Zdražování bytů v Praze do značné míry způsobil stát, míní Pardubický. V příštích letech navíc podle něj s cenami zahýbe nástup korporací, které budou v metropoli ve velkém investovat do nájemního bydlení.
Na základě čeho jste přesvědčen, že se cena bytů v Praze během příští dekády zdvojnásobí?
Je za tím jednoduchá statistika. Na každé velké pražské konferenci se lidí ptám na čtyři otázky: 1. Kolik z vás pracuje v Praze? (většinou všichni) 2. Kolik z vás bydlí v Praze? (většinou kolem 75 procent) 3. Kolik z vás se narodilo v Praze? (většinou zhruba polovina) 4. Kolik z vás má rodiče, kteří se narodili v Praze? (většinou čtvrtina). Jinými slovy, důvodem je stěhování za prací do velkých měst, v rámci České republiky zejména do Prahy.
Kde se nachází cenový strop pražských nemovitostí?
Já příliš na cenové stropy nevěřím. Když jsem nastoupil do Finepu v roce 2007, tak se psalo, že za dekádu se ceny bytů v Praze ztrojnásobily. Teď se po zhruba deseti letech dočtete, že se ceny zdvojnásobily. To znamená, že za těch dvacet let se ceny bytů v Praze znásobily šestkrát. Zásadním faktorem je kromě stěhování i vliv veřejného sektoru, který za posledních deset let ceny ovlivnil ještě více, než nabídka a poptávka.
Česko předehnalo Západ. Na byt se u nás šetří nejdéle v Evropě |
Která opatření máte na mysli?
Ceny bytů jednorázově navýšily změny v DPH. Dále jsou to permanentní změny technických norem, jejichž vliv se hodně podceňuje. Za posledních deset let tyto změny zdražily pražské byty řádově o 4,5 tisíce korun na metr čtvereční.
Jak jste dospěl k tomuto číslu?
Vyplývá to z analýzy faktorů, které ovlivnily cenový růst. Tuším, že ji publikovala v minulém roce Hospodářská komora. Mezi vliv technických norem patří například požadavky na akustiku nebo tepelnou prostupnost. Nicméně je nutné dodat, že to není něco, co by žádali klienti. Můj osobní názor je, že za těmito normami je zejména lobbing dodavatelů různých materiálů. Dalším faktorem jsou pražské stavební předpisy, které definují například míru osvětlení. Současná výstavba ve Vinohradech nebo v Dejvicích těmto požadavkům neodpovídá, přesto jsou to dvě oblíbené pražské čtvrti.
Nejběžnějším klientem, který u vás nakupuje byty, je stále mladá rodina?
Je to stále nejsilnější segment našich klientů, mladé rodiny zhruba do 40 let tvoří polovinu. Zbylých 50 procent bych rozdělil takto: 30 % investoři a 20 % jiný typ kupujících.
Odhadujete, že tzv. institucionální investoři, tedy nejrůznější fondy a společnosti, vezmou v příštích letech pražský trh útokem a začnou ve velkém obchodovat s nájemními byty. Máte s těmito investory osobní zkušenost?
Během minulého roku jsem se zástupci nejrůznějších fondů jednal minimálně jednou týdně. Přitom ještě před pár lety to byl řádově jeden až dva fondy ročně. Ukazuje se, že volná likvidita na trhu je. Samozřejmě velkým otazníkem jsou úrokové sazby a za jaký výnos budou tyto fondy ochotny investovat.
Nemovitostní fondy na vzestupu. Kanceláře a sklady vynášejí víc než byty |
Co se týče nemovitostí, nejdou investiční fondy primárně po kancelářích či skladech?
Ano, s tímto typem nemovitostí fondy tradičně obchodují. Investice do nájemního bydlení jsou v Česku a jiných postkomunistických zemích novinkou. Atraktivita rezidenčních fondů má dva důvody. Za prvé je výběr nájemného velmi stabilní a predikovatelný. A další faktor je, že byty z dlouhodobého hlediska vykazují permanentní růst cen. Některé investiční fondy, zejména ze Spojených států, jsou v případě bytů ochotné přistoupit na velmi nízký výnos z nájemného právě proto, že spekulují na růst cen těchto nemovitostí.
Růst cen bytů v Česku ale zpomaluje, nyní zdražují spíš ty kanceláře a sklady...
S tím nesouhlasím. Věřím, že může dojít k nějaké cenové korekci, ale otázka je, s jakým časovým horizontem se na trh díváte. Kdybychom se hypoteticky vrátili do roku 2008, tak se lze bavit o tom, že se trh ochladí a ceny spadnou. V letech 2009 a 2010 skutečně spadly, o 10-15 procent. Ale když se pak podíváme na celou dekádu, tak ceny stouply o 100 procent.
Kdy tedy Prahu čeká boom nájemního bydlení, které budou poskytovat velké investiční fondy?
Většina institucionálních investorů si trh teprve mapuje a chce na něj vstoupit. Když chcete mít efektivní nájemní dům, tak musí být takto už vyprojektován. I vzhledem k délce povolovacího procesu v Praze, který trvá sedm až 10 let, očekávám, že až během pěti let půjde polovina nových staveb do rukou institucionálních vlastníků.
Nové byty se stavějí čím dál menší. Na velké Češi často nemají |
Jaké změny to Praze přinese?
Cena bydlení dál poroste. V jednotlivých projektech se bude stavět víc bytů najednou, v zahraničí jsou to jednotky o 300 až 1000 bytech. Nájemní bydlení totiž s vlastnickým soupeří především službami, na jejichž využívání potřebujete “masu” lidí.
Pražané, kteří již nemovitost vlastní, se většinou staví k výstavbě v jejím okolí značně odmítavě. Neumím si proto příliš představit, že zde vznikne projekt o tisícovce bytů.
V dnešních reáliích si to nedokáže představit asi nikdo. Já si myslím, že v následujících letech zde budou postupně růst portfolia o 50 až 100 bytech. A myslím si, že je dobré se na změny trhu dívat s perspektivou zhruba 20 let a nebránit se tomu trendu. Do roku 2030 samotná Praha počítá s tím, že za prací do města přijde 160 tisíc lidí, možná i víc. A tito lidé budou muset někde bydlet.
Vy jste se ale v minulosti vyjádřil, že pokud Čechy na realitním trhu válcuje poptávka ze zahraničí, je to špatně. Hodnotíte negativně i nástup těchto investorů?
Je to odpověď na aktuální ceny. V momentě, kdy tradiční česká rodina nebude mít peníze na byt, bude muset jít do nájmu. A tím investorem bude buď soukromník nebo instituce. Vypadá to, že v příštích letech převáží instituce. Můj komentář o válcování zahraničními investory směroval jinam. Když jsme vstoupili do EU, tak jsme trh otevřeli nejenom unijním zemím, ale celému světu. Tím jsme sem vpustili velmi bohatý segment, který skupoval pro něj levné byty na úkor našich mladých rodin.
Byty se staví nejvíc za deset let. Přesto se na mnohé zájemce nedostane |
Řada klientů by se však v Praze spokojila i s byty druhé kategorie. Vy sám tvrdíte, že zejména mladá generace by mnohdy upřednostnila i “krcálek” na přespání, aby mohla utrácet peníze spíše za zážitky. Proč se tento typ bytů v metropoli nestaví?
Protože politici nenašli odvahu připustit, že jsou lidé, kteří vydělávají víc, a lidé, kteří vydělávají méně. Máme pouze jedny předpisy, podle kterých musíme stavět. Od městských částí slyšíme, že by přivítaly projekty zaměřené na mladé lidi, kteří nemají auto. Nicméně my tam stále ta parkovací stání podle předpisů stavět musíme. Takže dnes prakticky není možné postavit byt, jak jste to nazval “druhé kategorie”. Já bych to nazval byt s ořezanou funkcionalitou. V zahraničí je běžné, že se dočasná krize a nedostupnost bydlení řeší moderními trendy, například co-livingem (sdílené bydlení, pozn. red.). Tady jsme to zažili po druhé světové válce a myslím si, že tam v průběhu následující dekády dospějeme znovu. A že i regulace a stavební předpisy budou upraveny tak, aby mohlo dojít k výstavbě velmi levného bydlení.
Jakým tempem se nyní v Praze vydávají stavební povolení pro bytové projekty?
Od roku 2010 počet stavebních povolení každoročně klesal a za poslední dva roky se povoluje méně než 2000 bytů ročně. Nedávno jsem v médiích narazil na komentář, že v roce 2019 developeři zahájili výstavbu nejvyššího počtu bytů od roku 2008 a že to signalizuje změnu trendu. To však není pravda, protože tyto byty ve výstavbě těžily z historicky vydaných stavebních povolení, které se pouze nakumulovaly v čase. Další roky budou zatíženy nízkým počtem vydaných stavebních povolení z let 2018 a 2019.
Zdroj: ČSÚ
Jaký byl úplně nejdelší povolovací proces, který jste v Praze zažili?
Průměr na trhu je kolem deseti let, náš nejdelší povolovací proces trval asi sedm let.
Stále se nechystáte expandovat i mimo Prahu?
Expanzi do středních Čech aktuálně zvažujeme, a to z toho důvodu, že vidíme statisíce lidí, kteří nedosáhnou na bydlení v hlavním městě.
Investor chce v Nových Butovicích stavět nejvyšší českou budovu Top Tower |
Přesto dlouhodobě zastáváte názor, že metropole se má místo rozrůstání do okolní krajiny zahušťovat, což s sebou nese potřebu výškové výstavby. Kdy se v Praze dočkáme mrakodrapů? U vaší konkurence se už podobné projekty objevují.
My nejsme takoví blázni abychom v současném prostředí povolovacích procesů plánovali mrakodrapy. Na druhou stranu Praha má růst tam, kde je doprava, kde je veřejná vybavenost, služby... Tedy hlavně tam, kde jsou stanice metra. A stavět na metru rodinné domky je nesmysl. Praha má v těchto dopravních uzlech, kde je velký pohyb obyvatel, růst do výšky. I podle studie Institutu plánování a rozvoje hlavního města je hustota zalidnění Prahy oproti srovnatelným metropolím jako je Berlín, Barcelona, Hamburk či Vídeň, několikanásobně nižší.
