Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu


Byty za dva roky zdražily o pětinu. Podívejte se, kolik stojí u vás

  4:58aktualizováno  4:58
Za dva roky vyskočily ceny bytů v Česku o 21 procent. A jízda zdaleka nekončí – kdo si koupil byt v létě letošního roku, ušetřil v porovnání s podzimem skoro tři procenta. Vysoké ceny způsobují, že lidem často nezbývá, než si půjčit víc, než je pětinásobek jejich čistých příjmů. Právě od této hranice přitom ČNB považuje úvěr za rizikový.

Ilustrační foto. | foto: Marie Stránská, MAFRA

V některých městech už si mohou bez rizika, jak ho definuje Česká národní banka, půjčit na nákup třípokojového bytu jen bohaté domácnosti. Vyplývá to z dat, která iDNES.cz poskytl portál CenováMapa.org. Ten sbírá ze smluv v katastru nemovitostí skutečné kupní ceny.

I na vkus zakladatele Cenové mapy a odborníka na hypotéky Milana Ročka rostly v poslední době ceny nemovitostí rychle. Na druhou stranu by však současnou situaci za bublinu neoznačil.

„Nazval bych to spíše krizí nabídky, protože růst cen podle mého názoru nejvíce ovlivňuje právě nedostatečná nabídka nových bytů, která nepokrývá poptávku. A jestli je nějakého zboží nedostatek, obvykle roste jeho cena,“ vysvětluje.

Rostoucí ekonomika a nízké úrokové sazby povzbudily chuť Čechů k nákupu nemovitostí. Prodávající toho využili a začali zvedat ceny. Tento trend však ještě umocnil právě nedostatek bytů k prodeji. Například v Praze nebo v Brně developeři bojují s vyřizováním stavebních povolení, zákazníci musí licitovat o menší počet bytů a prodejci šroubují ceny vzhůru.

ČNB: Byty už jsou nadhodnocené

Že se ceny dostaly vysoko a mohou představovat riziko, si všímají už i v České národní bance. Její mluvčí Denisa Všetíčková připouští, že metody používané centrálními bankéři ukazují na „mírné, avšak rostoucí nadhodnocení cen bytů“.

Právě ČNB se proto stala jedním z aktérů, který se zásahy do hypoték pokouší trh zchladit. Již nyní by se banky měly řídit jejím doporučením a neposkytovat hypotéky na víc než 95 procent hodnoty nemovitosti. Od prosince potom platí zákon o spotřebitelském úvěru, na který samy banky zřejmě zareagují zdražením hypoték (psali jsme zde). To by mělo také utlumit poptávku.

Legenda k tabulkám

Výpočty v boxu se zakládají na datech z portálu CenováMapa.org. Všechna data se zakládají na údajích z kupních smluv, které ve třetím čtvrtletí letošního roku dorazily na jednotlivé katastry nemovitostí. Jedná se tedy o ceny, za kterou byly byty reálně prodány.

U bytů v panelových a cihlových (tedy starších) domech se jedná o aktuální ceny (tam prodej zpravidla trvá maximálně týdny). Složitější je to u novostaveb. Tam může jít o cenu klidně i rok starou (prodává se - či přesněji za smluvenou cenu uzavírá rezervační smlouva - běžně před zahájením stavby, smlouva do katastru ale dorazí až po kolaudaci).

Výjimkou je jediná kolonka „novostavba - nabídka“ u Prahy. Ta ukazuje průměr současné nabídky developerů.

Sloupeček „Cena (m2)“ ukazuje průměrnou cenu za čtvereční metr v daném městě pro daný typ bytu prodaný ve 3. čtvrtletí 2016. Kolonka „Cena bytu 75m2“ je potom proté vynásobení tohoto průměru počtem metrů modelového třípokojového bytu.

Poslední sloupeček „Příjem na LTI 5“ ukazuje, jaký čistý měsíční příjem by měl mít žadatel (či v případě vícečlenné domácnosti žadatelé dohromady) o 79% hypotéku na daný byt, aby dosáhl hodnoty loan-to-income 5. Tedy hranice, od které považuje ČNB úvěr za rizikový. Jinými slovy: Domácnost s nižším než uvedeným čistým příjmem by si na daný byt musela vzít rizikovou hypotéku.

Všechny údaje jsou v korunách.

Nejsilnější zbraň z arzenálu však banka vytáhne v dubnu, kdy přestane doporučovat hypotéky nad 90 procent ceny bytu a zároveň nastaví strop pro hypotéky mezi 80 a 90 procenty. Banky by ve svém portfoliu neměly mít víc než 15 procent, tedy přibližně polovinu toho, co teď. To by mohlo opět utlumit poptávku a minimálně zbrzdit růst cen, možná i vyvolat jejich pokles.

To ale není vše. Zároveň se připravuje novela zákona o ČNB, která by centrálním bankéřům dala ještě další pravomoce. Hlavně by chtěli bankám říkat, jak moc se mohou jejich klienti zadlužit v poměru ke svým příjmům.

V aktuální Zprávě o finanční stabilitě operuje ČNB s ukazatelem LTI (tedy poměrem hypoteční jistiny k čistým příjmům). ČNB za rizikovou hypotéku považuje takovou, kde je jistina, tedy půjčená částka bez úroku, pětinásobně vyšší než roční čistý příjem domácnosti.

Při použití této metody se ukazuje, jak jsou už dnes nemovitosti na mnoha místech drahé. Třeba domácnost, která by si chtěla vzít 79% hypotéku na nový třípokojový byt a zároveň dosáhnout hraniční LTI 5, by v Praze měla mít měsíční čistý příjem přes 64 tisíc korun měsíčně.

Jen o trochu méně vychází hodnota pro byt v cihlovém domě, levněji vyjde panelák, na který touto optikou stačí čistý měsíční příjem ve výši padesáti tisíc korun.

Praha Cena (m2)Cena bytu 75m2Příjem na LTI 5
novostavba (transakce)65 0584 879 35064 245
cihla64 1954 814 62563 393
panel50 9463 820 95050 309
novostavba (nabídka)81 7176 128 77580 696

V prvních dvou případech by tak šla z pohledu ČNB do vysoce rizikového úvěru jakákoli rodina, kde by oba rodiče brali průměrnou pražskou mzdu (takových je přitom menšina). Koupě panelákového bytu by hranici rizikovosti unikla jen tak tak.

Nutné je také připomenout, že 79procentní hypotéka znamená, že v případě novostavby nebo cihlového domu musí Pražan zaplatit bezmála milion korun na dřevo. U starších bytů pak nově platí ještě 4% daň z převodu nemovitosti, která u průměrného bytu v cihlovém domě činí 192 tisíc korun.

BrnoCena (m2)Cena bytu 75m2Příjem na LTI 5
novostavba52 8403 963 00052 180
cihla45 5663 417 45044 996
panel43 7603 282 00043 213

Ještě hůř je na tom pár v Brně, který pobírá průměrnou jihomoravskou mzdu. Rizikovou hypotéku by si musel vzít i na byt v paneláku. Na rodinný byt v novostavbě by měla brněnská rodina mít příjem 52 tisíc čistého.

A ani to by ji z rizikové zóny nevymanilo, dostala by se pouze na hranici mezi rizikovým a nerizikovým úvěrem vytyčenou ČNB.

Výrazně více peněz, než je pro kraje obvyklé, musí lidé vydělávat na nový byt v Hradci Králové, Českých Budějovicích nebo v Karlových Varech.

Hradec KrálovéCena (m2)Cena bytu 75m2Příjem na LTI 5
novostavba42 6553 199 12542 122
cihla32 5372 440 27532 130
panel34 0312 552 32533 606
České Budějovice
novostavba40 7523 056 40040 243
cihla32 1992 414 92531 797
panel26 5711 992 82526 239
Karlovy Vary
novostavba40 5413 040 57540 034
cihla18 2801 371 00018 052
panel19 0471 428 52518 809

Většina měst a kategorií se potom pohybuje v situaci, že by si nerizikovou hypotéku mohli dovolit dva průměrně vydělávající, ale nikoli už rodiny, kde průměrně vydělává jen jeden člen a druhý je třeba doma s dětmi.

PlzeňCena (m2)Cena bytu 75m2Příjem na LTI 5
novostavby41 2523 093 90040 736
cihla29 6302 222 25029 260
panel30 8672 315 02530 481
Liberec
novostavba33 5822 518 65033 162
cihla23 7571 781 77523 460
panel25 3801 903 50025 063
Pardubice
novostavba37 4722 810 40037 004
cihla31 1132 333 47530 724
panel31 2672 345 02530 876
Jihlava
novostavba30 6172 296 27530 234
cihla30 0752 255 62529 699
panel22 8621 714 65022 576
Zlín
novostavba31 6442 373 30031 248
cihla23 3771 753 27523 085
panel26 5691 992 67526 237
Ostrava
novostavba32 7482 456 10032 339
cihla17 7991 334 92517 577
panel17 5681 317 60017 348
Olomouc
novostavba38 6722 900 40038 189
cihla30 7372 305 27530 353
panel29 5562 216 70029 187

Do opačného extrému jdou města, kde jsou z různých důvodů (většinou vyšší nezaměstnanosti či špatného stavu domů či celých čtvrtí) byty velmi levné. V tomto ohledu nepřekvapí ústecký panelák, ve kterém vyjde průměrný 75metrový byt na 744 tisíc korun. Na hypotéku s hraničním LTI 5 by tam (teoreticky) dosáhl i člověk s čistým příjmem 9 802 korun měsíčně. Je však otázka, zda by takový klient v bance s žádostí o hypotéku pochodil.

Ústí nad LabemCena (m2)Cena bytu 75m2Příjem na LTI 5
cihla12 048903 60011 897
panel9 927744 5259 803

Z nastavení cen a příjmů je patrné, že do rizika (alespoň z pohledu ČNB) musí chodit klienti docela často. Bankám samotným se o LTI moc mluvit nechce. Skladbu svého portfolia odhalit nechtějí. Je však patrné, že nesouhlasí s označováním hypoték za pětinásobek ročních příjmů jako rizikových. Natož aby kývly na to, že by se z toho mohlo stát pravidlo.

„Pokud by opravdu prošel návrh, který by limitoval poskytování hypoték pomocí LTI, může to znamenat zhoršení dostupnosti financování bydlení pro určitou skupinu lidí,“ říká mluvčí České spořitelny Kristýna Havligerová.

Podobně se na to dívá i Roček. „Rozhodně nejsem příznivcem toho, aby byly hypotéky dostupné komukoli. Rychlým zavedením dalších regulací bychom se mohli dostat na druhou stranu extrému. Tedy že by hypotéky přestaly být dostupné i většině jinak bonitní střední třídy,“ vysvětluje.

Aktuálně to vypadá, že centrální bankéři nejspíš vyslyší naléhání poskytovatelů hypoték a zkusí zchladit trh jinými prostředky než původně zamýšleným LTI. Nedojde tak k prudkému obratu, který by zakázal poskytovat hypotéky s LTI 5.

Podobný zásah však v plánu stále zůstává. Podle mluvčí Všetíčkové ČNB aktuálně usiluje o pravomoc stanovovat poskytovatelům úvěrů závazné horní hranice poměřující výši celkového zadlužení zájemce k jeho příjmům (tedy koeficient zvaný DTI). Jak vysoko by měla hranice ležet, zatím podle ní nelze říci.

Autor:



Nejčtenější

Soud zrušil část zákona o EET. Další vlny se zpozdí, z účtenek zmizí rodná čísla

Ústavní soud s odloženou platností škrtl několik paragrafů zákona o evidenci...

Odpůrci EET se radují. Ústavní soud zrušil část zákona o evidenci tržeb, jako celek však obstál. Třetí a čtvrtá vlna,...

Miliardářem přes noc. Rostoucí bitcoin poslal Australana mezi superbohaté

James Gilbert

Z kryptoměnového šílenství vzešel další miliardář. Je jím Australan James Gilbert. Prezident společnosti Crypto, jejíž...



Byty v panelácích zdražily o 50 procent, nedosáhne na ně ani střední třída

Panelový dům na sídlišti Broumovská.

Panelové byty jsou nejdostupnějším typem bydlení v Česku. V posledních letech však podražily tak, že na ně často...

Exploze v Rakousku odřízla tři země od plynu. V Itálii je stav nouze

Výbuch poblíž Baumgarten an der March v Rakousku.

Exploze plynového terminálu na východě Rakouska u slovenských hranic přerušila dodávky plynu do Itálie, Slovinska a...

Bernard provokuje další reklamou. Vyjadřuje nesouhlas s kampaní #MeToo

Kontroverzní reklama pivovaru Bernard.

Pivovar Bernard pobouřil další provokativní reklamou. Tentokrát se v ní naváží do kampaně #MeToo. Ta spojuje ženy z...



Další z rubriky

KOMENTÁŘ: Grenzgängerregelung nepotřebujeme. Nepokazme si zase růst mezd

(Ilustrační snímek)

Nechme české firmy, ať samy – bez pomoci politiků nebo centrálních bankéřů a bez pomoci levných Ukrajinců – čelí...

Skiareály investovaly do nových lanovek za 5 let dvě miliardy. Mají i wi-fi

V lyžařském středisku na Špičáku se začalo ve čtvrtek lyžovat. O víkendu by měl...

České lyžařské areály investovaly za posledních pět let dvě miliardy korun do nových lanovek, kterých nyní v tuzemsku...

Odbory Babišovi: Nerušte regulaci vánočního prodeje. Obchodníci věří v opak

Vánoční výzdoba hypermarketu Globus v Havířově.

Omezení prodeje ve velkých obchodech, které nyní platí o sedmi státních svátcích, by se mělo rozšířit na všech 13...



Najdete na iDNES.cz