1 Kdo platí daň z nabytí nemovitosti a kolik to je?
Pokud je změna vlastnictví vložena na katastr 1. listopadu a později, platba daně ve výši 4 procent z prodejní částky je již na tom, kdo nemovitost koupil.
„Reálně bude muset kupující do tří měsíců od provedení vkladu na katastr podat buď přes datovou schránku, nebo fyzicky na finančním úřadě daňové přiznání. Ve stejné lhůtě musí na účet finančního úřadu částku zaplatit,“ vysvětluje Eva Zemanová, ředitelka daňového oddělení EY.
Pokud koupíte byt v paneláku za dva miliony korun, jeho předchozímu majiteli po podpisu smlouvy zaplatíte dva miliony korun, nicméně dalších 80 tisíc pak státu.
2 Na co si dát pozor v kupní smlouvě
Zmatek nastává, pokud obchod začal ještě v říjnu a dokončen bude až v listopadu. Na realitních webech nyní figurují jak inzeráty, které výslovně udávají, že cena je „pouze za nemovitost“, tak i takové, u kterých to není jasné. Je tedy nutné si ujasnit, co přesně prodávající inzeruje.
Alena Wenigrová z firmy Alisen, která při realitních transakcích zastupuje kupující, radí nepodcenit důkladnou kontrolu smlouvy. „Vždy je důležité, aby smlouva obsahovala ustanovení o tom, kdo daň zaplatí,“ nabádá.
U obchodů, které se řeší delší dobu a jejich příprava zasáhne do obou období, je dobré zkontrolovat i smlouvu o budoucí kupní smlouvě.
3 Co změna udělá s reálnými cenami bytů?
Prodávající dříve počítal s tím, že z obdržené částky odvede 4 procenta státu. Podle toho i s realitním agentem stanovoval cenu. Teoreticky tak nemá důvod o 4 procenta nezlevnit – zůstane mu totiž stejně.
Podle Milana Ročka, který sleduje ceny nemovitostí v projektu CenováMapa.org, ale změna nahraje prodávajícím, kteří budou chtít držet cenu nadále na úrovni s daní. A z této hladiny dříve inzerovaných cen se nebude chtít slevovat prodávajícím nejspíš ani v budoucnu.
To přiznává i jednatel realitní kanceláře Remax Alfa Jan Zachystal. „O nemovitosti, speciálně o byty v Praze je v současnosti vysoký zájem a jejich ceny stále rostou. Proto neočekáváme ani žádné snižovaní cen o výši daně,“ říká. Jinými slovy: v takových případech kupující reálně dohromady za byt zaplatí víc.
4 Jak změna postihne nové a rozestavěné byty?
U novostaveb a bytů v nich zůstává osvobození od daně z nabytí nemovitosti, pokud k prvnímu prodeji dojde do pěti let od zkolaudování.
Rozestavěné nemovitosti ovšem nově od daně osvobozeny nebudou. Pokud tedy například od někoho koupím hrubou stavbu rodinného domu s tím, že si ho sám dostavím, musím zaplatit daň.
Pokud ale kupuji byt v developerském projektu v době, kdy se teprve staví, tato povinnost se na mě nadále nevztahuje. I při tzv. kupování z papíru se totiž finální kupní smlouva mezi developerem a kupujícím uzavírá až v době, kdy je nemovitost oficiálně dokončená.
6 Mohu daň zaplatit z hypotéky?
Ano, některé banky – například Hypoteční banka – tuto možnost nabízejí. Ale má to podstatný háček: v souvislosti s regulací ČNB (více jsme psali zde) jen těm, kdo mají na byt dostatečně našetřeno.
Nová praxe platby daně z nabytí nemovitosti totiž znamená, že kupující platí de facto 104 procent její kupní ceny. Banka mu ale dle nové regulace ČNB může půjčit maximálně 95 %, od dubna to bude 90 % a omezit budou banky muset i počet 80procentních hypoték.
Aby si mohl klient „bez ohrožení regulací“ půjčit na zaplacení daně z hypotéky, musí mít našetřeno alespoň 24 % z kupní ceny nemovitosti.
