V Česku se letos uskutečnily realitní obchody za tři miliardy eur. To je už nyní rekord, který podle šéfa CBRE nemá obdoby. Za tuzemským realitním boomem je třeba hledat hlavně kapitál v podobě zahraničních fondů. „Hlavně penzijní fondy jsou novinkou, která tu dřív nebyla,“ říká Curran.
Právě nadnárodní fondy se tak nejvíce starají o to, že má kdo kupovat nové a naplněné kancelářské komplexy nebo zavedená obchodní centra (o letošních prodejích obchodních center čtěte zde). Kvůli přetrvávajícím nízkým úrokovým sazbám totiž nemohou peníze svých klientů investovat do konzervativních produktů, jako jsou dluhopisy.
Peníze tak investují do bezpečných realit. Má to ale háček. „Fondy nechtějí jít do kanceláří nebo obchodních domů, které jsou byť jen částečně nezaplněné. Chtějí nejlepší lokality a dlouhodobé pronájmy,“ vysvětluje Curran, který v roli zprostředkovatele u některých letošních velkých obchodů v čele s rekordním prodejem Palladia přímo byl.
Starší kanceláře a méně úspěšné obchoďáky mají problém
Mentalita fondů podle něj ústí v situaci, že čím dál víc peněz směřuje do top nemovitostí. Ty se tak v případě nákupních center logicky rozvíjí a investují, v případě nových kancelářských budov vůbec staví. Zároveň ale odlákávají zákazníky nebo klienty těm komerčním nemovitostem, které se přízni fondů tolik netěší.
Prodeje za 24 miliard korun |
A ty musí podle Currana řešit problém. Ať už jde o nákupní centra, jichž bylo v uplynulých letech v Česku postaveno příliš, nebo starší kanceláře, které svými parametry nestačí těm novým, a přicházejí tak o klienty.
Některá neúspěšná obchodní centra podle Currana v nejbližších letech skončí, až je banky přestanou financovat. Nebo se budou muset nabídnout něco navíc a snažit přilákat zákazníky nějak jinak. To bude ale v konkurenci prosperujících center těžké. „Dnes se lidé hodně zajímají o jídlo nebo o zábavu přímo v obchodních centrech,“ nastiňuje možný směr.
Podobně těžké to budou mít i starší kancelářské budovy - tedy ty postavené před patnácti až deseti lety. Ty nejvíc doplácejí na současný prudký development a z velké části se podílejí na tom, že například v Praze je přibližně každá pátá kancelář prázdná. Podle Currana mají jejich majitelé dvě možnosti - buď soustavné snižování nájmů, nebo kompletní rekonstrukce.
Richard CurranNarodil se v Irsku a vystudoval National College of Ireland. Před více než 18 lety začal působit na českém trhu komerčních nemovitostí. Do společnosti CBRE v České republice nastoupil v roce 2004 a od roku 2008 je jejím generálním ředitelem. Za tuto dobu se společnost rozrostla z 35 zaměstnanců na téměř 400. Curran se nyní zaměřuje na kapitálové trhy a zároveň investiční poradenství řadě klientů CBRE. Podílel se na největší akvizici jediného aktiva ve střední a východní Evropě - letošním prodeji nákupního centra Palladium v Praze. |
„De facto se jedná o přeměnu na novou budovu. I přesto, že to vyžaduje velké investice, tak se to stane brzy běžnou záležitostí, stejně jako je tomu na vyvinutějších trzích. Třeba v Británii se to opravdu děje každých dvacet let,“ říká šéf české pobočky zaměstnávající 400 lidí.
Z kanceláří byty pro AirBnB
Ač se to zdá nyní nerentabilní a velmi složité, dočkají se některé pražské kanceláře podle Currana i přestaveb na byty. Na mysli má hlavně ty, které vznikaly v devadesátých letech v činžovních domech naopak přestavbou z bytů. Mohly by tak plnit opět svůj někdejší účel. A investorům přinášet zajímavý výnos z pronájmů.
„Dnes, když existují servery jako AirBnB, mohou majitelé docela jednoduše krátkodobě pronajímat kanceláře přestavěné na byty. Místo jednoho člověka, který by jim dlouhodobě platil 15 tisíc korun měsíčně tak mohou pomocí on-line rezervačního systému zdvojnásobit nebo i ztrojnásobit tento příjem,“ říká Curran s tím, že se tento model hodí hlavně pro domy v centru Prahy.
