Na hypotéku dosáhne méně lidí. Čtenářům odpovídal Jan Bureš
Konec rozhovoru
Osobnost již neodpovídá. Čtenáři se ptali do 12. června 2018 do 14:17
OTÁZKA:
Dobrý den, slyšel jsem, že předchozí opatření mít alespoň pětinu kupované nemovitosti v hotovosti žene lidi do rukou "pochybných" poskytovatelů půjček, címž je vlastně toto opatření kontraproduktivní a paradoxně zadělává na větší problémy, než kdyby nebylo... co je na tom pravdy?
Kamil
JBures:
ČNB se snaží obcházení doporučení monitorovat a sbírat nová data. Například o souběhu nezajištěných spotřebitelských a hypotéčních úvěrů. Je pravda, že bez větších vynucovacích pravomocí daných zákonem to může být těžké. O “pochybných zprostředkovatelích” půjček bohužel neexistují žádná rozumná data.Ale předpokládám, že pro ně spíše budou atraktivnější jiné typy spotřebitelských úvěrů než na “sehnání vlastních zdrojů” k hypotéce….
12.6.2018 14:01
OTÁZKA:
Dobrý den, chci se zeptat jak dosáhnout na vlastní bydlení, když se podmínky pro hypotéky takhle zpřísňují. Jsme mladá rodina mámě dvě děti a bydlíme v nájmu, který je takřka stejně vysoký jako splátka hypotéky. Když ČNB chce regulovat žadatele o hypotéku není od věci regulovat nájemné bydlení? nepřijde mi úplně normální aby nájem byl stejný nebo dokonce vyšší než hypotéka. Chápu, že ČNB se snaží ochránit banky, ale mince má dvě strany a lidé musí někde bydlet na to by se měli pánové z vlády taky podívat. Děkuji
Mirek
JBures:
Rozumím vám. Cenová dostupnost bydlení je pro mladé rodiny velkým problémem. V jádru tohoto problému je ovšem slabá výstavba, která výrazně zaostává za (podle mého názoru spíše přirozeně) silnou poptávkou. Centrální banka v tuto chvíli chce, aby se k tomu nepřidal ještě problém nový velký problém, a to předluženost domácností. Máte pravdu že tím chrání banky, ale na prvním místě především samotné domácnosti, kterým by se výrazně snížila životní úroveň. Jak ukazují zkušenosti z USA nebo ze Španělska po splasknutí realitních bublin dokáží předlužené domácnosti rychle spadnout do pasti chudoby a sociálního vyloučení. Řešením podle mého názoru může být proto efektivnější vyřizování stavebních povolení a v mezičase možná, jak sám uvádíte, i jistá regulace nájemního bydlení (zejména Prahu zasáhl značný posun ke krátkodobým nájmům, odčerpávajícím bytový fond pro trvalé rezidenty)
12.6.2018 14:08
OTÁZKA:
Je nějaká možnost, že se zákl. úroková míra zvýší o více než 25 bodů? Děkuji
Honza
JBures:
Centrální banka úrokovými sazbami primárně cílí na inflaci, ne tolik na rizika spojená s růstem cen nemovitostí. Vysoké ceny nemovitostí a rychlý růst zadlužení domácností ale mohou být argumentem navíc, proč sazby zvyšovat spíše dříve než později. I proto počítám s tím, že úrokové sazby mohou jít vzhůru o 25 bps již v srpnu nebo dokonce i za čtrnáct dní v červnu. Zvýšení na jednom zasedání o více než 25 bps považuji za nepravděpodobné. Centrální banka ovšem bude s utahováním měnové politiky podle všeho pokračovat a sázím na to, že skončí do roku a půl mezi 2-2,5%.
12.6.2018 14:15
OTÁZKA:
1) Konkrétně v Praze je výrazný převis nabídky nad poptávkou, i přes zpřísnění poskytování hypoték zde bude dost koupěschopné poptávky, zejména zahraniční vlastníci pořizující nemovitosti jako investici za hotové. Lze v Praze hovořit o tom, že opatření ČNB povede k poklesu cen nemovitostí? Myslím si, že v Praze žádná realitní bublina vůbec není.
2) Guvernér Rusnok říká: "„U nás panuje určitá fetišizace vlastnického bydlení a představa, že je to téměř lidské právo. Tak to není. V Německu ve vlastním bydlí ani ne polovina lidí“. Opět se vrátím k Praze - jelikož máme rovnostářské důchody, je zde i za nadprůměrný důchod nemožné platit nájem. Nejsou toto tak trochu knížecí rady pana guvernéra? Neměl by spíš podporovat investice do vlastního majetku tak, aby člověk právě na stáří minimalizoval své výdaje pořízením nemovitosti? Vždyť když dnes člověk zaplatí 20% hodnoty nemovitosti z vlastních zdrojů, výše splátky hypotéky se bude bude rovnat nájmu. Proč si poté nepořídit vlastní nemovitost?
Gustav Sojka
JBures:
Ad1 Ceny v Praze považuji podobně jako ČNB nadhodnocené vůči průměrným pražským příjmům - cenová dostupnost je z historického pohledu i z mezinárodního srovnání špatná. Na druhou stranu nemovitosti v Praze ani ve zbytku republiky nejsou nijak výrazně nadhodnocené vůči nájmům. Průměrný výnos z nájemného zůstává stabilní lehce pod 5%. Hlavním problémem je tedy skutečně nesoulad silné poptávky a slabé výstavby. Velká část poptávky přitom podle mého názoru odráží přirozenou potřebu lidí bydlet (rychlý přírůstek domácností a zaměstnanosti v posledních 2-3 letech). ČNB tento nesoulad z principu nemůže vyřešit. Na druhé straně může přispět k tomu, že poptávka ochladne na nižších cenových úrovních, a nevznikne problém nový - předlužené domácnosti. Stejně jako vy ovšem nevěřím, že by v důsledku opatření centrální banky měly začít ceny nemovitostí rychle klesat
Ad2) Vztah lidí k bydlení se mění jen velice pomalu a nevěřím, že se rychle proměníme v ekonomiku, kde bude hrát zásadní roli nájemní bydlení. Máte samozřejmě pravdu s penzisty, ti ale nejsou klasickými žadateli o hypotéku. I pokud vám dnes nájem a měsíční splátka hypotéky budou vycházet podobné, mějte na paměti, že nájem je vždy flexibilnější. V případě horších příjmů, se může člověk lehčeji přestěhovat do levnějšího, popřípadě hledat práci v jiném perspektivnějším regionu. S hypotékou to může být složitější, zvlášť pokud v mezičase ceny nemovitostí poklesnou a vy budete prodávat za méně než jste koupil...
12.6.2018 14:27
OTÁZKA:
Dobrý den,
Jak se tyto změny projeví u OSVČ, když budou žádat o hypotéku?
Díky moc za odpověď.
Martin Štoček
JBures:
V praxi neposuzuji hypotéky, ale mělo by to být podobné. Banky budou poměřovat výši dluhu a dluhové služby k vašim čistým ročním příjmům (ať už je máte jako zaměstnanec nebo OSVČ půjde o doložení historie za delší období). Vaše půjčka by neměla přesáhnout 9-ti násobek ročních příjmů a splátky by neměly přesáhnout 45% vašeho čistého příjmu. Banky budou mít možnost v 5% výjimečných případů doporučení nerespektovat.
12.6.2018 14:33
OTÁZKA:
Dobrý den, vyjádření čnb že jde u nás o fetiš vlastnického bydlení je zvláštní a pobuřující. Jestliže je nájem dražší než hypotéka je přeci logické chtít vlastní bydlení. Jestliže jsem schopen platit dražší nájem jsem schopen platit i levnější hypotéku. Nemyslíte, že kroky ČNB dále ještě zdraží nájemní bydlení když bude na trhu více lidí, kteří nedosáhnou na hypotéku a budou tedy nuceni hledat nájem? Neměl by stát zasáhnout do hypoték a např. zdanit virtuální příjem těch co bydlí svém? (má to i svůj odborný název který si nepamatuji). neměl by stát nejdříve nějak zvýhodnit nájemní bydlení než začne řezat do hypoték? Já osobně mám dost vysoký příjem na placení hypotéky ale nikdo mi ji nepůjčí protože jako mladý člověk prostě nemám našetřeno 800tis. 2 roky zpět bych toto řešit nemusel a bydlel jsem ve svém levněji než bydlím dnes v nájmu. Absurdní
Michal
JBures:
Vyjádření s fetišem je nešťastné. Chápu, že pokud máte značný příjem a nemáte ještě dostatečné úspory, mohou vám připadat některé kroky centrální banky jako “absurdní”. Na druhou stranu jedná se o doporučení, která banky nemusí sledovat na 100% a banka může vždy posoudit váš případ mimořádně.
Smysl doporučení ČNB je ovšem v něčem jiném. Pokud považují centrální bankéři na základě řady analýz ceny nemovitostí za nad-hodnocené, nechtějí logicky, aby se v tuto chvíli domácnosti rychle zadlužovaly. A to speciálně takové domácnosti, u kterých splátky dluhu přesáhnou 50% čistých příjmů. Existují ještě živé zkušenosti domácností například ve Španělsku, které s obratem na realitním trhu přišly o práci a levnější nemovitosti neměly jednoduše komu prodat….za pořizovací cenu je nikdo nechtěl. Nečekám, že se v Česku v nejbližší době něco podobného stane. Bude to ale i díky tomu, že se české domácnosti v dobrých časech se zadlužováním “nepřeženou”. Nájemní bydlení, jak už jsem uvedl výše, je vždy flexibilnější a v dnešních časech rozhodně konzervatitvnější volbou pro řadu lidí s nižšími nebo průměrnými příjmy...
12.6.2018 14:41
OTÁZKA:
Dobrý den.
Nebylo by lepší, kdyby ČNB místo zaváděných restrikcí, místo nich spíše razantně nebo razantněji zvýšila úrokové sazby i vědomím rizika možných spekulací na korunu a její kurz? Úpravy úrokových sazeb mně připadaji spíše kosmetické a bázlivé, než aby mohly něco prakticky ovlivnit. V současné době přehřáté ekonomiky by mohla být ČNB možná odvážnější. Děkuji.
Jiří Paul
JBures:
Věřím podobně jako vy, že úrokové sazby by měly být vyšší a že mohou přispět k ochlazení poptávky na realitním trhu. Pořád ale platí, že značná část poptávky po realitách je přirozená a problém cenové nedostupnosti bydlení tím ze stolu nezmizí. Centrální banka navíc používá v tuto chvíli úrokové sazby primárně k cílování spotřebitelské inflace, která roste o poznání pomaleji. Možná by pomohlo, kdyby nájemné hrálo větší roli ve spotřebitelském koši pro výpočet klasické inflace...pak by i úrokové sazby rychleji reagovaly na změny ve vývoji na realitním trhu.
12.6.2018 14:49
OTÁZKA:
ruzne zdroje trvrdi, ze zprisneni podminek pro poskytovani hypotek jeste prohloubi realitni bublinu. Jaky je vas nazor ? Nemel by se stat spise soustredit na urychlovani stavebnich povoleni misto zdrazovani uverovych penez ? Diky
dotaz
JBures:
Jak jsem se snažil vysvětlit u předešlých otázek, opatření nevyřeší problém špatné dostupnosti bydlení. I tak si myslím, že mají svůj význam, jako prevence proti “nebezpečnému” zadlužování. Problém je skutečně v pomalé výstavbě, z hlediska vydávání stavebních povolení patříme stále k těm nejhorším na světě (podle doing business) ...trvá v průměru skoro 250 dní a jsme horší než Zimbabwe nebo Chad.
12.6.2018 14:59
OTÁZKA:
Čistý měsíční příjem 40.000,- Cena nemovitosti 4.000.000,- Kolik mi banka půcčí při upaltnění nových pravidel = 90% LTV, 9 násobek měs příjmu a 45% max. měsíční splátky. Ten 9ti násobek se uplat%nuje pro každá rok splátky nebo zacelé splátkové období? Třeba 10 let? Děkuji Volejník
Richard Volejník
JBures:
Je to spíš otázka na hypoteční kalkulačky...postup ověřování výpočtu uvádí ČNB ve své prezentaci na https://www.cnb.cz/miranda2/export/sites/www.cnb.cz/cs/verejnost/pro_media/konference_projevy/vystoupeni_projevy/download/frait_rusnok_20180612_zfs_2017-2018.pdf na posledním slidu.
Pokud se nepletu při příjmech okolo 40 tis. CZK by vám banka asi neměla půjčit při respektování DTI(9) více než 3,3 mil. CZK ...u DSTI záleží ale ještě na konkrétní nabízení sazbě u konkrétní banky. Budete muset ověřit na místě.
12.6.2018 15:07
OTÁZKA:
Jakým způsobem půjde zabránit tomu, aby se Česká Republika stala dalším Londýnem, kde místní obyvatel nemá na vlastní bydlení, ale dokonce ani na nájem? Jako klidná oblast jsme se dostali do hledáčku zahraničních investorů, kteří byty skupují po celých domech.
Martin Prokeš
JBures:
Také mě to trápí. Vysoké ceny nemovitostí přispívají k nezdravému narůstání rozdílu mezi lidmi ve společnosti. Jednoduchý recept/řešení asi neexistuje. V krátkém, období mi dává největší smysl v nejžádanějších lokalitách pracovat s regulací nájmů ve prospěch trvalých rezidentů. V delším období zejména zkvalitnit a zefektivnit schvalovací procesy u nové bytové výstavby. Současně také lépe plánovat dopravní infrastrukturu. Zkušenosti z velkých metropolí jako Londýn ukazují, že rezidenční zástavba postupně přirozeně přerůstá okolí významných center (u nás například středočeský kraj) a kvalitní a rychlá (například železniční) doprava může s řešením bytové otázky významně pomoci.
12.6.2018 15:08
Upozornění
Redakce si vyhrazuje právo na odstranění otázek s vulgárním nebo urážlivým obsahem.
