„Na konci třetího kvartálu roku 2018 byla průměrná míra neobsazenosti českých skladů na historickém minimu 3,99 procenta,“ uvádí Harry Bannatyne, ředitel průmyslového oddělení poradenské firmy Colliers International v Česku.
Kromě solidního ekonomického růstu z posledních letech vidí mnozí analytici za současným stavem také vzestup e-commerce, spojený s vyššími požadavky na distribuční centra. Podle Asociace pro elektronickou komerci dosáhly české e-shopy loni celkového obratu 135 miliard korun, což znamená meziroční růst o 17 procent.
„E-commerce patří mezi hlavní tahouny poptávky po industriálních prostorech. Můžeme u něj předpokládat expanzi i v případě, že dojde k ochlazení ekonomiky,“ říká Jana Prokopcová, šéfka výzkumu realitně poradenské společnosti CBRE. Vzhledem k omezenému prostoru ve skladech však není jasné, jak rychle budou firmy dál expandovat.
„Neobsazenost se pohybuje pod pět procent, takže nabídka a poptávka nejsou v rovnováze. Ve vybraných sektorech to dokonce přivádí některé společnosti do existenciálních problémů, pokud chtějí dosahovat růstu,“ tvrdí Pavel Sovička, generální ředitel Panattoni Europe pro ČR a Slovensko.
„Objem výstavby se navíc bude s ohledem na stále negativnější přístup společnosti ke skladovým a průmyslovým halám dále snižovat,“ předpokládá Sovička.
Sklady se stavějí naslepo
Česko má dnes nejvíc skladů na hlavu ve střední Evropě. „Index moderního skladovacího prostoru na tisíc rezidentů představuje 718 čtverečních metrů, což je jednoznačně nejvíc ze všech zemí v regionu střední a východní Evropy,“ uvádí ve své prosincové studii banka BNP Paribas. Na Slovensku je to 453 m² a v Rumunsku 187 m².
Přesto poptávka po skladech stále roste. „Momentálně jsme svědky zvýšené poptávky především ze strany německých společností, které využívají Česko pro distribuci pro zbytek Evropy,“ uvádí Bannatyne. Vzhledem ke své zeměpisné poloze totiž Česko představuje vhodné distribuční centrum.
S rostoucí poptávkou kalkulují také developeři, kteří se nebojí pouštět ani do spekulativních stavebních projektů skladů bez předem určeného nájemce. „V současné době se spekulativně staví asi 37 procent z celkového množství projektů,“ tvrdí Prokopcová.
„ Jde o řešení pro zákazníky hledající rychle dostupné a flexibilní prostory, zároveň tato výstavba zčásti odpovídá i na problém rostoucí poptávky,“ říká Martin Baláž, viceprezident společnosti Prologis pro development a leasing pro ČR a Slovensko.
Důsledkem značného rozdílu mezi poptávkou a nabídkou skladovacích prostorů se projeví i růstem nájemného. „V lokalitách s nedostatkem pozemků pro výstavbu, jakými jsou Praha, Brno či Liberec, je s tím nutno počítat,“ říká Ferdinand Hlobil z poradenské společnost Cushman & Wakefield.
Jednou z možností, jak se vypořádat s vysokou poptávkou po těchto prostorech, je budování vícepodlažních skladů. „Vícepodlažní sklady poskytují optimální řešení na trzích s nejvyšší poptávkou, které jsou typické i nejvyšší obsazeností a omezeným rozvojovým potenciálem. Obecně lze říct, že pokud cena pozemku překročí stavební náklady dvojnásobně, vyplatí se postavit vícepatrový sklad,“ říká Baláž.
Jiní jsou spíše skeptičtí. „Výstavba vícepodlažních skladů je extrémně nákladná a technicky složitá. Provoz v takových halách je pak ekonomicky a procesně náročnější. I proto se v našem regionu haly rostoucí do výšky zatím v takové míře nestaví,“ míní Tomáš Míček, ředitel developera P3 pro Česko.
