Poslední roky platilo, že v Praze se téměř nestaví rodinné domy, zato se ale na území hlavního města staví víc než polovina všech nových bytů v Česku. Vzhledem k charakteristice městské zástavby je to logické. Nyní však přišla prudká změna.
První část stále platí: méně rodinných domů než v Praze se začíná stavět jen ve dvou nejmenších českých krajích. Jinak je to ale u bytů. Za letošní první pololetí podle Českého statistického úřadu vydaly pražské stavební úřady povolení ke stavbě jen 522 bytů. To je o 74 procent méně než v loňském prvním pololetí.
V Plzni se staví víc než v Praze
Víc bytů, konkrétně o 169, letos zatím povolili v Plzeňském kraji a v těsném závěsu za Prahou je už i Středočeský kraj – jinak dlouhodobá tuzemská bašta rodinných domů. Celkově se v prvním pololetí letošního roku v Česku počet povolených bytů propadl na 2 447 z loňských 3 544.
A ještě výraznější rozdíl nabízí pohled na povolení ke stavbě bytových domů vydaná v Praze za druhé čtvrtletí. Těch se povolilo podle ČSÚ jenom 28, přičemž loni to za stejné období bylo 1 992. Tedy sedmdesátkrát tolik.
Na trh míří jednotky, mizí stovky. Nové byty tak v Praze zdražily o pětinu |
Pokles soukromé bytové výstavby spolu s minimálním budováním dopravní infrastruktury vede k tomu, že opět trpí české stavebnictví. Oproti loňskému roku, který byl poháněn i dočerpáváním evropských dotací, tak v červnu stavební produkce podle ČSÚ klesla o 12,7 procenta.
Ale zpět k bytům. Z pohledu kupujících je špatnou zprávou, že se developerům nedaří získávat povolení právě v době, kdy lidé nové pražské byty díky levným hypotékám nakupují v rekordním množství.
Pražské byty zdražují až o pětinu
Jen od dubna do června se jich podle statistik developerů Trigema, Skanska a Central Group prodalo 1 750 (psali jsme zde). Tedy dvaašedesátkrát více, než se jich za tu dobu povolilo. Protože byty se zpravidla umísťují do nabídek právě v momentě, kdy mají vyřízená povolení a začínají se stavět, nabídka se smršťuje.
Dle citovaných developerských statistik, které metodicky kontroluje pražský Institut plánování rozvoje, bylo v pololetí v nabídce 4 650 bytů, tedy o třetinu méně než loni. Podle další statistiky, založené na datech společnosti Deloitte a portálu CenováMapa.org, bylo v červnu v nabídce 4 713 bytů. I to bylo podle této databáze o dva tisíce méně než loni.
Převis poptávky nad nabídkou vyústil samozřejmě i v růst cen. Podle statistiky zveřejňované developery vzrostly ceny meziročně o 18,7 procenta na 65 922 korun za čtvereční metr bytu. To znamená, že modelový 75metrový třípokojový byt podražil o 924 tisíc na bezmála pět milionů korun.
Statistici společnosti Deloitte uvádějí průměrnou cenu čtverečního metru nového bytu ještě o 2,5 tisíce korun vyšší.
Dozvuk krize, pomalí úředníci, chybující developeři
Co je tedy důvodem propadu počtu stavěných bytů? Jedním z nich je dozvuk nedávné hospodářské krize. Ta se naplno projevila koncem roku 2008, česká ekonomika ale klesala ještě v letech 2012 a 2013. V té době tak investoři v menší míře plánovali nové projekty, což se teď projevuje.
Nové byty v Česku byly loni nejdražší ve střední Evropě |
Samotní developeři však viní zejména komunální politiky a úředníky. Ty první z toho, že se proti nim přespříliš vymezují, ty druhé potom z pomalosti a nedodržování lhůt.
„Za úpadkem nové výstavby v Praze stojí bezesporu pomalé povolování projektů stavebními úřady. Od nákupu pozemku ke kolaudaci trvá příprava projektu bytového domu v průměru osm let,“ říká například majitel největší české developerské společnosti Central Group Dušan Kunovský.
Pravdou ale také je, že jedním z nejčastějších důvodů průtahů je úspěšné odvolání, které magistrát schválí na základě konkrétních chyb developerů v projektové dokumentaci.
Právě na proces odvolání si stěžuje další velký developer Evžen Korec z Ekospolu. „Povolování staveb zásadně komplikují spolky, které často ani neprokáží oprávněný zájem. Jedno odvolání, které ani nemusí být věcně podložené, znamená zhruba roční zpoždění projektu,“ tvrdí Korec.
Byty bez územního rozhodnutí, pořadníky i aukce
Právě on ale začal s kontroverzní obchodní strategií, kdy do nabídky umísťuje i byty v projektech bez územního rozhodnutí. To se mu už několikrát vymstilo, když mu úřady kýžený dokument zamítly a tím na neurčito odsunuly započetí stavby stovek již zarezervovaných bytů (psali jsme zde).
Developer doplácí na riskantní taktiku, „prodané“ byty se stále nestaví |
Převis poptávky nad nabídkou donutil ke změně návyků i jiné developery. V M&K Real Estate například zavedli pořadníky. „U větších bytů se nám sejdou v pořadí dva až tři zájemci, u dvoupokojových či garsonek, které jdou nejrychleji na odbyt, to potom je klidně sedm nebo osm,“ říká Šárka Kloučková z obchodního oddělení firmy.
Nedostatek nových bytů se promítá i do nabídek realitek, jež prodávají zejména secondhandové nemovitosti. Například RE/MAX začal řešit přetlak zájemců jednokolovými internetovými aukcemi.
Ty probíhají tak, že každý zájemce má možnost předložit jednu nabídku, z nichž posléze vyhrává ta nejvyšší. Zájemci ale nemají jako při klasické dražbě možnost vidět konkurenční nabídky a přebíjet je.
I tak ale dovede aukce vyšroubovat cenu nahoru. „Za dva až tři měsíce proběhlo v Praze okolo padesáti aukcí. Ty nejlepší výsledky znamenaly navýšení kupní ceny o 20 až 25 procent,“ popisuje jednatel RE/MAX Alfa Jan Zachystal.
