Odborníci poradí, jak se vyvarovat nevýhodným smlouvám s developery
Konec rozhovoru
Osobnost již neodpovídá. Čtenáři se ptali do 11. července 2008 do 11:29
OTÁZKA:
Dobry den, chci si koupit novy byt,ale realitka mi predlozila zavazne zneni smlouvy. Co mohu delat?
Rozarka
ODPOVĚĎ:
Dobrý den, závazné znění smlouvy samo o sobě není problém. Problém vyvstává až v okamžiku, kdy toto znění obsahuje ustanovení zhoršující postavení spotřebitele. Smlouvu by měl posoudit odborník.
11.7.2008 11:12
OTÁZKA:
Pokud navrh kupni smlouvy obsahuje nektera z Vami kritizovanych ustanoveni, jaka z toho pro developera vyplyvaji rizika? Proc by mel smlouvu menit?
katka
ODPOVĚĎ:
Riziko představuje rozpor se zákonem, zejména s ustanoveními na ochranu spotřebitele. Rizika pro developera mohou být neplatnost dílčího ustanovení smlouvy nebo celé smlouvy. Pak to může být náhrada škody způsobené spotřebiteli a právní nejistota developera ohledně obsahu závazků. To znamená, že developer nemůže do budoucna předvídat, jak se právní vztah se spotřebitelem bude vyvíjet. Další podstatné riziko vyplývá z možného narušení vztahu mezi developerem, financující bankou a dalšími smluvními partnery. Příslušná změna smluvní dokumentace by výše uvedeným rizikům měla zabránit.
11.7.2008 11:18
OTÁZKA:
Dobrý den, Vaše analýza mi velmi pomohla, protože jsem modelovým příkladem potenciálních problémů. V létě 2006 jsem s developerem uzavřel smlouvu o smlouvě budoucí na byt v novostavbě. Termín dokončení byl podzim 2007 a termín předání přelom let 2007/2008. Od té doby byly termíny několikrát posunuty, předání aktuálně na přelom let 2008/2009. Oficiální důvod ze strany developera je selhání generálního zhotovitele stavby (to ale pro mě jakožto zákazníka developera není podstatné). Pracuji v Praze, ale trvalé bydliště mám na Moravě. Proto zatím bydlím v pronájmu (v říjnu mi končí smlouva, prodloužení je nejisté). Jaké jsou prosím mé možnosti uplatnit u developera vzniklou škodu? Díky doposud nepředanému novému bytu jsem dál nucen bydlet v pronájmu a platit nájemné, navíc se zřejmě ještě budu muset stěhovat, čímž mi vzniknou další náklady. Nehledě na to, že krátkodobý pronájem (listopad 08 až leden 09) za slušnou cenu asi těžko seženu. Předem moc děkuji za odpověď a přeji hezký den! J.M.
Jan Maršálek
ODPOVĚĎ:
K odpovědi na Váš dotaz je nutné prostudovat Vámi uzavřené smlouvy. Doporučujeme poradu s právníkem. Obecně vzato, pokud developer porušil své závazky, odpovídá za vzniklou škodu. Své právo na náhradu škody můžete uplatnit přímo u developera a pokud tento to odmítne, obraťte se na soud.
11.7.2008 11:21
OTÁZKA:
Dle smlouvy o dílo máme s developerem sjednáno zálohové placení, vždy po dokončení určité etapy prací. Nyní řešíme problém kdy nám poslal fakturu po dokončení další etapy. Práce dle smlouvy však nejsou udělané. Developer nás odkazuje na formuli ve smlouvě, která říká že objednatel je povinen zálohy uhradit i v případě, že etapa je dokončena s drobnými vadami a nedodělky, které budou odstraněny v dalším průběhu stavby. Nejedná se však o drobné nedodělky, neboť misto dokončené fasády je pouze zateplení a perlinka s lepidlem a v podkroví nedokončené podhledy zhruba z 1/3. Jak máme v tomto případě postupovat. Děkuji.
Pavel
ODPOVĚĎ:
Bez znalosti celého obsahu smlouvy nelze vyvodit přesné závěry. Obecně, pokud developer nepředal část díla v náležité kvalitě, tj. bez vad jiných než jsou drobné vady a nedodělky, je developer v prodlení s plněním svého závazku. V takovém přídapě Vy nemusíte platit a tímto se nedostáváte do prodlení. Otázku povahy vad by měl posoudit buď stranami sjednaný nezávislý expert, nebo soud.
11.7.2008 11:28
OTÁZKA:
Dobrý den, rád bych se zeptal, proč jste analýzu zpracovali a zveřejnili až teď. Různé developerské projekty už přece běží v ČR řadu let. Byla dříve praxe developerských společností jiná a změnila se v poslední době?
Lukáš
ODPOVĚĎ:
Analýzu připravila advokátní kancelář Ambruz & Dark na žádost zahraniční developerské společnosti a pro její účely. Prezentované závěry se týkají drtivé většiny zkoumaných smluv a jsou tak překvapující, že jsme se rozhodli je zveřejnit. Touto problematikou se zabývají též sdružení na ochranu spotřebitele. Nevyváženost smluv v neprospěch spotřebitele je dlouhodobě neřešený problém, a to jak pro spotřebitele, tak pro developery.
11.7.2008 11:35
OTÁZKA:
Jaka rizika pri podepisovani smluv hrozi nejcasteji a jak se jim vyvarovat?
Mirek
ODPOVĚĎ:
Nejzávažnějším rizikem je neplatnost celé smluvní dokumentace pro rozpor se zákonem. Problematická ustanovení jsou zveřejněna v souvisejích článcích na iDNES.cz.
11.7.2008 11:37
OTÁZKA:
S developerem jsme uzavřeli kupní smlouvu na pozemek a následně smlouvu o dílo na výstavbu RD. V kupní smlouvě však byly nedostatky a na pozemku vázlo zástavní právo předchozího majitele, ačkoliv ve smlouvě bylo uvedeno , že na pozemku nejsou dluhy, zástavní práva, věcná břemena atd. Katastrální úřad nejprve řízení o vkladu přerušil protože developer nedodal v termínu potřebné podklady tak následně návrh na vklad zamítl. Po vypršení dvouměsíční zákoné lhůty jsme sepsaly s developerem dodatek ke smlouvě a předchozí majitel se vzdal zástavního práva. Potom na KÚ již nebyl problém se zápisem. My jsme však v této době úmyslně nezaplatili zálohovou fakturu na výstavbu RD.Tuto fakturu jsme zaplatili okamžitě po vyřešení problému. Nyní nám deleloper oznámil, že z důvodů prodlení s platbou se termín dokončení stavby posunuje. ( dle smlouvy o dílo ). Má na to dle smlouvy právo, ikdyž zdržení platby bylo z důvodů špatně sepsané smlouvy? Děkuji
Helena
ODPOVĚĎ:
Bez znalosti smluvní dokumentace nelze vyvozovat jednoznačné závěry. Doporučujeme obrátit se na právníka. Obecně upozorňujeme, že smlouvy často navozují dojem, že spotřebitel nemá práva, která mu však náleží ze zákona. Těchto práv se spotřebitel nemůže platně vzdát. Sporná ustanovení navíc musí být vykládána ve prospěch spotřebitele. Pokud se developer dostal do prodlení s plněním svých závazků (předání pozemku bez právních vad), nemohla jste se do prodlení dostat vy. O dobu, ve které byl developer v prodlení, se neprodlužuje lhůta pro plnění závazků developera.
11.7.2008 11:44
OTÁZKA:
Dobrý den, vaše analýza odhaluje spoustu potenciálních problémů. Co tedy doporučujete developerovi v současné době a zejména do budoucna? Děkuji.
Martin
ODPOVĚĎ:
Developerům lze doporučit, aby přípravě smluvní dokumentace věnovali náležitou pozornost a z dokumentů odstranili riziková ustanovení. Měli by vytvořit vyváženou smluvní dokumentaci, která plně zajišťuje potřeby developerů a není v rozporu s právními předpisy, zejména s předpisy na ochranu spotřebitele.
11.7.2008 11:47
OTÁZKA:
Je dobré, pokud si developer ve smlouvě určí, že sám vybere následně správce?
Karel
ODPOVĚĎ:
Dotaz je velmi stručný. Dovozujeme, že směřuje k problematice správy budovy a záležitostem týkajících se společenství vlastníků. Toto je častý problém smluv uzavíraných s developery a řešení této problematiky je více. Uvedený příklad nemusí představovat riziko za předpokladu, že vztah se správcem je vyvážený a správně smluvně zajištěn.
11.7.2008 11:52
OTÁZKA:
Dobrý den,
mám dotaz ohledně placení koupi domu, který je v projektu a já tak financuji výstavbu dílčími platbami, můžete mi prosím říct, na co si mám dát pozor, když stavitel chce proplatit část díla? Bojím se toho, že majitelem se stanu až v té době, kdy dojde k zápisu na katastru a to lze až po kolaudaci. Čeho se mám vyvarovat?
Děkuji mnohokrát.
Tomáš Červenka
ODPOVĚĎ:
Vznik vlastnického práva ke zhotovované budově by měl být řešen ve smlouvě. Pokud smlouva nestanoví jinak a jste vlastníkem pozemku, vlastnické právo k zhotovované budově vzniká přímo vám.
11.7.2008 12:00
OTÁZKA:
Co si myslet o firmě, která na každý projekt zakládá nové s.r.o. Má to nějaké opodstatnění a existují nějaké výhody či nevýhody pro klienty takových nových firem?
Karel
ODPOVĚĎ:
Zmíněná praxe představuje standardní praxi v celosvětovém měřítku. Samotné zakládání nových společností na jednotlivé realizované projekty zpravidla pro spotřebitele nepředstavuje riziko. Záleží na povaze uzavírané smluvní dokumentace mezi developerem a spotřebitelem.
11.7.2008 12:08
OTÁZKA:
Co dělat, když firma neřeší reklamace? Zákonem stanovených 30 dnů prý pro ně neplatí. Odstoupit od smluvy u bytu moc dobře nejde, člověk už tam bydlí a obvykle se stěhovat nechce a nemá kam. Soud je na dlouho a s nejasným výsledkem. Ani ČOI v tomto moc nezmůže...
Pavel Pumlíč
ODPOVĚĎ:
I když smlouva se spotřebitelem řeší reklamace jinak, nelze spotřebiteli upřít jeho zákonná práva.
11.7.2008 12:09
OTÁZKA:
Dobrý den, slyšel jsem, že není možné uzavřít smlouvu o budoucí kupní smlouvě na bytovou jednotku dosud nezapsanou v katastru nemovitostí. Developeři mi však takovouto smlouvu dali k podpisu. Jaký je Váš názor? Mohu takovou smlouvu uzavřít? Jaká ryzika pro mne plynou?
Jakub B.
ODPOVĚĎ:
Toto je téma, které odborná právnická veřejnost delší dobu diskutuje. Vesměs se přiklání k názoru, že tento postup je možný. Záleží na celkové povaze smluvní dokumentace a přesném vymezení předmětu prodeje.
11.7.2008 12:12
OTÁZKA:
Dobry den,
chcem sa opytat nasledovne: zjednam u developera stavbu RD a dohodnem cenu za dielo, avsak stavba bude trvat viac ako jeden rok. Je mozne ze stavitel, mi moze predlozit po dokonceni stavby este fakturu na doplatenie rozdielu nakladov, ktore stavitelovi vznikli skrze inflacie, narastu cien materialov a prace za ten rok?
Je mozne v zmluve o dielo definovat termin dokoncenia stavby, ako "do 15-tich mesiacov od udelenia stavebneho povolenia".?
Dakujem, Patrik.
Patrik
ODPOVĚĎ:
Otázka výše a splatnosti kupní ceny by měla být přesně nastavená ve smlouvě o dílo, tj. i případné platby nad rámec sjednané ceny díla z důvodu inflace, případně víceprací. Pokud smlouva o dílo stanoví cenu díla jako pevnou částku, obecně developer nemůže požadovat její navýšení. Termín dokončení díla lze sjednat jakkoli, pokud je termín dostatečně určitý. Problém může vzniknout, pokud stavební povolení nebylo doposud vydáno.
11.7.2008 12:19
OTÁZKA:
Je důsledek toho, že když nesouhlasím se zněním smlouvy odstup od ni a tedy ztráta i možnosti koupit byt, že ano?Problém je totiž v tom, že zájem o byty je tak velký, že si developeři smluvní podmínky diktují. Nekoupím já, 10 jiných už čekají. V tom je velký problém a ten zůstane i když lidé se nikdy neponaučí a prostě takové smlouvy akceptují. tím je i garantován vysoký zisk developerských firem a často i kalkulované spekulace menších firem, které pak jdou do konkurzu ale peníze kupujících jsou pryč. v mém okolí znám nhoho těchto nešťastníků. Další problém je v ošetření smluv s nedostatky po převzetí a reklamace atd...Nebo kročejová a celková izoace, která je zde katastrofální...Je tedy i Váš názor, že lidé jsou velkým zájmem o byty skoro donuceni akceptovat diktáty s rizikem, že to snad dobře dopadne...? A jelikož to dělá jak kupující tak developeři, nevýhodné smlouvy se prostě akceptují - jinak by lidi nekoupili z 90% byt nikdy.Takže náprava v nedohlednu, protože poptávka obrovská?
G.G.
ODPOVĚĎ:
Se zvyšující se nabídkou nových projektů a snižující se poptávkou ze strany spotřebitelů se dá předpokládat, že kvalitní smluvní dokumentace bude čím dál víc hrát klíčovou roli při výběru projektu. Uvědomí-li si developerské společnosti, jak závazná rizika pro ně plynou z neplatné smlouvy, jistě přehodnotí svůj přístup k nevyvážené smluvní dokumentaci.
11.7.2008 12:25
| předchozí | 1 2 | další |
Upozornění
Redakce si vyhrazuje právo na odstranění otázek s vulgárním nebo urážlivým obsahem.
