Na západě jsou zpětné, obrácené nebo reverzní hypotéky standardem už dlouhá léta. K nám dorazily teprve nedávno. Zatím jsou ale spíš pro odvážné.
Jak to funguje? Senior prodá společnosti svou nemovitost, ale může v ní do smrti zůstat. Dostane za to buď jednorázovou částku nebo pravidelnou doživotní rentu, nebo kombinaci obojího. Musí se ale o nemovitost starat a platit za ní účty.
Až sem to vypadá výhodně. Firma ale vykupuje nemovitost za výrazně méně peněz, než kolik je její tržní hodnota. Pokud má senior nějaké dědice a ti se chtějí k nemovitosti dostat, musejí dluh po smrti důchodce vyplatit. Jinak se nemovitost prodá a dědicové dostanou zbytek peněz po splacení dluhů. Pokud něco zbude.
Obchod se smrtí
Produkt naráží také v etické rovině. Firmě se obchod musí vyplatit, kalkuluje tedy se smrtí seniora. Když ten zemře příliš brzo, obchod se společnosti vyplatí. Důchodce se ale může dožít vysokého věku a vyplacená renta může překročit hodnotu nemovitosti. Pak firma prodělá.
Jako první začala hypotéky naruby u nás loni nabízet společnost Finemo.cz, od té doby se řady poskytovatelů rozšířily například o KR Investments. U zavedených finančních institucí, které podléhají dohledu České národní banky (ČNB), takový produkt člověk zatím nenajde.
I proto může být zpětná hypotéka nebezpečná a varovala před ní i sama ČNB. „Například v případě, kdy by instituce poskytující tento typ úvěru zkrachovala, by klient mohl o svou nemovitost přijít,“ podotýká mluvčí UniCredit Bank Petr Plocek.
„V ČR vnímáme reverzní hypotéku spíše jako rizikový produkt: klient se zbavuje své nemovitosti a získává potenciálně nedobytnou, tedy rizikovou pohledávku. Reverzní hypotéka by měla větší smysl v případě, že by ji poskytovala silná a stabilní bankovní finanční instituce,“ míní analytik společnosti Fincetrum Josef Rajdl.
České banky: Ještě nenazrál čas
Pro tuzemské banky ani pojišťovny však nejsou zatím zpětné hypotéky něco, čím by se zabývaly, jakkoli situaci poočku sledují. „Možnost poskytovat produkt tohoto typu KB analyzuje,“ uvádí například mluvčí Komerční banky Pavel Zúbek.
Finanční domy míní, že na zpětné hypotéky zatím na tuzemském trhu nenazrál čas. „U nás jsme zatím nezaznamenali dostatečnou poptávku klientů po tomto druhu hypotéky, v nejbližší době se ji nechystáme nabízet,“ tvrdí Karel Chábek, manažer hypoték v České spořitelně.
Poskytnout takový úvěr navíc zatím nemohou. Brání jim v tom bankovní licence, podle které banky nemohou s nemovitostmi obchodovat, mohou pouze poskytovat jejich financování.
„V současném prostředí si to zatím neumíme představit, a to minimálně do doby, než pro existenci takového produktu bude vytvořen potřebný legislativní rámec, který bude zapotřebí sladit s klíčovými právními normami, jako jsou občanský zákoník, normy z oblasti ochrany spotřebitele, dědického řízení, insolvence apod.,“ vysvětluje za Hypoteční banku její mluvčí Marie Mocková.
„Nedomnívám se, že by se pojišťovny i někdy v budoucnu tímto zabývaly. Výplata renty navázaná na nemovitost znamená zvýšené náklady, rizika, náklady na správu atd. a hlavně to není pro pojišťovny zajímavé,“ myslí si analytička společnosti Finberry Vanda Davídková.
Banky pak podle ní zohledňují jak případná reputační rizika, tak rizika spojená s případnými spory s dědici. „Etika je dalším silným tématem. Nemovitost má svou hodnotu a banka není pojišťovna, aby nesla riziko, že bude rentu vyplácet nad hodnotu nemovitosti. Pokud by senior vyčerpal částku dříve, mohlo by se stát, že nebude mít kde bydlet a propad příjmů bude značný. Mohl by se tedy objevit nový, sociálně velmi nepříjemný fenomén seniorů bez příjmů a bez bydlení,“ uzavírá Davídková.
