Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

KOMENTÁŘ: V Česku se nestaví byty, měli bychom se inspirovat u Slováků

  18:07aktualizováno  18:07
Česko zaspalo ve výstavbě nových bytů a na dnešním trhu s nemovitostmi je to poznat. Ceny nájmů stoupají a vlastní bydlení není rozhodně pro každého. Pokud se u nás neprolomí ledy se stavebními povoleními, realitní trh si zadělává na pořádný problém, píše v komentáři generální ředitel Neocity Oded Ber. Slováci byli v tomto směru prozíravější, dodává.
(ilustrační snímek)

(ilustrační snímek) | foto:  František Vlček, MAFRA

Při pohledu na dnešní trh s nemovitostmi člověk vidí, že ceny bytů rostou do nebe a říká si, že někde se musela stát chyba. Trh s nemovitostmi totiž nefunguje tak hladce, jako nákup běžného spotřebního zboží. Pro jeho vývoj je klíčové, aby se tržní nabídka a poptávka vyvíjely spojitě a v souběhu. Sladění vývoje obou těchto tržních sil je však náročné, neboť na ně působí mnoho těžko předvídatelných faktorů.

Předně je tu momentální ekonomický vývoj. Výhled růstu zvyšuje preference investic do nemovitostí či poptávku po hypotečních úvěrech, blížící se recese poptávku okamžitě utlumuje. 

Strana nabídky je zase nejvíc svázána prodlevou mezi zahájením stavebního projektu a momentem, kdy někdo začne nemovitost skutečně využívat. Když započteme nezbytnou administrativu a následně dobu výstavby, navzdory technologickému pokroku se u bytových staveb pohybujeme v řádu let. Během tak dlouhé doby se může situace na trhu dramaticky změnit. 

To koneckonců vidíme na výrazných problémech některých developerů, kteří nabyli stavební povolení a s ním i úvěrové financování svých projektů v roce 2007 před ekonomickou krizí. Ta je zaskočila a následně nekompromisně zasáhla jak v průběhu výstavby tak v moment umisťování nemovitostí na trh. V lepším případě se potýkali s nižším zájmem o dokončené nemovitosti, v tom horším nezvládli hradit své úvěry a jejich projekty skončily v dražbách. 

Ceny starších bytů stouply v Česku od roku 2000 trojnásobně

 „Zamrznutí“ jakékoliv části trhu vede k problémům, které se projeví i na ceně, ale u nemovitostí až se zpožděním. Když pozorujeme růst cen, problém je na straně rostoucí poptávky a nízké nabídky. Pokles cen naopak ukazuje příliš mnoho nemovitostí na trhu nebo malý zájem – způsobený třeba právě ne úplně dobrou kondicí celé ekonomiky. 

Naopak když se ekonomice daří, stoupá i cena pozemků, výstavby a práce. To vše se na cenách bytů projeví. Na rozdíl od másla ale až za pár let. 

 V Česku se oproti roku 2010 zvýšily ceny nových i starších nemovitostí o více než 20 %, v Praze již o 30 %. Je tedy evidentní, že trh popisuje první případ. Proč?

Slováci staví víc než my

Vývoj počtu dokončených bytů v České republice a na Slovensku

Vývoj počtu dokončených bytů v České republice a na Slovensku

Při srovnání českého a slovenského trhu jsme na tom na první pohled dobře. To ale jen do chvíle, než si uvědomíme, že Slovensko má asi polovinu obyvatel České republiky. Pak už je jasné, že od roku 2013 bytová výstavba v ČR stagnuje a relativně zaostává za tou na Slovensku. Poměr počtu dokončených bytů klesl podle místních Statistických úřadů ČR/SK od roku 2005 z hodnoty 2,21 na 1,62 v roce 2015, respektive 1,74 v roce 2016. Údaje za první půlrok letošního roku situaci výrazně nevylepšují. Pozvolný růst počtu nemovitostí na trhu nedostatečně pokulhává za poptávkou, zejména nejvíce v Praze a Středočeském kraji.

Bez stavebního povolení to nejde

Nemovitosti nepadají z nebe. Staví je podnikatelé, kteří potřebují povolení státu tento záměr uskutečnit. I tady ale Česko za svým východním sousedem pokulhává. Pro Slovensko bylo sice období krize turbulentnější, díky větší pružnosti úřadů se ale tamní realitní trh rychleji vzpamatoval. Zatímco za poslední čtyři roky je průměrné tempo růstu vydaných stavebních povolení na bytové stavby na Slovensku 15 %, v České republice to bylo jen necelá 4 %. 

Těch 11 procent navíc bude na Slovensku v příštích letech plnit poptávku lidí po vlastnickém bydlení a zároveň tlumit přehřívání trhu. Naopak tuzemská čísla předznamenávají pokračující nedostatek bytů a růst cen, na jehož potlačení rozhodně nebude stačit pomalu působící restriktivní měnová politika centrální banky. Připomeňme omezení zástavní hodnoty nemovitosti u hypotečních úvěrů nebo zvýšení dvoutýdenní REPO sazby.  

Nedostatek = růst cen

Důvodů pro nedostatečné tempo výstavby v Česku je několik. Prvním je komplikovaný stavební zákon, který i v případě dobré vůle úřadů stavby procesně velmi zpomaluje a staví před stranu nabídky nesmyslného byrokratického šimla. Podmínky jsou navíc velmi nerovné. Zatímco v některých městech je jednání s úřady takřka bezproblémové, a proto v nich zpravidla nebývá dlouhodobý nepoměr mezi počtem poptávaných a nabízených bytů, některá sídla v podstatě nepovolují nové stavby. 

Vývoj počtu stavebních povolení v České republice a na Slovensku
  Rok Česká republika Slovenská republika
2005 +2,9 % +21,5 %
2006 +7 % +3,1 %
2007 +1,2 % -9,8 %
2008 -0,1 % +59,6 %
2009 -16,4 % -30,2 %
2010 -23,7 % -20,1 %
2011 -1,3 % -19,5 %
2012 -15,4 % -0,2 %

Situace s novými byty je kritická zejména v Praze, kde nedostatečná nabídka nových bytů zrcadlí nedostatečnou kultivaci brownfieldů i často účelový odpor členů nechvalně proslulého virtuálního klubu NIMBY (Not In My BackYard = hlavně ne u mě v sousedství) a různých ekologických sdružení s různě míněnými zájmy. K růstu cen nájemního bydlení, zvláště v Praze, přispívá i snaha majitelů zvýšit výnosnost majetku jinými způsoby než vlastním bydlením nebo dlouhodobým nájemným. Především růst sdílené ekonomiky podobné možnosti nabízí. 

Pokud nechceme, aby se lidé z měst stěhovali víc a víc na okraj nebo na venkov, stát musí vyjít vstříc i podnikatelům. Nástroje už na to má, jen je zavést a používat. Administrativní bariéry mohou dnes být významně zkráceny účinným používáním digitálních technologií. Je třeba posvítit si také na účelové blokování výstavby třetími stranami. Různé zájmové skupiny, které se zaklínají společenským dobrem, mají nezřídka kdy zájmy ryze osobní. 

Autor:



Nejčtenější

Prodavači jsou dražší než vysokoškoláci. Anomálie však dlouho nevydrží

(ilustrační snímek)

Současný trh práce zažívá anomálie v odměňování. Kdo hledá práci, může si u dané firmy říct víc, než mají stávající...

Kaufland na pranýři. Zákazníci si stěžují na chybějící zboží i dlouhé fronty

(Ilustrační snímek)

Kaufland prožívá těžké období. Na jedné straně se snaží otočit vnímání lidí, že je „jen levný“, na druhé straně bojuje...



Problémy vyřešíme, chce to ale čas, říká finanční ředitel Kauflandu

Finanční ředitel Kauflandu Jan Stupka obsluhoval zákazníky u pokladny na...

Finanční ředitel Kauflandu Jan Stupka (54) působí v tomto německém obchodním řetězci, kde je zvykem rozhovory...

Na jižní Moravě jsou vyšší mzdy než v Praze. Firmy si přetahují lidi

Ilustrační snímek

Platy na jižní Moravě jdou do extrému, firmy totiž dorovnávají nejvyšší platy konkurentů. Hospodářská komora před...

Motýlí efekt a duha na českých bankovkách. Podívejte se na nové prvky

Státní tiskárna cenin představila nové ochranné prvky, které budou na...

Státní tiskárna cenin slaví devadesát let od svého vzniku. Významné jubileum spojila s unikátní výstavou cenin, kde má...

Další z rubriky

V oběhu je nová známka se Zemanem, od předchozí se liší jen barvami

Nová známka s prezidentem Milošem Zemanem (2018)

Česká pošta uvádí do oběhu novou známku s vyobrazením prezidenta Miloše Zemana. Cenina je vyrobená podle stejné rytiny...

Na STK se čeká dlouhé hodiny, Ťok chce kontroly svěřit i autoservisům

Předseda profesní komory STK Michal Cuc ze Mstišova u Teplic (16. dubna 2018)

Před stanicemi Státní technické kontroly se po celém Česku tvoří kvůli přísnějším pravidlům dlouhé fronty. Některé...

V centru Prahy bude tržiště z kontejnerů. Nabídne design, jídlo i kulturu

Vizualizace projektu Manifesto u Masarykova nádraží.

Unikátní tržiště, složené z dvaceti přepravních kontejnerů, vznikne na dosud nevyužitých pozemcích u Masarykova...

Najdete na iDNES.cz