Firma zkrachovala a peníze klienti zřejmě už nikdy neuvidí. Podobně mohou v Česku dopadnout tisíce lidí, kteří si kupují nové byty. Analýza standardních smluv jedenácti velkých stavitelů od advokátní kanceláře Ambruz & Dark ukazuje, že pokračuje zavedená praxe: lidé kupující nové bydlení podepisují ve velkém jednostranné, nekorektní smlouvy, které obsahují i absolutně neplatné části.
Kupující riskuje v nejhorších případech ztrátu peněz, stavitelé zase minimálně svoji pověst v případě prohraných sporů. "Závěry nás dost překvapily. Hlavně to, že tento stav trvá dlouho a nikdo ho neřeší," říká jeden z autorů studie, Michal Hrnčíř.
. INFOGRAFIKAAnalýza smluv - nejčastější problémy |
Podle něj se část chyb opakuje u většiny firem, jejichž smlouvy hodnotili. Jejich jména však neuvedl.
Peníze před převodem v katastru
Za jedno z největších rizik považují to, že lidé musí zaplatit celý byt nebo jeho většinu před tím, než je na ně přepsán v katastru nemovitostí.
"Může se stát, že zájemce skončí bez nemovitosti a bez peněz, jen s očekáváním dlouhých soudních sporů," říká Petr Novotný z Ambruz& Dark. Stavitelé bytů vysvětlují nutnost zaplacení předem svým jištěním. "Někdy je to i požadavek bank," dodal mluvčí Skansky Ondřej Šuch. "Je ale možné to vyřešit notářskou úschovou, takovou možnost jsme schopni nabídnout," dodal Šuch.
Stavební firmy dosud těžily hlavně z velkého hladu po nových bytech. Řada projektů je vyprodaná ještě předtím, než kopnou do země. Zpřísnění hypoték a čím dál větší nabídka však brzdí příliv nových zákazníků.
První výsledky hypotečních bank za první pololetí naznačují, že trh s hypotékami ochabuje – v prvním čtvrtletí kleslo množství hypoték o devět procent.
"Silně nevyvážené smlouvy mohou být předmětem sporů a do budoucna mohou sehrát klíčovou roli při rozhodování při výběru projektu. S klesající poptávkou po nových bytech poroste poptávka po kvalitnějších smlouvách," odhaduje právník Michal Hrnčíř.
Zatím se toho na vyváženosti smluv moc nezměnilo. "Firmy například běžně odmítají reklamace," říká Ivana Picková ze Sdružení obrany spotřebitelů. Jeho loňský průzkum kupních smluv měl stejný výsledek jako ten letošní: jednostranně výhodné pro prodávající, což anonymně připouštějí i sami stavitelé.
"Občas se stane, že kvůli tomu neprodáme byt, ale není to často. Tři procenta lidí bývají problémová. Kvůli tomu to nebudeme měnit," říká jeden z nejvýznamnějších bytových developerů v Česku, který si nepřál být jmenován. Podle něj se největší hráči na trhu vzájemně hlídají a každoročně zkoumají, zda smlouvy podle konkurence změní.
Podle hypotečního makléře Luboše Tvrzníka chtějí banky všechny smlouvy při jejich uzavírání vidět a investory zkoumají, zda jsou na tom ekonomicky dobře. "Developeři si čím dál více ošetřují svá rizika, klient moc prostoru nemá," dodal.
| Nejčastější prohřešky |
| Zaplacení celé smluvní ceny před zhotovením a převzetím bytu. |
| Developer si ponechá rezervační poplatek, ačkoliv pak zdržuje podepisování dalších smluv. |
| Zákazník musí převzít byt, i když v něm najde zásadní vady, které brání jeho užívání. |
| O tom, jak jsou vady závažné, rozhoduje "nezávislý" expert, kterého však jednostranně určuje developer. |
| Ujednání o fikci převzetí bytu a fikci neexistence vad a nedodělků (např. ve smlouvě se předpokládá, že byt je bez vad, protože se během určité lhůty nikdo neozval). |
| Spotřebitel podpisem souhlasí s dalšími výhodami pro developera, např. umístěním reklamy na budovu. Bez těchto ústupků nemá možnost uzavřít smlouvu. |
| Pramen: Ambruz & Dark |
Banky si hlídají především bezproblémový zápis do katastru kvůli krytí hypotéky a také "své" stavitele, s kterými obvykle podnikají. "Když developer nemá s bankou smluvní vztah a vybral si ho klient, nemůže banka do jejich vztahů zasáhnout. Jen doporučujeme," říká za Hypoteční banku Pavla Hávová.
Mezi další problematické body smluv patří i to, že zájemce sepisuje rezervační smlouvu, ale nemůže vidět smlouvu na samotnou koupi, dobře zastíraný bývá i termín dokončení či nevyváženost pokut. Za nejneuvěřitelnější část smluv považují právníci fakt, že si firmy mohou ponechat rezervační poplatek, aniž by cokoliv udělaly pro podpis dalších smluv. Nebo to, že o vadách a reklamacích rozhoduje "nezávislý" expert, kterého však vybere stavební firma.
"Víme o případu, kdy někdo zaplatil zálohu a u soudu se domáhá jejího vrácení. Chtěl změnit smlouvu o budoucí koupi bytu a developer mu nevyhověl. Peníze mu nechce vrátit," říká Michal Hrnčíř.
Podle vtipu, který již dlouho koluje mezi obchodníky s byty, v nových bytech kvůli extrémně nevýhodným smlouvám nežijí právníci. Podle již zmíněného velkého developera to není pravda – bydlí. "Některým jsme smlouvy trochu upravili," říká k tomu.
