Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Byty za dva roky zdražily o pětinu. Podívejte se, kolik stojí u vás

  4:58aktualizováno  4:58
Za dva roky vyskočily ceny bytů v Česku o 21 procent. A jízda zdaleka nekončí – kdo si koupil byt v létě letošního roku, ušetřil v porovnání s podzimem skoro tři procenta. Vysoké ceny způsobují, že lidem často nezbývá, než si půjčit víc, než je pětinásobek jejich čistých příjmů. Právě od této hranice přitom ČNB považuje úvěr za rizikový.

Ilustrační foto. | foto: Marie Stránská, MAFRA

V některých městech už si mohou bez rizika, jak ho definuje Česká národní banka, půjčit na nákup třípokojového bytu jen bohaté domácnosti. Vyplývá to z dat, která iDNES.cz poskytl portál CenováMapa.org. Ten sbírá ze smluv v katastru nemovitostí skutečné kupní ceny.

I na vkus zakladatele Cenové mapy a odborníka na hypotéky Milana Ročka rostly v poslední době ceny nemovitostí rychle. Na druhou stranu by však současnou situaci za bublinu neoznačil.

„Nazval bych to spíše krizí nabídky, protože růst cen podle mého názoru nejvíce ovlivňuje právě nedostatečná nabídka nových bytů, která nepokrývá poptávku. A jestli je nějakého zboží nedostatek, obvykle roste jeho cena,“ vysvětluje.

Rostoucí ekonomika a nízké úrokové sazby povzbudily chuť Čechů k nákupu nemovitostí. Prodávající toho využili a začali zvedat ceny. Tento trend však ještě umocnil právě nedostatek bytů k prodeji. Například v Praze nebo v Brně developeři bojují s vyřizováním stavebních povolení, zákazníci musí licitovat o menší počet bytů a prodejci šroubují ceny vzhůru.

ČNB: Byty už jsou nadhodnocené

Že se ceny dostaly vysoko a mohou představovat riziko, si všímají už i v České národní bance. Její mluvčí Denisa Všetíčková připouští, že metody používané centrálními bankéři ukazují na „mírné, avšak rostoucí nadhodnocení cen bytů“.

Právě ČNB se proto stala jedním z aktérů, který se zásahy do hypoték pokouší trh zchladit. Již nyní by se banky měly řídit jejím doporučením a neposkytovat hypotéky na víc než 95 procent hodnoty nemovitosti. Od prosince potom platí zákon o spotřebitelském úvěru, na který samy banky zřejmě zareagují zdražením hypoték (psali jsme zde). To by mělo také utlumit poptávku.

Legenda k tabulkám

Výpočty v boxu se zakládají na datech z portálu CenováMapa.org. Všechna data se zakládají na údajích z kupních smluv, které ve třetím čtvrtletí letošního roku dorazily na jednotlivé katastry nemovitostí. Jedná se tedy o ceny, za kterou byly byty reálně prodány.

U bytů v panelových a cihlových (tedy starších) domech se jedná o aktuální ceny (tam prodej zpravidla trvá maximálně týdny). Složitější je to u novostaveb. Tam může jít o cenu klidně i rok starou (prodává se - či přesněji za smluvenou cenu uzavírá rezervační smlouva - běžně před zahájením stavby, smlouva do katastru ale dorazí až po kolaudaci).

Výjimkou je jediná kolonka „novostavba - nabídka“ u Prahy. Ta ukazuje průměr současné nabídky developerů.

Sloupeček „Cena (m2)“ ukazuje průměrnou cenu za čtvereční metr v daném městě pro daný typ bytu prodaný ve 3. čtvrtletí 2016. Kolonka „Cena bytu 75m2“ je potom proté vynásobení tohoto průměru počtem metrů modelového třípokojového bytu.

Poslední sloupeček „Příjem na LTI 5“ ukazuje, jaký čistý měsíční příjem by měl mít žadatel (či v případě vícečlenné domácnosti žadatelé dohromady) o 79% hypotéku na daný byt, aby dosáhl hodnoty loan-to-income 5. Tedy hranice, od které považuje ČNB úvěr za rizikový. Jinými slovy: Domácnost s nižším než uvedeným čistým příjmem by si na daný byt musela vzít rizikovou hypotéku.

Všechny údaje jsou v korunách.

Nejsilnější zbraň z arzenálu však banka vytáhne v dubnu, kdy přestane doporučovat hypotéky nad 90 procent ceny bytu a zároveň nastaví strop pro hypotéky mezi 80 a 90 procenty. Banky by ve svém portfoliu neměly mít víc než 15 procent, tedy přibližně polovinu toho, co teď. To by mohlo opět utlumit poptávku a minimálně zbrzdit růst cen, možná i vyvolat jejich pokles.

To ale není vše. Zároveň se připravuje novela zákona o ČNB, která by centrálním bankéřům dala ještě další pravomoce. Hlavně by chtěli bankám říkat, jak moc se mohou jejich klienti zadlužit v poměru ke svým příjmům.

V aktuální Zprávě o finanční stabilitě operuje ČNB s ukazatelem LTI (tedy poměrem hypoteční jistiny k čistým příjmům). ČNB za rizikovou hypotéku považuje takovou, kde je jistina, tedy půjčená částka bez úroku, pětinásobně vyšší než roční čistý příjem domácnosti.

Při použití této metody se ukazuje, jak jsou už dnes nemovitosti na mnoha místech drahé. Třeba domácnost, která by si chtěla vzít 79% hypotéku na nový třípokojový byt a zároveň dosáhnout hraniční LTI 5, by v Praze měla mít měsíční čistý příjem přes 64 tisíc korun měsíčně.

Jen o trochu méně vychází hodnota pro byt v cihlovém domě, levněji vyjde panelák, na který touto optikou stačí čistý měsíční příjem ve výši padesáti tisíc korun.

Praha Cena (m2)Cena bytu 75m2Příjem na LTI 5
novostavba (transakce)65 0584 879 35064 245
cihla64 1954 814 62563 393
panel50 9463 820 95050 309
novostavba (nabídka)81 7176 128 77580 696

V prvních dvou případech by tak šla z pohledu ČNB do vysoce rizikového úvěru jakákoli rodina, kde by oba rodiče brali průměrnou pražskou mzdu (takových je přitom menšina). Koupě panelákového bytu by hranici rizikovosti unikla jen tak tak.

Nutné je také připomenout, že 79procentní hypotéka znamená, že v případě novostavby nebo cihlového domu musí Pražan zaplatit bezmála milion korun na dřevo. U starších bytů pak nově platí ještě 4% daň z převodu nemovitosti, která u průměrného bytu v cihlovém domě činí 192 tisíc korun.

BrnoCena (m2)Cena bytu 75m2Příjem na LTI 5
novostavba52 8403 963 00052 180
cihla45 5663 417 45044 996
panel43 7603 282 00043 213

Ještě hůř je na tom pár v Brně, který pobírá průměrnou jihomoravskou mzdu. Rizikovou hypotéku by si musel vzít i na byt v paneláku. Na rodinný byt v novostavbě by měla brněnská rodina mít příjem 52 tisíc čistého.

A ani to by ji z rizikové zóny nevymanilo, dostala by se pouze na hranici mezi rizikovým a nerizikovým úvěrem vytyčenou ČNB.

Výrazně více peněz, než je pro kraje obvyklé, musí lidé vydělávat na nový byt v Hradci Králové, Českých Budějovicích nebo v Karlových Varech.

Hradec KrálovéCena (m2)Cena bytu 75m2Příjem na LTI 5
novostavba42 6553 199 12542 122
cihla32 5372 440 27532 130
panel34 0312 552 32533 606
České Budějovice
novostavba40 7523 056 40040 243
cihla32 1992 414 92531 797
panel26 5711 992 82526 239
Karlovy Vary
novostavba40 5413 040 57540 034
cihla18 2801 371 00018 052
panel19 0471 428 52518 809

Většina měst a kategorií se potom pohybuje v situaci, že by si nerizikovou hypotéku mohli dovolit dva průměrně vydělávající, ale nikoli už rodiny, kde průměrně vydělává jen jeden člen a druhý je třeba doma s dětmi.

PlzeňCena (m2)Cena bytu 75m2Příjem na LTI 5
novostavby41 2523 093 90040 736
cihla29 6302 222 25029 260
panel30 8672 315 02530 481
Liberec
novostavba33 5822 518 65033 162
cihla23 7571 781 77523 460
panel25 3801 903 50025 063
Pardubice
novostavba37 4722 810 40037 004
cihla31 1132 333 47530 724
panel31 2672 345 02530 876
Jihlava
novostavba30 6172 296 27530 234
cihla30 0752 255 62529 699
panel22 8621 714 65022 576
Zlín
novostavba31 6442 373 30031 248
cihla23 3771 753 27523 085
panel26 5691 992 67526 237
Ostrava
novostavba32 7482 456 10032 339
cihla17 7991 334 92517 577
panel17 5681 317 60017 348
Olomouc
novostavba38 6722 900 40038 189
cihla30 7372 305 27530 353
panel29 5562 216 70029 187

Do opačného extrému jdou města, kde jsou z různých důvodů (většinou vyšší nezaměstnanosti či špatného stavu domů či celých čtvrtí) byty velmi levné. V tomto ohledu nepřekvapí ústecký panelák, ve kterém vyjde průměrný 75metrový byt na 744 tisíc korun. Na hypotéku s hraničním LTI 5 by tam (teoreticky) dosáhl i člověk s čistým příjmem 9 802 korun měsíčně. Je však otázka, zda by takový klient v bance s žádostí o hypotéku pochodil.

Ústí nad LabemCena (m2)Cena bytu 75m2Příjem na LTI 5
cihla12 048903 60011 897
panel9 927744 5259 803

Z nastavení cen a příjmů je patrné, že do rizika (alespoň z pohledu ČNB) musí chodit klienti docela často. Bankám samotným se o LTI moc mluvit nechce. Skladbu svého portfolia odhalit nechtějí. Je však patrné, že nesouhlasí s označováním hypoték za pětinásobek ročních příjmů jako rizikových. Natož aby kývly na to, že by se z toho mohlo stát pravidlo.

„Pokud by opravdu prošel návrh, který by limitoval poskytování hypoték pomocí LTI, může to znamenat zhoršení dostupnosti financování bydlení pro určitou skupinu lidí,“ říká mluvčí České spořitelny Kristýna Havligerová.

Podobně se na to dívá i Roček. „Rozhodně nejsem příznivcem toho, aby byly hypotéky dostupné komukoli. Rychlým zavedením dalších regulací bychom se mohli dostat na druhou stranu extrému. Tedy že by hypotéky přestaly být dostupné i většině jinak bonitní střední třídy,“ vysvětluje.

Aktuálně to vypadá, že centrální bankéři nejspíš vyslyší naléhání poskytovatelů hypoték a zkusí zchladit trh jinými prostředky než původně zamýšleným LTI. Nedojde tak k prudkému obratu, který by zakázal poskytovat hypotéky s LTI 5.

Podobný zásah však v plánu stále zůstává. Podle mluvčí Všetíčkové ČNB aktuálně usiluje o pravomoc stanovovat poskytovatelům úvěrů závazné horní hranice poměřující výši celkového zadlužení zájemce k jeho příjmům (tedy koeficient zvaný DTI). Jak vysoko by měla hranice ležet, zatím podle ní nelze říci.

Autor:




Hlavní zprávy

Další z rubriky

Nesprávné provedení okna, tvar ostění neumožňuje obtékání teplým vzduchem. Na
Kupujete nemovitost? Pozor na skryté vady, na reklamaci máte 5 let

Každý rok v Česku proběhne převod zhruba půl milionu bytů a rodinných domů. Technický stav nemovitosti se smluvně mezi kupujícím a prodávajícím přitom řeší jen...  celý článek

Obchodní ředitel řetězce COOP Josef Plesník
Vzpomínky na JZD nám škodí, mladé družstva nelákají, říká šéf COOP

COOP letos slaví 170 let. Na velký večírek to však nevypadá. Obce nechávají obchody zavřít a mladí se do družstevničení nehrnou. Až 800 prodejen může být brzy...  celý článek

Na trh vstupuje další stravenka, digitální Benefitka.
E-stravenka Benefitka chce rozbít trh s poukazy. Restaurace nic nestojí

Na trh zaměstnaneckých benefitů ve středu vstoupil nový hráč. Nadnárodní společnost Neeco nabídla elektronickou stravenku, v podobě platební karty. S tou lze...  celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.