Objem průmyslové výstavby v ČR postupně roste. Nových ploch je momentálně rozestavěných přes půl milionu metrů čtverečních, přičemž u 56 procent není jasné, kdo je bude využívat. Spekulativní výstavba se využívá především u skladů, výrobní haly se stavějí hlavně na míru budoucím uživatelům. „Důvodem jsou časté požadavky na přizpůsobení těchto prostor,“ vysvětluje David Vais, vedoucí industriálního oddělení poradenské společnosti JLL.
Přeplněno, hlásí české sklady. Výstavba nových vázne a nájmy stoupají |
Podíl průmyslové výstavby „naslepo“ v Česku v posledních letech roste. „Spekulativní výstavba se již několik čtvrtletí po sobě zvyšuje. Zatím nedosahuje předkrizových hodnot, ale ve srovnání s ostatními trhy je již nad evropským průměrem,“ uvádí Blanka Vačkova, vedoucí oddělení výzkumu v JLL.
Nahrává tomu především silná poptávka firem. Kromě tradičního automobilového průmyslu významně roste obliba e-shopů, což s sebou nese potřebu budování distribučních center. Zde Česko těží i ze své strategické polohy uprostřed Evropy. Poptávku firem navíc umocňuje nedostatek vhodných pozemků k nové výstavbě.
Tento problém se týká především hlavního města. „Praha a její bezprostřední okolí se dostává na hranici, kdy již nebudou pozemky s povolením k výstavbě v podstatě k dispozici,“ míní Jaroslav Kaizr, vedoucí oddělení pronájmů v poradenské společnosti Savills. Na hraně možností jsou v tomto ohledu i Jihomoravský a Plzeňský kraj.
Vzhledem k vysokému zájmu si developeři mohou dovolit, pokud pozemek najdou, stavět spekulativně. „V poslední době takto realizujeme většinu projektů,“ říká Pavel Sovička, generální ředitel Panattoni Europe pro ČR a Slovensko.
Přibližně polovinu spekulativně stavěných projektů se podle analytiků podaří pronajmout ještě před jejich dokončením. „Ve strategických lokalitách, jako je Brno nebo Praha, se většinou stane, že se nájemce nalezne už v průběhu spekulativní výstavby,“ říká Lukáš Šaling z poradenské firmy CBRE.
Dánští mobilní roboti dobývají sklady po celém světě |
Ostatní projekty se také dlouho vnabídce neohřejí a nájemce najdou během několika měsíců. „V celé republice je momentálně pouze devět industriálních nemovitostí o rozloze větší než 10 tisíc m², které si můžete pronajmout. Jenom v ojedinělých případech zůstane prostor po dokončení několik měsíců prázdný, ale nakonec se vždycky pronajme,“ tvrdí Silvie Marešová z konzultantské společnosti Colliers ČR.
Spekulanty ohrožuje zpomalování ekonomiky
Developeři potvrzují, že pro své spekulativní projekty nemají o zájemce nouzi. „Díky velké základně klientů se nám nájemce do nových hal obvykle daří sehnat ještě před dokončením,“ uvádí Tomáš Míček, ředitel společnosti P3 pro ČR.
To však neznamená, že by nynější spekulativní výstavba byla zcela bez rizika. Škrt přes rozpočet může developerovi udělat špatný výběr lokality nebo nevhodně zvolená dispozice haly.
„Dalším rizikem spekulativní výstavby je nemožnost přizpůsobit si halu pro svůj provoz po jejím dokončení,“ dodává David Vais. Této hrozbě se developeři snaží předcházet tím, že projekty připravují ve stavu tzv. shell & core. Tedy pouze v základní úpravě bez výraznějších zásahů do interiéru. O to víc má pak nájemce možnost přizpůsobit si budovu svým potřebám.
Česko, země skladům zaslíbená. Zabraly už sedm milionů metrů čtverečních |
Zřejmě největší hrozbou však zůstává zpomalení ekonomického růstu. Rizik pro českou proexportní ekonomiku provázanou se zahraničím je řada: zpomalování německého hospodářství, hrozba brexitu bez dohody nebo dopady globálních obchodních válek.
„Zejména firmy z oblasti automobilového průmyslu pečlivě zvažují svoje závazky, které se promítají do velikosti pronajaté plochy a délky nájemní smlouvy. Připravují se na to, že nynější zlaté časy nebudou trvat věčně,“ upozorňuje Zdeněk Kašpar, ředitel rozvoje developerské firmy Linkcity.
Kromě toho naráží průmyslová výstavba na tradiční problémy spojené se zdlouhavými povolovacími procesy nebo odporem obcí, které se většinou k růstu skladů a výrobních hal ve svém okolí stavějí negativně.
