Ceny rezidenčních nemovitostí (očištěné o inflaci spotřebitelských cen, pozn. red.) vzrostly mezi lety 2013 až 2021 o 63 procent. Ze studie vyplývá, že za tímto zdražováním z velké části stojí růst reálných příjmů domácností, dále pak levnější financování hypoték. Nikoli často skloňovaná nedostatečná a pomalá výstavba.
Implicitní nákladyEfekt implicitních nákladů hypotéky se odvíjí od výše implicitní „daně“ při koupi bydlení, tedy současných nákladů průměrné hypotetické domácnosti na celé období financování bydlení. Implicitní daň při koupi nemovitosti se odvíjí od čtyř základních faktorů: poměr LTV, očekávaná míra růstu reálných příjmů, hypoteční úroková sazba a očekávaná míra inflace. Zdroj: CERGE-EI |
Ve sledovaném období totiž došlo ke snížení takzvaných implicitních nákladů financování hypotéky. Jednoduše řečeno se hypotéky pro domácnosti staly snadněji splatitelné. To se stalo převážně díky očekávání dalšího růstu příjmů domácností, jenž by umožnil rychlejší umořování hypotečních splátek.
„Analýza ukazuje, že ani větší bytová výstavba by nárůstu cen nemovitostí výrazně nezabránila, protože ten byl tažen hlavně jinými faktory,“ vysvětluje spoluautor studie Roman Šustek.
Autoři studie dále upozorňují, že tempo výstavby nového bydlení bylo ve sledovaném období zhruba na úrovni historického průměru. Co se týká počtu bytů, tak v roce 2013 jich byly přes čtyři miliony. Průměrně rostla výstavba tempem 0,72 procenta ročně.
Aby studie mohla doložit, zda by více bytů zpomalilo zdražování domů a bytů, či nikoli, museli se autoři podívat také na to, jak se vyvíjel počet obyvatel v České republice mezi lety 2013 až 2021. „V tomto období došlo jen k velmi malému růstu této populace ve výši 0,05 procenta ročně,“ uvádějí autoři studie.
Co ale naopak rostlo byly příjmy. Data Českého statistického úřadu ukazují, že ve sledovaném období došlo k nominálnímu růstu mezd ve výši 47 procent, po odečtení inflace mzdy stouply 32 procent. Právě rychlý růst mezd podle autorů studie patří mezi viníky drahého bydlení.
Aby nová výstavba dokázala kompenzovat růst cen v důsledku snadně ufinancovatelných hypoték, muselo by dle autorů studie být každoročně postaveno přes sto tisíc bytů. To je víc než v roce 1975, kdy se stavělo historicky nejvíc.
„Takový vývoj je v dnešních podmínkách nerealistický a pravděpodobně by nebyl ani žádoucí. Kdybychom chtěli výstavbou kompenzovat jen polovinu efektu snížení implicitních nákladů hypotéky, bylo by třeba ročně dokončit 51 676 bytových jednotek. Připomeňme, že v letech 2013–2021 bylo ročně průměrně dokončeno 29 356 bytových jednotek,“ míní autoři.
Zlevnění bytů je pravděpodobnější
Studie nabízí také několik hypotetických možností dalšího vývoje na trhu nemovitostí v následujících letech. Ze scénářů vyplývá, že je větší šance, že ceny nemovitostí půjdou níž, než že stoupnou.
Jeden z hypotetických scénářů snížení cen nemovitostí předvídá situaci, kdy se v tříletém horizontu základní úroková sazba České národní banky ustálí na úrovni třech procent a podaří docílit dvouprocentní inflace, což očekávají finanční trhy.
Sazby hypoték by se hypoték by se v takovém případě mohly pohybovat okolo 4,9 procenta. Tím se implicitní náklady financování hypotékou zvýší oproti roku 2021 o 20 procent, a to i v případě, že by reálné příjmy domácností rostly o 3,2 procenta (míra růstu reálných mezd v letech růstu 2013- 2021).
„Ačkoli by byl v tomto scénáři dopad na ceny rezidenčních nemovitostí částečně snížen díky příjmovému efektu, přesto by trvalo více než šest let, než by bylo zvýšení nákladů financování hypoték zcela kompenzováno,“ dodává k možnému vývoji cen nemovitostí Roman Šustek.
Hlavní závěry studie
Zdroj: CERGE-EI |
