Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

PŘEHLEDNĚ: Ceny bytů v Česku stále rostou. Proč a jaký bude další vývoj

  1:00aktualizováno  1:00
Ceny bytů v Česku vzrostly za poslední čtyři roky v průměru o více než čtyřicet procent a trend stále pokračuje. Odborníci se shodují, že minimálně v Praze a Brně bude ještě dráž.
Ilustrační snímek

Ilustrační snímek | foto: Martin Stolař, MAFRA

K zaručeně nejdražším bytům patří ty v metropoli. Podle statistik portálu CenovaMapa.org, který analyzuje reálné prodejní ceny, stál pětašedesátimetrový byt v novostavbě v prvním čtvrtletí letošního roku v průměru 5,7 milionu korun. Panelák o 1,7 milionu korun méně. Nejlevnější byly tradičně byty v Ústeckém kraji. Byt stejné velikosti v paneláku se prodával šestkrát levněji než v hlavním městě, za průměrnou cenu 673 075 korun.

Kolik stojí byty v Česku

Kolik stojí byty v Česku

Nejvíce podražily byty v cihlové zástavbě ve Zlínském kraji. Zatímco v prvním čtvrtletí roku 2014 stál průměrný pětašedesátimetrový byt v tomto kraji milion korun, v prvním čtvrtletí letošního roku se prodával již téměř za 1,8 milionu . Za nárůst ceny o skoro osmdesát procent může podle Petra Makovského z Reality.iDNES.cz boom, který Zlín zažívá posledních pár let. „Hlavními příčinami takového růstu jsou vysoká poptávka po bydlení a nedostatek možností stavět,“ vysvětluje Makovský.

K druhému nejvýraznějšímu zdražení došlo v panelových bytech na Vysočině, kde se cena během čtyř let zvýšila o 68,2 procenta. Podle Radima Ptáčka z Re/max A-City souvisel růst cen nemovitostí s obecným republikovým trendem. „Nyní pozorujeme, že ceny začínají narážet na svá maxima. Další výraznější zdražení místních nemovitostí neočekáváme,“ říká Ptáček.

Plánujete vlastní bydlení? Najděte si levnější hypotéku.

K totožnému růstu ceny došlo u bytů v developerských projektech v Praze. Zatímco v celém Česku novostavby podražily v průměru o 43 procent, v Praze to bylo o 68 procent. Podle developerů za to může omezené povolování staveb a nedostatek bytů na trhu. „Čeho je málo, to je zkrátka drahé,“ okomentovala vývoj tisková mluvčí společnosti Central Group Marcela Fialková. Naopak nejméně podražily novostavby v Ústeckém kraji (0,9 procenta) a cihlové byty v Karlovarském kraji (15,8 procenta).

Byty budou zdražovat i nadále. Provozovatel portálu CenovaMapa.org Milan Roček očekává, že zdražovat se bude hlavně v Praze a Brně. „Nemyslím si, že tak moc jako v minulých dvou letech, ale nemůžeme si namlouvat, že by vysoké ceny mávnutím začaly klesat. To by mohlo nastat v případě globální ekonomické krize,“ říká Roček.

Růst cen se bude týkat i trhu se staršími byty. „Ceny starších bytů v žádaných lokalitách obecně dál mírně rostou v jednotkách procent a tento trend bude pravděpodobně pokračovat,“ říká oblastní ředitel pro Hlavní město Praha společnosti M&M reality Jan Martina. Záležet ale bude na tom, zda se jedná o paneláky nebo cihlovou zástavbu. „Ceny panelových bytů jsou v tuto chvíli nad limitem toho, co jsou potenciální kupci ochotni a schopni zaplatit,“ dodal Martina.

Sedm důvodů, proč máme drahé byty

Bydlení v Česku nezdražilo ze dne na den. Rozhodující faktory se vyvíjely několik desetiletí. Odborníci na trhu se shodují, že k hlavním příčinám současného stavu patří nejen rodící Husákovy děti, ale také státní zásahy.

1.Demografický vývoj a měnící se chování lidí

Současný trh s bydlením ovlivňují zásadně dvě populační vlny. Jednak poválečný babyboom, během něhož se narodily dva miliony dětí, a pak 1,75 milionu jejich potomků zhruba ze sedmdesátých let, nazývaných Husákovy děti. U první skupiny se významně prodloužil věk dožití a u druhé se prodloužila doba, kdy zakládaly nebo zakládají rodiny.

Zvýšil se tak počet bytů, které jsou obývány jen jedno- nebo dvojčetnými domácnostmi. „Lidé z generace Husákových dětí se dostali do stavu, kdy chtěli nakupovat, ale kvůli ekonomické krizi pořízení bytu odkládali. Rozhodnutí přestali odkládat počínaje lety 2013 a 2014, tedy v dobách nízkých úrokových sazeb,“ vysvětluje provozovatel portálu CenovaMapa.org Milan Roček.

Lidé se navíc stěhují z venkova do měst a města na tento tlak dostatečně nereagují. Kvůli výrazně vyšší rozvodovosti žijeme mnohem více v jednočetných domácnostech.

2.Historicky nejnižší úrokové sazby

Od roku 2010 začaly klesat úrokové sazby. Ve druhé polovině roku 2016 dosáhly dosavadního historického minima. „Mezi lety 2010 až 2014 to poptávku po koupi bytů nijak zvlášť nezvýšilo, protože lidé měli stále obavu o budoucnost. V roce 2014 se ale situace otočila a lidé se přestali bát nakupovat nemovitosti,“ říká Vratislav Donát ze společnosti Hyposervis.

3.Stát zaváděl nová pravidla a zvyšoval daně

Od roku 2007 probíhá plíživé zvyšování různých daní (zejména DPH) u novostaveb nebo pravidel pro výpočet plochy nových bytů. To opět zvyšuje podíl daně, kterou je třeba z „produktu nový byt“ uhradit státu. Petr Hána ze společnosti Deloitte připomíná, že za posledních jedenáct let se daň z bytu zvýšila čtyřikrát až šestkrát podle jeho velikosti a typu.

V roce 2016 došlo ke změně daně z nabytí nemovitosti, kdy ji začal hradit kupující. „Souhrnná daňová zátěž, kterou hradí kupující v ceně bytu, dnes běžně přesahuje milion korun u každého nového bytu o velikosti 70 metrů čtverečních,“ dodává Hána.

V roce 2016 začal také platit nový zákon o spotřebitelském úvěru, který poprvé za 20 let zcela změnil fungování hypotečního trhu a zpřísnily se podmínky pro poskytování hypoték. „Setkání těchto tří faktorů vytvořilo opravdu extrémní katalyzátor poptávky, zejména u lidí, kteří by jinak sami od sebe nakupovali třeba až v letech 2017 až 2019,“ soudí Roček.

„Je možné otevřeně říci, že na výstavbě nových bytů vydělá ze všech článků ve výstavbě nejvíc stát v podobě daní,“ vysvětluje Hána s tím, že je to zarážející, protože v Česku je nejhorší dostupnost bydlení v Evropě.

4.Důsledky tuzemské politické situace

Komunální volby v roce 2014 znamenaly výměnu části politické reprezentace, především v Praze a zčásti v Brně, která nebyla příliš nakloněna developerským projektům. Po roce 2014 se přestalo stavět a razantně se prodloužily všechny povolovací procesy na všechny byty. V letech 2015 a 2016 se rychle vyprodaly byty na secondhandovém trhu a zastavila se výstavba nových bytů tam, kde byla nejvíc poptávaná.

5.Schvalovací procesy a technické předpisy

Za posledních 10 let se doba povolování výstavby nových bytů prodloužila z běžných dvou až tří let na dnešních osm až deset let. Nejsou dodržovány správní lhůty, což ještě prohlubuje nedostatečnou nabídku.

Ceny novostaveb navíc silně ovlivňuje zpřísňování norem a předpisů. Kvůli tomu je v dnešní době nemožné postavit levnější byty s nízkým standardem. Šéf Finepu Tomáš Pardubický je toho názoru, že nové technické normy při výstavbě bytů klienti v mnoha případech vůbec neocení, a v některých situacích je dokonce diskutabilní, zda kvalitě bydlení spíše neškodí. „Všechny tyto technické požadavky nakonec zaplatí spotřebitel v ceně bytu. Za technickými normami často stojí silné lobby, protože každá nová ‚technická norma‘ generuje byznys,“ říká Pardubický

6.Nedostatečná nabídka nájemního bydlení

V Česku došlo postupnou privatizací bytového fondu k extrémní situaci, kdy jsou více než tři čtvrtiny bytů v osobním vlastnictví. Stát a města ztratily schopnost korigovat růst cen nájmů. Podle Ročka celou stranu nabídky vytváří vlastně drobní vlastníci bytů, kteří kupují byty spíše proto, aby se zajistili na důchod nebo aby pořídili bydlení dětem, a zatím je pronajímají.

„V západní Evropě je běžné, že portfolia bytových domů k pronájmu vlastní penzijní fondy, pojišťovny či hedgeové fondy. Nic takového u nás momentálně nefunguje,“ říká Roček.

7.Konjunktura, krize a zase konjunktura

Kvůli minimální nezaměstnanosti a rostoucím příjmům v posledních třech letech se lidé přestali bát utrácet a investovat do nemovitostí. Podle Hány se vyšší poptávka objevila po opadnutí krize v letech 2013 až 2015. „Lidé, kteří odkládali koupi bytu, zejména pro své bydlení, začali nakupovat,“ vysvětluje.

Navíc se rychle střídaly extrémy. Období konjunktury v letech 2006 až 2009 bylo rychle vystřídáno obdobím nedůvěry lidí v budoucnost v letech 2010 až 2013 – a to bylo rychle vystřídáno obdobím konjunktury počínaje rokem 2015 do současnosti.

Rychlé střídání období „předzásobení se, dokud to jde“ s obdobím „odložím nákup, až bude líp“ způsobilo, že lidé volí při pořizování bydlení extrémní řešení.



Nejčtenější

Řetězce zveřejnily, kolik platí pokladním, a stejně o ně mají nouzi

pokladní, ilustrační snímek

Výše průměrné mzdy, kterou platí řetězce prodavačům a pokladním, byla donedávna tabu. Předloni ji začal zveřejňovat...

Jak jedí chudé rodiny? Před výplatou o chlebu, po ní pizza a ovoce

Krajíce natřete hořčicí a domácí majonézou, navrch rozdrobte čedar.

Na jídlo a potřeby pro chudé může Česko čerpat 700 milionů korun z Fondu evropské pomoci nejchudším osobám. Většina...



„Levná“ pracovní síla není levná. Rumuni v Česku vydělávají víc než Češi

Ilustrační snímek

Občané Rumunska, kteří pracují v České republice, mají vyšší průměrnou mzdu než zaměstnanci s českým občanstvím. V...

Japonská společnost se omluvila za zaměstnance, protahoval si pauzu na oběd

Fast food, Japonsko

Japonská městská vodárenská společnost se na tiskové konferenci pro média omluvila za to, že jeden z jejích zaměstnanců...

Návrh rozpočtu EU je pro Česko naprosto nepřijatelný, tvrdí Babiš

Premiér Andrej Babiš (4.6.2018)

Návrh rozpočtu Evropské unie na příští programovací období je pro českou vládu podle premiéra Andreje Babiše (ANO)...

Další z rubriky

Řetězce zveřejnily, kolik platí pokladním, a stejně o ně mají nouzi

pokladní, ilustrační snímek

Výše průměrné mzdy, kterou platí řetězce prodavačům a pokladním, byla donedávna tabu. Předloni ji začal zveřejňovat...

Naše ekonomika nesmí stát na modelu Bangladéš, řekla ekonomka v Rozstřelu

Rozstřel s ekonomkou Ilonou Švihlíkovou moderuje šéfredaktor MF DNES Jaroslav...

České hospodářství je na tom nejlépe v posledních deseti letech. Pomalu se však začíná zastavovat a poměrně rychle...

Garanční fond má ochránit klienty cestovek. Cen zájezdů se novela nedotkne

Ilustrační snímek

Díky nově zřízenému garančnímu fondu by měli být klienti cestovních kanceláří už o letošních prázdninách více chráněni....

Najdete na iDNES.cz