Křivka cen nových bytů v největším českém městě nabrala velmi prudký zlom směrem nahoru. Průměrná cena prodaných bytů v letošním druhém čtvrtletí je o 18,7 procent vyšší, než ve stejném období před rokem. Vyplývá to ze společných statistik developerů Skanska, Central Group a Trigema, kteří sledují celý trh.
I když se jedná o velmi výrazný skok, je nutné říci, že statistika neznamená, že by o necelou pětinu zdražily všechny byty. Nelze ani říci, že by byt podobných parametrů a kvalit stál pokaždé o pětinu více než loni.
Prodalo se 1750 bytů, povolilo 31
Skladbu tohoto ukazatele totiž ovlivňují dva hlavní faktory. Zaprvé již velmi viditelná nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou. Lidé kupují nové pražské byty jako o život, k čemuž je kromě zlepšující se zaměstnanosti či ekonomiky obecně povzbuzují i rekordně nízké úrokové sazby hypoték (více jsme psali zde). V Praze se ve druhém čtvrtletí letošního roku podle statistik developerů prodalo 1750 nových bytů.
To je při nové metodice, která nezapočítává rezervace bytů s nevydaným územním rozhodnutím, o 25 procent více než loni ve stejném období.
Index DeloitteKromě sdružení samotných developerů začala nedávno pravidelně publikovat data o trhu s novými byty i společnost Deloitte ve spolupráci s CenováMapa.org. Tzv. Deloitte develop index má odlišnou metodiku (publikován je dvouměsíčně) a dochází k vyšším cenám. Průměrný nový pražský byt v nabídce stál podle indexu ke konci dubna 73,5 tisíce korun za metr, což oproti předchozímu dvouměsíčnímu období znamenalo růst o 1,6 procenta. Proti roku 2014 vzrostla nabídková cena nových pražských bytů podle indexu o 13 procent. Analytici Deloitte se ale shodují s Trigemou a spol. na trendu smršťování se nabídky. „Oproti stejnému období roku 2015 na trhu v tuto chvíli chybí zhruba 1 400 volných bytů k prodeji, což ve svém důsledku představuje téměř 22% úbytek nabídky,“uvádí ředitel oddělení nemovitostí společnosti Deloitte Miroslav Linhart. |
Problém je ale v tom, že vyhlídky na doplnění nabídky do budoucna jsou velmi tristní: počet vydaných stavebních povolení na byty v bytových domech je mizivý. Ve třech posledních známých měsících (tedy od března do května, za červen ještě data nejsou), se podle Českého statistického úřadu v Praze vydala povolení na 31 bytů.
V součtu s čísly za leden a únor sice suma povolených bytů činí už alespoň 515, i to je ale na pět měsíců málo. Oproti loňsku se jedná o pokles o 65 procent a zároveň jde o několikanásobně méně, než se za stejnou dobu bytů prodalo - tedy z nabídky zmizelo.
Není to kvůli tomu, že by developeři nechtěli investovat do nové výstavby. Právě naopak, ti by rádi poptávkového boomu využili. Narážejí ale na povolovací proces, který je velmi zdlouhavý kvůli připomínkám veřejnosti, úředníkům, kteří podle nich nedodržují lhůty, nebo samozřejmě i chybám samotných developerů v projektových dokumentacích. Nejproblematičtější částí je dlouhé vyřizování územního rozhodnutí.
Nabídka se zužuje, cena roste
Zatímco těsně po krizi tak číslo nabízených bytů převyšovalo roční prodeje (kvůli čemuž vznikl i fenomén tzv. ležáků, o kterých jsme ještě loni psali například zde), v posledních letech se dostalo do rovnováhy. A nyní už ztrácí.
Vývoj nabídky dostupných bytů v Praze.
Ve srovnání s prognózou letošních prodejů založenou na pololetních číslech (přibližně 6,5 tisíce za rok) neplní ani ze tří čtvrtin.
Momentálně je v nabídce v Praze 4650 nových bytů. Tedy o třetinu méně než před rokem. Téměř z nabídky tak vymizely i zmíněné ležáky, které ještě před pár měsíci lidé nechtěli (více zde).
“Brzy budou developeři narážet na to, že nemají co prodávat,“ míní šéf Trigemy Marcel Soural. Vzhledem k tomu, že byznys jeho a dalších developerů je stavět a prodávat byty, je tato rétorika očekávatelná. Developeři si koneckonců stěžují již dlouho. Aktuální disbalanc, kdy byty z nabídky mizí o dva řády rychleji než do ní přibývají, se ale jeví jako objektivní problém.
Za kolik se prodávají byty v Praze
A právě tato situace má vliv na cenu bytů. Ty nové se totiž developeři nebojí nacenit dráž, protože si více věří s jejich prodejem.
Zároveň se ale projevuje i to, že se mnozí velcí developeři ve větší míře vrhli na luxusnější bydlení - jak do lokality, tak i kvality. To je samozřejmě samo o sobě dražší. Vzhledem k tomu, že je o ně za současné situace, kdy levnější byty z nabídky hned zmizí, vyšší zájem, roste i průměrná cena prodaného bytu nahoru.
V druhém letošním čtvrtletí činila 65 922 korun za čtvereční metr. Tradičně o něco výš - na 69 605 korunách - je průměrný metr čtvereční bytu v nabídce.
V Brně se prodalo dvojnásobné množství bytů
Jak ovlivňuje - a dá se říci, že zkresluje - skladba nabídky průměrnou cenu, je dobře vidět v Brně. To je s velkým odstupem za Prahou druhým největším trhem s novým bydlením. Podle statistik společnosti Trikaya se od dubna do června v Brně prodalo 545 bytů, což je dvojnásobek stejného období před rokem.
Vzhledem k tomu, že i v Brně kvůli problémům s územním plánem povolovací procesy stagnují, bylo by logické předpokládat, že ceny také rychle porostou. Je to ale úplně naopak.
Kolik se prodává bytů v Brně
Podle údajů Trikayi se vlivem prodeje velkého a levného projektu průměrná cena propadla mezičtvrtletně o více než 5 tisíc koruna na 49 447 za čtvereční metr.
Ve zbytku republiky překvapí například stavební (aktuálně spíš povolovací) boom Plzně, kde se již delší dobu povoluje více bytů v bytových domech než v násobně větší Praze. Průměrné ceny i prodeje ale rozhodně nemají v regionech jednoznačně vzestupnou tendenci jako v Praze.
To může být kromě odlišných vzorců lokálních trhů ovlivněno i tím, že statistický základ tvoří desítky bytů, průměrné hodnoty jsou tedy méně vypovídající.
Vývoj nabídky a průměrné ceny za m2 dostupných bytů v regionech
