Je to paradox. Regulované nájmy se ze zákona zvyšují proto, aby se vyrovnaly tržním. Jejich výpočet je ale nastaven tak hrubě, že tento cíl překonaly na některých místech už nyní, tedy více než rok a půl před koncem regulace.
"Stále více lidí v posledních měsících opouští byty s regulovaným nájemným a stěhují se do bytů s tržním nájemným. To je totiž v řadě lokalit nižší než nájemné regulované," říká finanční ředitel sítě realitních kanceláří Century 21 Lubomír Milek.
NájmyRegulované nájmy jsou ještě v těchto městech - Praha, krajská města kromě Ostravy a Ústí nad Labem, středočeská města s počtem obyvatel nad 10 tisíc (Kladno, Mladá Boleslav, Příbram, Kolín, Kutná Hora, Mělník, Beroun, Brandýs nad Labem - Stará Boleslav, Rakovník, Neratovice, Benešov, Slaný, Nymburk, Poděbrady, Říčany, Vlašim, Čelákovice, Čáslav). Deregulace zde byla prodloužena do konce roku 2012 a týká se zhruba 300 tisíc bytů. Regulace na konci roku 2010 skončila ve 450 tisících bytech po celém Česku (asi 60 procent obyvatel nájemních bytů) |
Stejný pohyb lidí zaznamenává i makléř ADEX Reality Radek Schich. "Stěhování lidí z regulovaných nájmů do tržních začalo před dvěma lety. V posledním roce tento fenomén velmi zesílil. Lidé totiž přišli na to, že v mnoha případech mohou bydlet lépe a někde i za méně peněz," potvrzuje makléř.
Podle něj jsou tržní nájmy nižší než regulované zejména v širším centru Prahy, kde je bytů nadbytek, tedy například ve Vršovicích, Strašnicích, Holešovicích, Střešovicích, Letné či na Vinohradech a Žižkově. "Nejčastěji je to vidět u velkých bytů nad 90 metrů čtverečních, u garsonek se to neděje," podotýká Schich.
Podle Milka je stejný trend patrný i na Ostravsku či ve městech na severu Čech jako je Most, Chomutov či Ústí nad Labem. Tam sice regulace na konci loňského roku skončila, ale lidé zatím tyto byty neopustili a žijí v nich často za vyšší ceny, než vytvořil původní neregulovaný trh.
Podle realitních odborníků je důvod fenoménu jednoduchý. Průměrný standard bytů s regulovaným nájemným je totiž velmi nízký. Mnohým chybí údržba, táhne do nich okny a nejsou odizolované. Majitelé tržních bytů naopak nabízejí obydlí mnohdy v atraktivnějších lokalitách, často kompletně zrekonstruované a zákazníky lákají na bonusy v podobě sklepů či garáží, za které si nepřipočítávají příplatky.
Regulované nájmy ignorují i stav domu a bytu
Podle Schicha je důvodem paradoxního rozdílu cen také fakt, že výpočet regulovaných nájmů je jen velmi jednoduše nastaven a ignoruje řadu důležitých faktorů, které mají dopad na cenu konkrétního bytu.
"Regulované nájmy jsou nesmyslně nastavené. Počítají jen se dvěma faktory, velmi široce pojatou lokalitou a počtem metrů čtverečních. Cenu bytu přitom ovlivňuje zhruba 15 hlavních faktorů, třeba stav domu a bytu, jeho vybavení, poloha oken (na sever či jih), výhled (na park či rušnou ulici), výška stropů, umístění bytu (přízemí či patro) či osobnost majitele," upozorňuje makléř s tím, že i u lokality se obvykle liší menší čtvrtě, ulice, či dokonce části ulic.
V jediném domě tak podle Schicha může rozdíl v ceně metru čtverečního dosahovat až stovek korun. "Například bydlení ve studeném a tmavém suterénu jde pořídit za 120 Kč na metr čtvereční, slunný atraktivní byt ve vyšším patře ve stejném domě může ale dosáhnout až 300 korun," uvádí Schich příklad.
Podle něj je tak jasné, že si lidé, kteří bydlí v nekvalitních bytech a platí za ně stejně jako jejich sousedé za atraktivní obydlí, budou snažit polepšit a začnou se poohlížet po jiném bydlení. Tento trend bude sílit, jak budou majitelé regulovaných bytů zvedat činže. Nájemníci a zájemci o bydlení se pak při hledání jiných možností setkají s různými paradoxy.
Makléř Century 21 například sám bydlí ve Stodůlkách ve starém vybydleném bytě o rozloze 82 metrů čtverečních za téměř 9 400 Kč. Firma, pod jejíž hlavičkou pracuje, přitom pronajímá jen o čtyři metry menší byt ve Štětínské ulici v Bohnicích o 900 Kč levněji. "Tento byt je navíc po kompletní rekonstrukci, takže úroveň bydlení je v něm několikanásobně vyšší a s vybydleným bytem ji nelze vůbec srovnávat," upozorňuje na rozdíly ve kvalitě bydlení šéf realitní sítě Milek.
Byt v Bohnicích velký 78 metrů čtverečních je po komplexní rekonstrukci pronajímán za 8 500 Kč
U větších bytů bývá rozdíl mezi tržním a regulovaným nájmem ještě propastnější. U propočtů pro příští rok vychází tržní nájemné v porovnání s regulovaným levněji u velké části nabízených bytů. Některé, a není to výjimka, vycházejí levněji dokonce už dnes.
Tak například devadesátimetrový byt v Kubelíkově ulici na pražském Žižkově je k dostání za osm a půl tisíce korun. Majitel stejně velkého bytu s regulovaným nájmem si však může za byt v této lokalitě účtovat téměř o 2 700 Kč víc a v příštím roce může přisadit další dva tisíce.
| Byt - výměra, lokalita | Tržní nájem | Regulovaný nájem 2011/2012 | Rozdíl reg. a trž. nájmu 2011/2012 |
|---|---|---|---|
| 3+1/lodžie, 78 m², Štětínská, Bohnice | 8 500 | 8 445 / 9 692 | - 55 / 1 192 |
| 2 + kk/terasa 90 m², Mánesova, Vinohrady | 10 000 | 9 856 / 11 282 | - 144 / 1 282 |
| 4+1 170 m², Vítkova, Karlín | 20 500 | 21 083 / 25 043 | 583 / 4 543 |
| 2+1/balkon, 90 m², Kubelíkova, Žižkov | 8 500 | 11 162 / 13 258 | 2 662 / 4 758 |
| 2+1, 120 m², Vršovická, Vršovice | 9 000 | 13 127 / 15 260 | 4 127 / 6 260 |
| Zdroj: MMR, nabídka realitních webů (reality.idnes.cz, Century 21, ADEX Reality, Musil Reality, IMMOINVEST Group), všechny byty jsou obyvatelné, některé jsou po kompletní rekonstrukci s plným vybavením, některé jsou starší a mají jen spotřebiče, kuchyňskou linku a topení. Poznámka: nájemné je v Kč a je bez služeb a energií; regulované nájemné je počítáno na povolené maximum, vlastníci bytů s regulovaným nájmem ho na tuto hodnotu většinou stanovují (výjimkou jsou obce) | |||
"Majitelé domů většinou využívají zákonem povolené maximum, takže je téměř jisté, že tržní nájem je v této době nižší," vysvětluje Schich a přidává další příklad. "Nájem stodvacetimetrového bytu ve Vršovicích jsme museli srazit na devět tisíc, protože byl po padesátiletém užívání vybydlený. Tato cena je o více než čtyři tisíce nižší, než je aktuální regulovaný nájem v této oblasti a v příštím roce bude nižší dokonce o více než šest tisíc."
Majitelé regulovaných bytů se už nájemníků nezbavují
Deregulace má podle expertů také vliv na změnu chování vlastníků bytů. "Dřív se majitelé snažili nájemníků zbavit. Dnes se hlavně u velkých bytů bojí toho, že jim odejdou a v uvozovkách si přejí, aby jim někdo stěhování zakázal. Začíná jim být totiž jasné, že vybydlený byt bez velkých investic nepronajmou," vysvětluje Schich.
To potvrzuje i Marta Slánská, majitelka realitní kanceláře Maxima Reality. "Na straně nabídky je přetlak, kdo chce byt pronajmout, musí se snažit. Kdo čeká, že se mu nájemníci do zdevastovaných bytů pohrnou za vysoké ceny, se velmi mýlí. Dneska už to tak nefunguje a s dalším uvolňováním bytů po deregulaci to bude fungovat ještě méně či vůbec," konstatuje Slánská.
Majitelé vybydlených bytů tak budou mít podle odborníků dvě možnosti, jak svou nemovitost po deregulaci při pronajímání zhodnotit - buďto srazit cenu, nebo byt zrekonstruovat a nájemné zvýšit. "Tato varianta ale není jednoduchá. Rekonstrukce stojí statisíce a v době jejího provádění budou majitelům utíkat peníze za nájem," upozorňuje Schich.
Ceny pražských nájmů spadly podle Františka Vicanyho, majitele franšízové realitní kanceláře dumrealit.cz, za poslední rok zhruba o desetinu. Další snížení se dá podle obchodního ředitele portálu realitymix.cz Petra Čecha čekat na konci roku a pak dále ke konci roku 2012, kdy skončí regulace v celém Česku. "Tržní nájem půjde dolů v důsledku uvolnění bytového fondu až se zpožděním šesti měsíců," upozorňuje Čech.
