důvod ke snižování cen. Ceny mohou jít nahoru. U paneláků je to naopak. Trh není sladěn časově. Nejdřív expandovala maloobchodní centra, kdy ale začaly kanceláře nebo nové byty? Neexistuje jednoduchá odpověď, jestli ceny budou klesat, nebo stoupat.
A co by tedy lidé měli dělat?
Lidé vždycky budou potřebovat bydlet a budou muset řešit svoje bytové problémy. Trh s bydlením se nezastaví. Dříve chtěli lidé místo nájmu byty kupovat, kdo neměl vlastní byt, byl sociálně vyloučen. Nyní se ale vrací zpět k nájemnímu bydlení. Zpomalí se trh s kancelářemi, průmyslovými a obchodními centry, ale také se nezastaví.
Je tedy výhodná investice do nemovitosti?
Pokud chcete bydlet, je to vždycky výhodné. Pokud jde jen o investici, je to méně výhodné než před rokem. Tyto investice mají jednu přidanou hodnotu, kterou nemají například cenné papíry, a to je to, že nemovitost můžete užívat. V akciích se bydlet nedá. V době, kdy padají finanční trhy, domy stojí dál.
Pokud máte dobře pojištěno, v dobrém stavu a na dobré lokalitě, tak investici dlouhodobě roste tržní cena a výnos bývá velmi stabilní.
Jak by se měl trh zachovat, aby dopady byly co nejmenší?
Nikdo nemá recept na krizi. Proti trendu se nedá bojovat, trend se musí využít ve vlastní prospěch. Samozřejmě je třeba přehodnotit firemní politiky. Hlídat náklady, zvažovat každou investici, změnit strategii expanze. Důležité je hledat partnerství, opřít se v nějakém logicky poskládaném řetězci nebo síti, nebo hledat konkurenční strategii.
Těžko ale lze otesat náklady do marketingu, do vývoje produktů a služeb.
