A nechcete náhodou garáž? Předkupní právo obyvatel domu může brzy skončit

  1:00
Poslance čeká schvalování novely občanského zákoníku, která má zavést výjimku z předkupního práva pro garážová stání. Při prodejích bytů by se pak zřejmě nemusely přednostně nabízet ostatním obyvatelům domu. To podle mnohých makléřů výrazně komplikuje transakce na realitním trhu.
(ilustrační snímek)

(ilustrační snímek) | foto: Archiv autora

„Návrh novely občanského zákoníku prošel vládou a je odeslán do Poslanecké sněmovny,“ uvedla ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová (za ANO). Jelikož potřebu zákonné úpravy vyvolala situace na trhu, neočekává u legislativního procesu žádné výraznější komplikace.

„Předpokládáme, že na tom bude absolutní politická shoda a že by to mělo velmi rychle a bez problémů projít Sněmovnou. Když se to podaří, tak by to mohlo nabýt účinnost k 1. červenci,“ řekla Dostálová.

Problém velkých domů

Předkupní právo, které opětovně platí od 1. ledna 2018, ukládá majitelům části nemovitosti povinnost, aby ji při prodeji přednostně nabídli ostatním spoluvlastníkům. Problém však nastává v případě velkých bytových domů, kde bývá tímto způsobem řešeno například vlastnictví sklepa nebo garáže. Nabídka musí mít písemnou podobu, s rostoucím počtem spoluvlastníků tak bobtná i administrativa.

Předkupní právo protahuje prodej bytů, přednost musí mít spoluvlastníci

Na vyjádření k přednostní nabídce odkupu má navíc spoluvlastník lhůtu tří měsíců, což v praxi způsobuje průtahy prodejů. Podle makléřů společnosti M&M Reality se tyto průtahy týkají 15 až 40 procent případů v závislosti na tom, jaké typy nemovitostí v jejich nabídce převažují.

„Jediným přínosem opatření je, že pokud někdo vlastní rodinný domek či byt ve spoluvlastnickém podílu a chtěl by ho prodat třetí osobě, musí jej nejdřív nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Autor zákona si ale neuvědomil, že spoluvlastnické podíly se týkají zejména parkovacích stání, pozemku pod budovami a podobně,“ uvedl Martin Macháček, regionální ředitel realitní kanceláře Century 21.

Největší úskalí předkupního práva však představují garáže, míní Jan Doksanský, finanční ředitel realitní kanceláře Re/Max. „Největší komplikací je vyžádání souhlasu s prodejem od všech spolumajitelů u garážových stání. V některých případech může jít až o stovky spoluvlastníků,“ říká Doksanský. Obesílání spoluvlastníků často narazí kvůli nezastižitelným obyvatelům domu. 

Transakce, které zasáhlo předkupní právo

Podle realitních kanceláří.

Re/Max: Řádově se jedná o tisíce transakcí s předkupním právem ke garážovému stání.

M&M Reality: Na vyjádření se, respektive uhrazení kupní ceny má oprávněný z předkupního práva lhůtu tří měsíců a právě kvůli ní dochází k průtahům. Podle makléřů společnosti se tyto průtahy týkají 15 až 40 procent případů na jednotlivých pobočkách v závislosti na tom, jaké typy nemovitostí v jejich nabídce převažují.

Next Reality: Povinnost učinit výzvu k uplatnění předkupního práva se může určitým způsobem týkat 15 až 20 procent obchodních případů.

Century 21: Na některých pobočkách více než 50 procent transakcí. Někdy dokonce až 8 z 10 transakcí.

Bidli reality: Zhruba 2 procenta všech transakcí.

U garáží navíc běžně dochází k tomu, že minimálně jeden ze spoluvlastníků zájem o parkovací místo projeví. Pokud projeví zájem víc spoluvlastníků, musí se podle svých podílů o parkovací místo podělit, což v praxi také příliš nefunguje. A jakmile se z nabídky prodeje bytu s garážovým stáním stane byt bez garáže, cena klesne, nebo si to zájemce rovnou rozmyslí. „Nabízení garážového stání všem sousedům vyvolávalo na trhu velké komplikace,“ potvrdila i Dostálová.

Realitky chtějí výjimek víc

Novela občanského zákoníku, kterou ministerstvo pro místní rozvoj připravilo ve spolupráci s ministerstvem spravedlnosti, by tak tento problém měla vyřešit.

Realitní kanceláře výjimku z předkupního práva pro garáže vesměs vítají, výjimek by však podle nich mělo být víc.

„Zákonodárce bohužel nepamatuje na další formy spoluvlastnictví nemovitostí, kde by předkupní právo bylo v rozporu se smyslem a účelem zákona. Problémy tak nadále zůstanou například u společných pozemků ležících kolem bytových domů a přístupových pozemků k rodinným domům. Přitom řada z těchto pozemků představuje jediný přístup,“ upozorňuje Jiří Lemberka, ředitel právního oddělení Maxima Reality.

„Navrhovanou úpravu hodnotím jako první náznak toho, že stát má zájem situaci řešit. Změna by se však neměla týkat pouze jednoho typu spoluvlastnického podílu,“ potvrzuje Andrea Daňhelová, vedoucí právního oddělení Fincentra Reality.

Obcházení předkupního práva

Praktické problémy způsobené současnou podobou zákonného předkupního práva řeší prodejci nemovitostí různě. „Klientům doporučujeme získat od spoluvlastníků, pokud jich je pár, písemné potvrzení o vzdání se předkupního práva. Zrychluje to takto prodej,“ říká Martin Macháček.

„Tuto možnost klientům vždy nabízíme. Ale praktická je pouze u skutečně malého počtu spoluvlastníků. Jde zpravidla právě třeba o přístupové cesty k několika pozemkům nebo menší garáže. Případy vzdání se předkupního práva se proto počítají spíše na jednotky nebo několik málo desítek případů,“ říká Andrea Holubová, vedoucí právního oddělení Next Reality.

Objevují se také snahy o obcházení předkupního práva. Podle zákona se totiž musí podíl, například v podobě garáže, nabízet až poté, co je se zájemcem uzavřena kupní smlouva bytu s konkrétní cenou.

To má za cíl zabránit snahám o odbytí předkupního práva nabídkou podílu za přehnanou cenu. Toto omezení se však někteří snažili obejít proporčním snížením ceny bytu, ke kterému garáž patří. „Někteří vlastníci se snažili vymýšlet způsoby, že místo prodeje například bytu za 5 milionů s garážovým stáním za 300 tisíc prodají byt za 3 miliony s garáží za 2,3 milionu korun,“ popisuje jeden z triků ředitel Bidli reality Ondřej Mašín.

Autor:

Teplo z uhlí podraží o deset až třicet procent, říká zástupce tepláren

  • Nejčtenější

Konec nadvlády programátorů. Pozic ubývá, na jednu se hlásí stále víc lidí

16. března 2024

Premium Ochota firem splnit uchazečům skoro jakýkoli požadavek a velmi nízká konkurence. Tak by se ještě...

Výrazně zpomalte rychlovlaky, vzkazují obce k nové trati. A koleje chtějí skrýt

12. března 2024

Postavte rychlotrať v tubusu, a nebo na ní výrazně snižte rychlost. Tak by se daly zjednodušeně...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Pořád Big Mac, ale už spíše Big Tech. Co ukázal výpadek u fastfoodového obra

16. března 2024

Když McDonald’s ve 40. letech minulého století poprvé otvíral, zákazníci vybírali menu z papírových...

Soláry, kam se podíváš. Elektrárnám dochází místo, musí být kreativní

17. března 2024  10:52

Elektřina ze slunce bude podle Mezinárodní agentury pro energii (IEA) v příštích několika...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Kofola sáhla do svého loga. Nově v něm bude hranaté srdce

13. března 2024  13:48

Nápojářská skupina Kofola po devíti letech sáhla k úpravě loga. Ikonický lísteček lékořice na svých...

VIDEO: Střílej po mně! Kameraman natočil téměř celý útok v centru Prahy

Premium Ve čtvrtek zemřelo rukou střelce Davida K. 14 obětí, 25 lidí je zraněných, z toho deset lidí těžce. Jedním z prvních na...

Máma ji dala do pasťáku, je na pervitinu a šlape. Elišku čekají Vánoce na ulici

Premium Noční Smíchov. Na zádech růžový batoh, v ruce svítící balónek, vánoční LED svíčky na baterky kolem krku. Vypadá na...

Test světlých lahvových ležáků: I dobré pivo zestárne v obchodě mnohem rychleji

Premium Ležáky z hypermarketů zklamaly. Jestli si chcete pochutnat, běžte do hospody. Sudová piva totiž dopadla před časem...

Japonsko už nemá záporné úroky. Centrální banka po 17 letech zvýšila sazbu

19. března 2024  6:37,  aktualizováno  8:10

Japonská centrální banka (BOJ) v úterý podle očekávání jako poslední na světě upustila od záporných...

Cena elektřiny bude příští rok nižší než letos, říká analytik Matoušek

19. března 2024

Premium Dobrá zpráva: v příštím roce bude celková cena elektřiny nižší než v tomto roce. Ta méně dobrá zní,...

Irové svolili k nemyslitelnému. Na trh začali dodávat whiskey s příchutěmi

19. března 2024

Ochucené whisky vyrábějí palírny ve Spojených státech i Kanadě již několik desítek let a nejsou tak...

Musk přiznal užívání ketaminu. Je v zájmu investorů, abych pokračoval, tvrdí

18. března 2024  21:48

Miliardář Elon Musk v rozhovoru s bývalým moderátorem CNN Donem Lemonem přiznal, že užívá ketamin....

Akční letáky
Akční letáky

Prohlédněte si akční letáky všech obchodů hezky na jednom místě!

Nutný výchovný pohlavek, souhlasí Bouček i Havlová s přerušením projevu na Lvu

Moderátor Libor Bouček ostře zareagoval na kauzu ohledně délky proslovu režisérky Darji Kaščejevové na předávání cen...

Švábi, vši a nevychované děti. Výměna manželek skončila už po pěti dnech

Nová Výměna manželek trvala jen pět dní, přesto přinesla spoustu vyhrocených situací. Martina ze Znojma se pokoušela...

Vyzkoušeli jsme podvod z Aliexpressu. Může vás přijít draho, i po letech

Nakoupili jsme na Aliexpressu a pěkně se spálili. Jednu USB paměť, dvě externí SSD a jeden externí HDD. Ve třech...

Chtěli, abych se vyspala s Baldwinem kvůli jeho výkonu, říká Sharon Stone

Herečka Sharon Stone (66) jmenovala producenta, který jí řekl, aby se vyspala s hercem Williamem Baldwinem (61). Měla...

Byla to láska na první pohled, říká hvězda Gilmorek o manželství s modelkou

Milo Ventimiglia (46), představitel Jesse ze seriálu Gilmorova děvčata nebo Jacka Pearsona ze seriálu Tohle jsme my, je...