Jsou české nemovitosti nadhodnocené?
Já si myslím, že žádná cenová bublina na realitním trhu není. Za 12 let jsme prodali přes 200 tisíc nemovitostí a na nějakou logickou sinusoidu si u toho cenového vývoje zvyknete. Ale v Česku momentálně byty prostě nejsou, nestaví se a deficit se každým rokem prohlubuje, takže ceny rostou.
Nemovitosti však zdražují rychleji než o kolik rostou mzdy. Když na té sinusoidě dojde k dalšímu poklesu, bude to horší než propad po roce 2008?
Podle mě není důvod k poklesu. Když srovnáte ceny nemovitostí v Česku se západem, tak pořád jsme spoustu zemí nedohnali.
Nemůže to přece růst donekonečna.
To samozřejmě ne, ale ty ceny podle mě pořád nejsou na takové úrovni, že bychom měli mluvit o nějaké bublině. Je zde velice silná poptávka, která určitě přetrvá i do budoucna, jelikož drtivá většina mladých Čechů podobně jako jejich rodiče touží bydlet ve vlastním. Aby se na trhu srovnala poptávka s nabídkou, bylo by nyní potřeba 150 tisíc bytů a dále pak ročně stavět dalších 50-60 tisíc, což se neděje.
Stejná čísla jste mi řekl i před rokem a půl. To se za tu dobu nic nezměnilo?
Situace na trhu se spíš ještě zhoršila. Deficit se každým rokem prohlubuje o dalších 20 až 30 tisíc bytů. Na největším realitním serveru v Česku se před zhruba pěti až sedmi lety nabízelo 180 tisíc nemovitostí, dneska se jich nabízí 65 tisíc.
Není na čase přestat donekonečna omílat, že je potřeba víc stavět a zvážit i řešení, která by zchladila poptávku po nemovitostech?
Žádná regulace byznysu nikdy nic neřeší až na výjimky u specifických oborů, jako je například zdravotnictví. Kdekoliv vstoupíte s jakoukoliv regulací, tak to ten trh jenom pokřiví a nahrává nejrůznějším spekulacím.
Dokáže trh vyřešit krizi bydlení v Česku?
Trh a legislativa. Je dobře, že je venku nový stavební zákon. Teď může být předmětem diskuse, co je na něm dobře a co špatně. Na první dobrou to asi ani nejde udělat zcela tak, abyste vyhověli všem. Podle mě je důležité minimálně to, že úřady mají termíny, kterým se musí přizpůsobit, což určitě každý stavebník ocení. Ať už stavíte rodinný domek nebo developerský projekt. Tím se dostaneme ze situace, kdy vyřízení stavebního povolení běžně trvá 5 nebo i 10 let. Nový stavební zákon zcela jistě zajistí rychlejší výstavbu.
Hodnotíte z pohledu M&M Reality loňský rok jako úspěšný?
Ano. Myslím, že je to vidět i na našich výsledcích.
Obrat vám ale ve srovnání s rokem 2019 klesl.
To je pravda, ale když se bavíme o konsolidovaných číslech v rámci holdingu, tak ten pokles nebyl v realitním zprostředkování, kde rosteme, ale byl například ve výkupech nemovitostí. Zde jsme velmi konzervativní a v covidovém roce 2020 jsme byli na nákupy opatrní. Dříve jsme každoročně vykupovali nemovitosti v průměru za 900 milionů až miliardu, loni to bylo zhruba 500 milionů a letos to bude ještě méně.
Nemovitosti v Česku zdražily o 14,5 procenta. Růst byl třetí nejvyšší v EU |
Momentálně intenzivně investujete do propagace nemovitostí k prodeji, kromě standardních nabídek na realitních serverech je inzerujete i na Facebooku, v rádiích a televizi. Je to při současné vysoké poptávce na trhu vůbec nutné?
Nejdůležitější je vždycky výsledek, a tím je, že přitáhneme ke každé nemovitosti k prodeji více zájemců. A čím více zájemců, tím vyšší je i ta konečná prodejní cena. Posláním realitní kanceláře, která pracuje primárně pro prodávajícího, je prodat jeho nemovitost za nejvyšší možnou cenu.
Tyto náklady účtujete klientovi?
Jako každá realitní kancelář máme svou provizi. V případě, že prodáme nemovitost v aukci, tyto náklady jsou v provizi obsaženy. Pokud bychom neprodali, klientovi nic neúčtujeme. U nemovitostí, které se neprodávají formou aukce, se naše provize pohybuje kolem pěti procent z konečné ceny. V aukcích nyní prodáváme zhruba sedm procent nemovitostí a tento podíl budeme navyšovat, chtěli bychom se přiblížit až sto procentům. V těchto případech nám jde určitý podíl z rozdílu mezi vyvolávací a konečnou cenou.
Kolik si tedy berete u aukcí?
V průměru je to 70 procent z rozdílu pro klienta, 30 procent pro nás. Ale vždycky záleží na dohodě s klientem, u každé nemovitosti je to individuální.
V jakém rozmezí se pohybují rozdíly mezi konečnou a vyvolávací cenou?
Od října minulého roku jsme uspořádali 1 800 aukcí. Průměrné navýšení činí 430 tisíc korun. A pro zajímavost, u jedné aukce, kde jsme prodávali 8 stavebních parcel s vyvolávací cenou 14,5 milionu korun, se podařilo cenu navýšit o 9,5 milionu.
U kolika aukcí se cenu navýšit nepodařilo?
U 15 procent jsme zůstali na vyvolávací ceně a u tří procent se nemovitost prodat nepodařilo.
V takovém případě jdou totiž náklady na marketing a organizaci aukce za vámi, není pětina neúspěšných aukcí příliš mnoho? Je to pro vás výdělečné?
Pro nás je podstatné každému klientovi, který prodává nemovitost, přivést co nejvíce zájemců, což zrealizujete jedině výraznou investicí do propagace. Jedině tak, že se klientova nemovitost objeví v rozhlase, na sociálních sítích i v nejdražším mediu, tedy v televizi. A všechny tyto náklady jdou za námi. V případě, že se po prvním kole i po takto masivní propagaci konkrétní nemovitosti kupec nenajde, se po dohodě s klientem vyvolávací cena sníží. A poté se zpravidla prodá vše. Z předběžných letošních hospodářských výsledků vyplývá, že i přes značné investice do propagace nemovitostí a aukcí na tom budeme lépe než loni.
Nedochází u aukcí k problémům u klientů, kteří mají hypotéku?
Mnoho klientů, kteří dnes kupují nemovitost, má předschválenou hypotéku a tím pádem znají své limity. Pokud by ale přece jen vítěz nedosáhl na finance, nemovitost koupí druhý v pořadí. Podíl těchto případů ale představuje jen promile z celkového počtu.
Nečelíte kritice, že byste tímto šponováním cen prohlubovali nedostupnost bydlení v Česku?
Jak už jsem uvedl, realitní činnost je především služba pro prodávajícího. Samozřejmě s následným servisem pro obě strany. A určitě neznáte nikoho, kdo by chtěl prodat za míň, než je možné. Pro úplnou transparentnost aukcí, i s ohledem na to, že se chystáme prodávat i municipalitám, budeme mít od listopadu u každé aukce notáře, který bude potvrzovat – autorizovat prodávající, kupující i samotné nemovitosti.
Teď se chystáte vysílat některé aukce živě v televizi, dokonce v prime time. Nákup nemovitosti řadě lidí zcela zásadně ovlivní život a mají s tím spojenou obrovskou míru stresu. Přijde vám vhodné z toho dělat show?
My nechceme aby z toho byla show. Podle mě ten pořad nelze zařadit do této kategorie. My se snažíme, aby televizní aukce byla solidní, abychom řekli kupujícím o té nemovitosti co nejvíc a abychom naprosto transparentně a slušně udělali systém, ve kterém se budou prodávající i kupující cítit dobře. Aukce obecně považujeme za nejspravedlivější způsob prodeje nemovitosti, kde všichni zájemci dostanou stejnou šanci.
Investora zatím nehledají
Loni jste se měli spojit se skupinou Arca, ta však zkrachovala a z fúze sešlo. Hledáte nějakého jiného investora?
Takového jako Arca ne. Poučili jsme se a nemám k tomu momentálně moc chuť. Když to prasklo, tak jsme měli hodně nabídek, ale u žádné nebyla taková synergie jako s Arcou, která nám měla pomoct s expanzí do zahraničí.
Proč Arca stále drží 9,5 procenta vašich akcií?
Nelze říct, že ty akcie Arca drží, jsou v notářské úschově.
Za jakých podmínek se vám ten podíl vrátí?
Musíme ještě dokončit jednu část transakce, ale to už jsou jenom malé peníze.
Největší realitka chystá hromadné aukce bytů. Ceny zvýšíme o statisíce, tvrdí |
Tím myslíte zálohu 100 milionů, kterou jste od Arcy dostali? Už jste ji vrátili?
Ano, zatím ze 70 procent. Zbytek bude vypořádán oproti těm 9,5 procentům akcií v nejbližších týdnech.
ServerSeznam Zprávy nedávno popsal, jak finanční poradci kontaktovali vaše klienty, kteří zrovna měli peníze z prodeje nemovitosti. Snažili se jim prodat směnky společnosti Arca Investments v době, kdy už byla těsně před krachem. Trváte na tom, že jste jim osobní údaje svých klientů neposkytli?
Samozřejmě. Nejhorší je, že se to ukáže až časem. Nikdy jsme žádná data neprodali ani nikomu neposkytli.
Takže Seznam lže?
Já si myslím, že je obětí dezinformace svého zdroje. Naší okamžitou reakcí bylo podání hlášení Úřadu pro ochranu osobních údajů.
Máte už od úřadu nějakou zpětnou vazbu?
Komunikujeme spolu, ale ještě to není dořešené.
Nemohl váš interní systém Stormm, v němž jsou osobní data klientů, otevřít váš IT ředitel bez vašeho vědomí? Nebo nějaký jiný zaměstnanec?
Lidí, co mají do toho systému přístup je dost, ale máme mnoho bezpečnostních mechanismů. Ale já nejsem odborník na IT.
Nemuselo jít přímo o vstup do systému, stačilo vynést data v excelu.
To náš systém neumožňuje.
Tak v tom případě je do tabulky ručně přepsat.
Ale takto je možné vynést odkudkoliv cokoliv. Z jakékoliv instituce, například z bank či státních úřadů.
Nedělali jste po těch zjištěních nějaké interní šetření?
To víte, že ano. Nejenom po těchto zjištěních, my to musíme od platnosti zákona o GDPR dělat pravidelně. Například děláme mnoho zátěžových testů. A ještě navíc máme najatou externí firmu, která kontroluje dodržování všech souvisejících pravidel. A kdybych vám sem pozval našeho IT specialistu, mohl byste z toho mít rozhovor na deset stránek. Můžu vám říct, že každého obchodníka včetně mě z problematiky ochrany dat bolí hlava.
