V některých městech už si mohou bez rizika, jak ho definuje Česká národní banka, půjčit na nákup třípokojového bytu jen bohaté domácnosti. Vyplývá to z dat, která iDNES.cz poskytl portál CenováMapa.org. Ten sbírá ze smluv v katastru nemovitostí skutečné kupní ceny.
I na vkus zakladatele Cenové mapy a odborníka na hypotéky Milana Ročka rostly v poslední době ceny nemovitostí rychle. Na druhou stranu by však současnou situaci za bublinu neoznačil.
„Nazval bych to spíše krizí nabídky, protože růst cen podle mého názoru nejvíce ovlivňuje právě nedostatečná nabídka nových bytů, která nepokrývá poptávku. A jestli je nějakého zboží nedostatek, obvykle roste jeho cena,“ vysvětluje.
Rostoucí ekonomika a nízké úrokové sazby povzbudily chuť Čechů k nákupu nemovitostí. Prodávající toho využili a začali zvedat ceny. Tento trend však ještě umocnil právě nedostatek bytů k prodeji. Například v Praze nebo v Brně developeři bojují s vyřizováním stavebních povolení, zákazníci musí licitovat o menší počet bytů a prodejci šroubují ceny vzhůru.
ČNB: Byty už jsou nadhodnocené
Že se ceny dostaly vysoko a mohou představovat riziko, si všímají už i v České národní bance. Její mluvčí Denisa Všetíčková připouští, že metody používané centrálními bankéři ukazují na „mírné, avšak rostoucí nadhodnocení cen bytů“.
Právě ČNB se proto stala jedním z aktérů, který se zásahy do hypoték pokouší trh zchladit. Již nyní by se banky měly řídit jejím doporučením a neposkytovat hypotéky na víc než 95 procent hodnoty nemovitosti. Od prosince potom platí zákon o spotřebitelském úvěru, na který samy banky zřejmě zareagují zdražením hypoték (psali jsme zde). To by mělo také utlumit poptávku.
Legenda k tabulkámVýpočty v boxu se zakládají na datech z portálu CenováMapa.org. Všechna data se zakládají na údajích z kupních smluv, které ve třetím čtvrtletí letošního roku dorazily na jednotlivé katastry nemovitostí. Jedná se tedy o ceny, za kterou byly byty reálně prodány. U bytů v panelových a cihlových (tedy starších) domech se jedná o aktuální ceny (tam prodej zpravidla trvá maximálně týdny). Složitější je to u novostaveb. Tam může jít o cenu klidně i rok starou (prodává se - či přesněji za smluvenou cenu uzavírá rezervační smlouva - běžně před zahájením stavby, smlouva do katastru ale dorazí až po kolaudaci). Výjimkou je jediná kolonka „novostavba - nabídka“ u Prahy. Ta ukazuje průměr současné nabídky developerů. Sloupeček „Cena (m2)“ ukazuje průměrnou cenu za čtvereční metr v daném městě pro daný typ bytu prodaný ve 3. čtvrtletí 2016. Kolonka „Cena bytu 75m2“ je potom proté vynásobení tohoto průměru počtem metrů modelového třípokojového bytu. Poslední sloupeček „Příjem na LTI 5“ ukazuje, jaký čistý měsíční příjem by měl mít žadatel (či v případě vícečlenné domácnosti žadatelé dohromady) o 79% hypotéku na daný byt, aby dosáhl hodnoty loan-to-income 5. Tedy hranice, od které považuje ČNB úvěr za rizikový. Jinými slovy: Domácnost s nižším než uvedeným čistým příjmem by si na daný byt musela vzít rizikovou hypotéku. Všechny údaje jsou v korunách. |
Nejsilnější zbraň z arzenálu však banka vytáhne v dubnu, kdy přestane doporučovat hypotéky nad 90 procent ceny bytu a zároveň nastaví strop pro hypotéky mezi 80 a 90 procenty. Banky by ve svém portfoliu neměly mít víc než 15 procent, tedy přibližně polovinu toho, co teď. To by mohlo opět utlumit poptávku a minimálně zbrzdit růst cen, možná i vyvolat jejich pokles.
To ale není vše. Zároveň se připravuje novela zákona o ČNB, která by centrálním bankéřům dala ještě další pravomoce. Hlavně by chtěli bankám říkat, jak moc se mohou jejich klienti zadlužit v poměru ke svým příjmům.
V aktuální Zprávě o finanční stabilitě operuje ČNB s ukazatelem LTI (tedy poměrem hypoteční jistiny k čistým příjmům). ČNB za rizikovou hypotéku považuje takovou, kde je jistina, tedy půjčená částka bez úroku, pětinásobně vyšší než roční čistý příjem domácnosti.
Při použití této metody se ukazuje, jak jsou už dnes nemovitosti na mnoha místech drahé. Třeba domácnost, která by si chtěla vzít 79% hypotéku na nový třípokojový byt a zároveň dosáhnout hraniční LTI 5, by v Praze měla mít měsíční čistý příjem přes 64 tisíc korun měsíčně.
Jen o trochu méně vychází hodnota pro byt v cihlovém domě, levněji vyjde panelák, na který touto optikou stačí čistý měsíční příjem ve výši padesáti tisíc korun.
| Praha | Cena (m2) | Cena bytu 75m2 | Příjem na LTI 5 |
| novostavba (transakce) | 65 058 | 4 879 350 | 64 245 |
| cihla | 64 195 | 4 814 625 | 63 393 |
| panel | 50 946 | 3 820 950 | 50 309 |
| novostavba (nabídka) | 81 717 | 6 128 775 | 80 696 |
V prvních dvou případech by tak šla z pohledu ČNB do vysoce rizikového úvěru jakákoli rodina, kde by oba rodiče brali průměrnou pražskou mzdu (takových je přitom menšina). Koupě panelákového bytu by hranici rizikovosti unikla jen tak tak.
Nutné je také připomenout, že 79procentní hypotéka znamená, že v případě novostavby nebo cihlového domu musí Pražan zaplatit bezmála milion korun na dřevo. U starších bytů pak nově platí ještě 4% daň z převodu nemovitosti, která u průměrného bytu v cihlovém domě činí 192 tisíc korun.
| Brno | Cena (m2) | Cena bytu 75m2 | Příjem na LTI 5 |
| novostavba | 52 840 | 3 963 000 | 52 180 |
| cihla | 45 566 | 3 417 450 | 44 996 |
| panel | 43 760 | 3 282 000 | 43 213 |
Ještě hůř je na tom pár v Brně, který pobírá průměrnou jihomoravskou mzdu. Rizikovou hypotéku by si musel vzít i na byt v paneláku. Na rodinný byt v novostavbě by měla brněnská rodina mít příjem 52 tisíc čistého.
A ani to by ji z rizikové zóny nevymanilo, dostala by se pouze na hranici mezi rizikovým a nerizikovým úvěrem vytyčenou ČNB.
Výrazně více peněz, než je pro kraje obvyklé, musí lidé vydělávat na nový byt v Hradci Králové, Českých Budějovicích nebo v Karlových Varech.
| Hradec Králové | Cena (m2) | Cena bytu 75m2 | Příjem na LTI 5 |
| novostavba | 42 655 | 3 199 125 | 42 122 |
| cihla | 32 537 | 2 440 275 | 32 130 |
| panel | 34 031 | 2 552 325 | 33 606 |
| České Budějovice | |||
| novostavba | 40 752 | 3 056 400 | 40 243 |
| cihla | 32 199 | 2 414 925 | 31 797 |
| panel | 26 571 | 1 992 825 | 26 239 |
| Karlovy Vary | |||
| novostavba | 40 541 | 3 040 575 | 40 034 |
| cihla | 18 280 | 1 371 000 | 18 052 |
| panel | 19 047 | 1 428 525 | 18 809 |
Většina měst a kategorií se potom pohybuje v situaci, že by si nerizikovou hypotéku mohli dovolit dva průměrně vydělávající, ale nikoli už rodiny, kde průměrně vydělává jen jeden člen a druhý je třeba doma s dětmi.
| Plzeň | Cena (m2) | Cena bytu 75m2 | Příjem na LTI 5 |
| novostavby | 41 252 | 3 093 900 | 40 736 |
| cihla | 29 630 | 2 222 250 | 29 260 |
| panel | 30 867 | 2 315 025 | 30 481 |
| Liberec | |||
| novostavba | 33 582 | 2 518 650 | 33 162 |
| cihla | 23 757 | 1 781 775 | 23 460 |
| panel | 25 380 | 1 903 500 | 25 063 |
| Pardubice | |||
| novostavba | 37 472 | 2 810 400 | 37 004 |
| cihla | 31 113 | 2 333 475 | 30 724 |
| panel | 31 267 | 2 345 025 | 30 876 |
| Jihlava | |||
| novostavba | 30 617 | 2 296 275 | 30 234 |
| cihla | 30 075 | 2 255 625 | 29 699 |
| panel | 22 862 | 1 714 650 | 22 576 |
| Zlín | |||
| novostavba | 31 644 | 2 373 300 | 31 248 |
| cihla | 23 377 | 1 753 275 | 23 085 |
| panel | 26 569 | 1 992 675 | 26 237 |
| Ostrava | |||
| novostavba | 32 748 | 2 456 100 | 32 339 |
| cihla | 17 799 | 1 334 925 | 17 577 |
| panel | 17 568 | 1 317 600 | 17 348 |
| Olomouc | |||
| novostavba | 38 672 | 2 900 400 | 38 189 |
| cihla | 30 737 | 2 305 275 | 30 353 |
| panel | 29 556 | 2 216 700 | 29 187 |
Do opačného extrému jdou města, kde jsou z různých důvodů (většinou vyšší nezaměstnanosti či špatného stavu domů či celých čtvrtí) byty velmi levné. V tomto ohledu nepřekvapí ústecký panelák, ve kterém vyjde průměrný 75metrový byt na 744 tisíc korun. Na hypotéku s hraničním LTI 5 by tam (teoreticky) dosáhl i člověk s čistým příjmem 9 802 korun měsíčně. Je však otázka, zda by takový klient v bance s žádostí o hypotéku pochodil.
| Ústí nad Labem | Cena (m2) | Cena bytu 75m2 | Příjem na LTI 5 |
| cihla | 12 048 | 903 600 | 11 897 |
| panel | 9 927 | 744 525 | 9 803 |
Z nastavení cen a příjmů je patrné, že do rizika (alespoň z pohledu ČNB) musí chodit klienti docela často. Bankám samotným se o LTI moc mluvit nechce. Skladbu svého portfolia odhalit nechtějí. Je však patrné, že nesouhlasí s označováním hypoték za pětinásobek ročních příjmů jako rizikových. Natož aby kývly na to, že by se z toho mohlo stát pravidlo.
„Pokud by opravdu prošel návrh, který by limitoval poskytování hypoték pomocí LTI, může to znamenat zhoršení dostupnosti financování bydlení pro určitou skupinu lidí,“ říká mluvčí České spořitelny Kristýna Havligerová.
Podobně se na to dívá i Roček. „Rozhodně nejsem příznivcem toho, aby byly hypotéky dostupné komukoli. Rychlým zavedením dalších regulací bychom se mohli dostat na druhou stranu extrému. Tedy že by hypotéky přestaly být dostupné i většině jinak bonitní střední třídy,“ vysvětluje.
Aktuálně to vypadá, že centrální bankéři nejspíš vyslyší naléhání poskytovatelů hypoték a zkusí zchladit trh jinými prostředky než původně zamýšleným LTI. Nedojde tak k prudkému obratu, který by zakázal poskytovat hypotéky s LTI 5.
Podobný zásah však v plánu stále zůstává. Podle mluvčí Všetíčkové ČNB aktuálně usiluje o pravomoc stanovovat poskytovatelům úvěrů závazné horní hranice poměřující výši celkového zadlužení zájemce k jeho příjmům (tedy koeficient zvaný DTI). Jak vysoko by měla hranice ležet, zatím podle ní nelze říci.
