Sazby hypoték jsou historicky nejníž, na trhu se ale už objevují informace, že se chystá jejich zvyšování.
Je pravda, že ceny zdrojů (ze kterých banky financují hypotéky - pozn. red.) za poslední měsíc vzrostly. Myslím ale, že z toho nemůžeme ještě dělat signál, že se sazby odrážejí ode dna, na to je ještě brzo. Na druhou stranu, pokud ceny zdrojů půjdou ještě nějakou chvíli tímto směrem, banky zareagují.
Co znamená nějakou chvíli?
Nevím, to by byla spekulace. Do cenotvorby nevstupuje jen cena zdrojů, ale také konkurenční boj, který je velký.
Přichází tedy zlom na trhu hypoték?
Ceny zdrojů stoupají. Tedy pravděpodobnost růstu úrokových sazeb je rozhodně vyšší než před pár měsíci, kdy ceny zdrojů dlouhodobě klesaly.
Doplatí na to banka, která sazby zvýší jako první?
Nemyslím si. Uvažování bankéřů je napříč trhem velmi podobné. Máme nějaký produkt, který má mít nějaký výnos. Pokud nemá výnos, který jsme si od něj slibovali, musí se to promítnout do ceny.
Klienti, kteří čekají, zda sazby půjdou dolů, se tedy už mají rozhoupat? I třeba ti, kterým letos končí fixace úrokové sazby a přemýšlejí o refinancování u jiné banky?
Nevím, na co čekají klienti, kteří chtějí refinancovat. Divím se jim, že vůbec chtějí změnit banku. Při standardní refixaci jim totiž jejich banky nastavují takové sazby, že není důvod, aby odcházeli. Pro banku není přece nic bolestnějšího, než když ztrácí dobrého klienta.
Třeba těm klientům nejde jen o sazbu, ale o jiné podmínky, které jim jejich banka nenabídne. Třeba navýšení hypotéky, úvěr na výstavbu nové nemovitosti a tak dále... Ale zpět k pohybu sazeb. Je ještě prostor pro to, aby klesaly?
Tuto otázku miluji. Já už na ní několik let odpovídám, že není. Ale několik let se ukazuje, že nemám pravdu. Sazby se však nyní skutečně dostaly na své dno. Věci, které jsme před pár lety měli za nemyslitelné, jsou dnes realitou, viz rekordně nízké úrokové sazby. Teď si také myslím, že už prostor pro další pokles není. Uvidíme, jestli už konečně budu mít pravdu.
Proč se teď zvedají ceny zdrojů? Česká ekonomika sice roste, ale Evropa se nemá o moc lépe.
Úplně jasné vysvětlení nemám. Může to být krátkodobá spekulace. Když se ale podíváme na ceny pěti-, sedmi- a desetiletých zdrojů peněz na trhu, tak jdou nahoru.
Jak dlouho za vámi musí vaši specialisté chodit s tím, že ceny zdrojů rostou, abyste zvýšení sazeb podepsal?
Situaci na trhu analyzujeme. Dnes (pondělí 25. 5. - pozn. red.) to není. Kromě cen zdrojů sledujeme i konkurenci a na měsíční bázi svůj tržní podíl. Díváme se, kolik máme rozdělaných obchodů, rozhoduje víc kritérií... Ale může to být zítra, za týden, může to být za čtrnáct dní, za půl roku.
Prý ale, i když se sazby zatím nezvedají, jsou banky daleko méně ochotné dát klientovi individuální sazbu, tedy slevu.
To může být pravda, i když my jsme do naší cenotvorby ještě nijak nezasáhli. Ale je to jedna z věcí, kterou někde už mohou aplikovat.
Je už čas na zprávy typu „s hypotékou nečekejte, níž už to nepůjde“?
Ceny zdrojů rostou, což je nějaký signál. Pokud to bude trvat delší dobu, ceny hypoték se ode dna odrazí. Ale případné zvýšení sazeb bude o desetiny procenta, ne o násobky, není tedy důvod k obavám.
Ale přesto se to odrazí v očekávání lidí. Vám krátkodobě asi narostou obchody, protože lidi si budou chtít vzít levný úvěr na poslední chvíli.
Ano, taková situace může nastat.
Jsou dnešní sazby tak nízko, že vám nevydělávají?
U nás rozhodně ne. Produkty jsou stále poskytované tak, aby si banky pokryly své provozní a procesní náklady, rizikovou marži a aby na tom měly nějaký zisk. Jestli nějaká banka nemá ziskovou marži, jde o individuální případy, kterých však bude úplné minimum.
Teď jsou sazby sice nízko, ale za pět let, až bude některým lidem končit fixace, mohou být výrazně výš, což bude výrazný zásah do rodinného rozpočtu. Počítáte s tím už teď, když hodnotíte schopnost klientů splácet?
Samozřejmě. Při hodnocení se díváme nejen na aktuální výši příjmu, ale také na její potenciální vývoj a odečítáme od toho všechny náklady, životní minimum a necháváme si určitou rezervu v takové výši, aby z ní klient dokázal pokrýt právě případný nárůst sazeb.
Jak tu rezervu počítáte?
Vycházíme z aktuální splátky. Podle různých typů produktů splátku vynásobíme určitým koeficientem a chceme, aby toto žadatelům o úvěr po odečtení zmiňovaných nákladů zůstalo. Tak máme jistotu, že z příjmu, který klient prokázal, bude schopný splácet i při růstu sazeb. Na rizikovějších produktech, jako jsou stoprocentní hypotéky, nebo když klient žádá o úvěr sám, máme kritéria přísnější. A přitom nebereme zcela v potaz, že příjem klientovi za tu dobu pravděpodobně také vzroste. A myslím, že v ostatních bankách to dělají podobně.
ČNB chystá omezení stoprocentních hypoték a delší než třicetileté splatnosti. Jaký je váš názor?
Obecně nejsem zastáncem regulací. Na druhou stranu Hypoteční banku to nijak významně nezasáhne. My jsme si už před delší dobou řekli, že stoprocentních hypoték chceme mít v portfoliu jen určité procento. A podle toho, co o plánech ČNB vím, se do jejího limitu bezpečně vejdeme. Pokud jde o dlouhé splatnosti, pár úvěrů se splatností nad 30 let máme, ale rozhodně to není většina. Naše průměrná splatnost je okolo 26 let.
Není ČNB přesmíru opatrná?
Taková je její role, respektuji to. Možná v jiné bance, kde poskytují stoprocentních hypoték víc, by vám řekli, že se jim to nelíbí.
