V Karviné a Hlučíně už vědí, kolik činí místní obvyklé nájemné. Údaje, které se zakládají na informacích přímo od majitelů domů, však v cenové mapě ministerstva pro místní rozvoj zatím tvoří výjimku.
Ve zbytku republiky se na mapu, podle které by měly soudy rozhodovat spory mezi nájemníky a majiteli domů, nedá vůbec spolehnout.
V současnosti mapa obsahuje údaje z 99 obcí, tedy asi 15 procent z konečného počtu 639 obcí. Valná většina dosavadních dat se však zakládá na posudcích soudních znalců a opravdu relevantní data od majitelů s výjimkou dvou severomoravských sídel chybí.
Nejproblematičtější sídla se použitelné pomůcky pro stanovení nájemného po deregulaci mohou dočkat až za několik let. Vytvoření cenové mapy si vynutil konec regulace nájemného, který ve většině měst nastal letos. Poslední krok v deregulaci přijde po Novém roce 2013, kdy se uvolní nájmy v krajských městech a větších městech středních Čech.
Nejproblematičtější lokality chybí
Mapa, za kterou ministerstvo pro místní rozvoj zaplatí Institutu regionálních informací přes milion korun, je postupně doplňována a aktualizována. Neobsahuje však nejproblematičtější lokality typu Litvínov nebo Třinec, kde většina nájemníků nechce přistoupit na návrhy majitelů domů. Čeká se, až se dohodne dost nájemníků a majitelů, na jejichž základě by bylo možno mapu sestavit.
Nájemníci jsou navíc vůči projektu nedůvěřiví a se zpracovatelem odmítají spolupracovat. "Dostali jsme nabídku ke spolupráci. Jde ale jenom o to, abychom vypsali lokality, čísla popisná, ulice, patra," říká předseda sdružení nájemníků v Třinci a Českém Těšíně Roman Bujok.
Ačkoliv mapa zachycuje i technický stav domu a bytu, podle Bujoka to nestačí. "Nejsou tam zohledněny byty, do kterých například investovali sami nájemníci a jsou tam třeba nová okna. Těch kritérií by mělo být zohledněno mnohem víc," dodává.
Ještě v prosinci hrozili někteří majitelé bytů podáváním hromadných žalob na nájemníky, kteří odmítnou přistoupit na nové, neregulované smlouvy. Byty ve většině menších českých měst, stejně jako v Ostravě a Ústí nad Labem jsou již přes tři měsíce deregulované, a ačkoliv zdaleka ne všichni nájemníci smlouvy podepsali, soudních sporů je zatím minimum.
Na určení nájemného existuje šest různých postupů
Podle předsedy sdružení nájemníků Milana Taraby majitelé domů žalobami spíš jen taktizují. "Často je to jen návrh žaloby, který působí ale jen jako výhrůžka. Takových jsou stovky," uvedl Taraba. Skutečně podaných žalob je podle něj pouze 49.
"Počítali jsme s významným zvýšením soudních sporů, to se ale zatím nekoná," uvedl náměstek ministra spravedlnosti František Korbel.
Na případné soudní pře není zatím totiž nikdo připraven. Kromě mapy chybí také novela občanského zákoníku, která by soudům jasně stanovovala povinnost o výši nájemného rozhodnout. Minulý měsíc ji senátoři vrátili k projednání Poslanecké sněmovně.
Soudy se ovšem nemusí orientovat pouze podle mapy. Mohou požádat také o posudek nezávislého soudního znalce, ale i tady mohou narazit - neexistuje jednotná metodika určení ani přesná definice místně obvyklého nájemného.
"Problémem bude formulace otázek, co vlastně chce soud znát. Jestli nákladové nájemné, ekonomické, čili i se ziskem, nebo tržní, které ale nemá nic společného s ekonomickým, protože když v místě není práce, tak tam nikdo nechce bydlet. Nebo také nájemné obvyklé. V současné době máme minimálně šest různých definic tržní ceny," vysvětlil ředitel ústavu soudního inženýrství Albert Bradáč.
Každý soud by tak mohl vycházet z jiných údajů. Podle náměstka ministerstva pro místní rozvoj pro bytovou politiku Miroslava Kalouse bude trvat ještě několik let, než se deregulace vyřeší. "Věřím, že se situace do dvou tří let stabilizuje," řekl.
