Při pohledu na dnešní trh s nemovitostmi člověk vidí, že ceny bytů rostou do nebe a říká si, že někde se musela stát chyba. Trh s nemovitostmi totiž nefunguje tak hladce, jako nákup běžného spotřebního zboží. Pro jeho vývoj je klíčové, aby se tržní nabídka a poptávka vyvíjely spojitě a v souběhu. Sladění vývoje obou těchto tržních sil je však náročné, neboť na ně působí mnoho těžko předvídatelných faktorů.
Předně je tu momentální ekonomický vývoj. Výhled růstu zvyšuje preference investic do nemovitostí či poptávku po hypotečních úvěrech, blížící se recese poptávku okamžitě utlumuje.
Strana nabídky je zase nejvíc svázána prodlevou mezi zahájením stavebního projektu a momentem, kdy někdo začne nemovitost skutečně využívat. Když započteme nezbytnou administrativu a následně dobu výstavby, navzdory technologickému pokroku se u bytových staveb pohybujeme v řádu let. Během tak dlouhé doby se může situace na trhu dramaticky změnit.
To koneckonců vidíme na výrazných problémech některých developerů, kteří nabyli stavební povolení a s ním i úvěrové financování svých projektů v roce 2007 před ekonomickou krizí. Ta je zaskočila a následně nekompromisně zasáhla jak v průběhu výstavby tak v moment umisťování nemovitostí na trh. V lepším případě se potýkali s nižším zájmem o dokončené nemovitosti, v tom horším nezvládli hradit své úvěry a jejich projekty skončily v dražbách.
Ceny starších bytů stouply v Česku od roku 2000 trojnásobně |
„Zamrznutí“ jakékoliv části trhu vede k problémům, které se projeví i na ceně, ale u nemovitostí až se zpožděním. Když pozorujeme růst cen, problém je na straně rostoucí poptávky a nízké nabídky. Pokles cen naopak ukazuje příliš mnoho nemovitostí na trhu nebo malý zájem – způsobený třeba právě ne úplně dobrou kondicí celé ekonomiky.
Naopak když se ekonomice daří, stoupá i cena pozemků, výstavby a práce. To vše se na cenách bytů projeví. Na rozdíl od másla ale až za pár let.
V Česku se oproti roku 2010 zvýšily ceny nových i starších nemovitostí o více než 20 %, v Praze již o 30 %. Je tedy evidentní, že trh popisuje první případ. Proč?
Slováci staví víc než my
Vývoj počtu dokončených bytů v České republice a na Slovensku
Při srovnání českého a slovenského trhu jsme na tom na první pohled dobře. To ale jen do chvíle, než si uvědomíme, že Slovensko má asi polovinu obyvatel České republiky. Pak už je jasné, že od roku 2013 bytová výstavba v ČR stagnuje a relativně zaostává za tou na Slovensku. Poměr počtu dokončených bytů klesl podle místních Statistických úřadů ČR/SK od roku 2005 z hodnoty 2,21 na 1,62 v roce 2015, respektive 1,74 v roce 2016. Údaje za první půlrok letošního roku situaci výrazně nevylepšují. Pozvolný růst počtu nemovitostí na trhu nedostatečně pokulhává za poptávkou, zejména nejvíce v Praze a Středočeském kraji.
Bez stavebního povolení to nejde
Nemovitosti nepadají z nebe. Staví je podnikatelé, kteří potřebují povolení státu tento záměr uskutečnit. I tady ale Česko za svým východním sousedem pokulhává. Pro Slovensko bylo sice období krize turbulentnější, díky větší pružnosti úřadů se ale tamní realitní trh rychleji vzpamatoval. Zatímco za poslední čtyři roky je průměrné tempo růstu vydaných stavebních povolení na bytové stavby na Slovensku 15 %, v České republice to bylo jen necelá 4 %.
Těch 11 procent navíc bude na Slovensku v příštích letech plnit poptávku lidí po vlastnickém bydlení a zároveň tlumit přehřívání trhu. Naopak tuzemská čísla předznamenávají pokračující nedostatek bytů a růst cen, na jehož potlačení rozhodně nebude stačit pomalu působící restriktivní měnová politika centrální banky. Připomeňme omezení zástavní hodnoty nemovitosti u hypotečních úvěrů nebo zvýšení dvoutýdenní REPO sazby.
Nedostatek = růst cen
Důvodů pro nedostatečné tempo výstavby v Česku je několik. Prvním je komplikovaný stavební zákon, který i v případě dobré vůle úřadů stavby procesně velmi zpomaluje a staví před stranu nabídky nesmyslného byrokratického šimla. Podmínky jsou navíc velmi nerovné. Zatímco v některých městech je jednání s úřady takřka bezproblémové, a proto v nich zpravidla nebývá dlouhodobý nepoměr mezi počtem poptávaných a nabízených bytů, některá sídla v podstatě nepovolují nové stavby.
| Rok | Česká republika | Slovenská republika |
|---|---|---|
| 2005 | +2,9 % | +21,5 % |
| 2006 | +7 % | +3,1 % |
| 2007 | +1,2 % | -9,8 % |
| 2008 | -0,1 % | +59,6 % |
| 2009 | -16,4 % | -30,2 % |
| 2010 | -23,7 % | -20,1 % |
| 2011 | -1,3 % | -19,5 % |
| 2012 | -15,4 % | -0,2 % |
Situace s novými byty je kritická zejména v Praze, kde nedostatečná nabídka nových bytů zrcadlí nedostatečnou kultivaci brownfieldů i často účelový odpor členů nechvalně proslulého virtuálního klubu NIMBY (Not In My BackYard = hlavně ne u mě v sousedství) a různých ekologických sdružení s různě míněnými zájmy. K růstu cen nájemního bydlení, zvláště v Praze, přispívá i snaha majitelů zvýšit výnosnost majetku jinými způsoby než vlastním bydlením nebo dlouhodobým nájemným. Především růst sdílené ekonomiky podobné možnosti nabízí.
Pokud nechceme, aby se lidé z měst stěhovali víc a víc na okraj nebo na venkov, stát musí vyjít vstříc i podnikatelům. Nástroje už na to má, jen je zavést a používat. Administrativní bariéry mohou dnes být významně zkráceny účinným používáním digitálních technologií. Je třeba posvítit si také na účelové blokování výstavby třetími stranami. Různé zájmové skupiny, které se zaklínají společenským dobrem, mají nezřídka kdy zájmy ryze osobní.
