Čerstvě vdaná Ivana K. se předloni s manželem rozhodla koupit vlastní byt. I kvůli ceně si vybrali projekt v pražských Horních Měcholupech od developera Ekospol. Podepsali rezervační smlouvu, zaplatili poplatek deset tisíc korun a těšili se, že brzy budou bydlet ve svém.
Jenomže dodnes nebydlí. Stejně dopadly další stovky klientů, kteří Ekospolu zaplatili zálohu na byt ve chvíli, kdy developer neměl na jejich budoucí domovy platné územní rozhodnutí, a tedy ani stavební povolení. Platnost rezervačních smluv totiž vypršela dřív, než začal developer stavět.
„V půlce roku 2015 jsme se přestěhovali do dvoupokojového podnájmu hned vedle místa, kde měl stát náš budoucí byt. Vzhledem k tomu, že jsem byla těhotná, chtěli jsme být již v Měcholupech a zvykat si na nové prostředí,“ popisuje paní Ivana (redakce její totožnost zná).
V „náhradním“ bytě je však dodnes. „Synovi je jedenáct měsíců a my žijeme na 45 metrech čtverečních. Když si představím, že jsme již rok mohli bydlet v novém, chce se mi brečet,“ dodává.
Povolovačky zabírají dlouhé roky
Jak tato situace nastala? V posledních několika letech je pražský developerský trh určován dvěma trendy. Poptávka po novém bydlení je rekordní, ale termíny povolovacích řízení předcházejících stavbám jsou mnohem delší než dříve. Mluví se o tom, že příprava projektu nyní trvá až deset let, z čehož většinu zabírají právě „povolovačky“. Mnozí developeři tak řeší problém: vědí, že lidé by si jejich byty koupili, ale nemohou je teď postavit.
V této situaci byl koncem roku 2014 i jeden z největších developerů, ředitel a majitel Ekospolu Evžen Korec. Rozhodl se proto, že do nabídky začne po stovkách dávat byty v projektech, na které ještě nemají vydané územní rozhodnutí. Tedy „razítko“, jehož získání je pro developery nejobtížnější, protože se prakticky vždy někdo odvolá a tím řízení o měsíce až roky protáhne.
Na první pohled se nabídka Ekospolu pro zákazníky nejevila nijak zvláštně – „prodávat byty z papíru“, tedy když ještě nestojí, je běžné. Dělá se to ovšem až v době, kdy má developer vyřízeno právě územní rozhodnutí nebo i stavební povolení. Zkrátka ve chvíli, kdy má vše ve svých rukou.
PŘEHLED: Kolik stojí byty v jednotlivých pražských obvodech |
Rezervační smlouva potom běžně přechází po pár týdnech, maximálně měsících, do smlouvy o budoucí kupní smlouvě. A zákazník nevratně zaplatí přibližně desetinovou zálohu.
Kvůli zdržením s vyřizováním povolení však rezervační smlouvy klientům v několika velkých projektech Ekospolu přestaly platit (i když byly uzavírány na rok a půl). Developer vrátil lidem rezervační poplatky a byty zařadí do prodeje znovu. A protože ceny bytů šly od té doby v Praze výrazně nahoru (psali jsme například zde) dostanou i tyto už jednou zarezervované byty dražší cenovku.
Praktika vyvolala spory i mezi developery
Ekospol je známý tím, že staví relativně levně na okraji Prahy. Proto když dal do nabídky projekt v Hostivaři nebo Měcholupech, po stovkách bytů se jen zaprášilo. Korec rezervované byty označoval za prodané a sám sebe pasoval do pozice developerského lídra.
Tím proti sobě ale popudil konkurenty. Ostatní velcí developeři takto rezervované byty označovali za virtuální a odmítali je počítat coby prodeje. Marcel Soural z Trigemy je navíc ve společné statistice Trigemy, Skansky a Ekospolu od počátku nezahrnoval mezi prodané.
Spor vyvrcholil tím, že z této statistické trojice letos Ekospol vypadl a nahradila ho společnost Central Group Dušana Kunovského, což vzájemné vztahy mezi developery ještě více ochladilo.
Korec mezitím pokaždé – zejména ve chvílích, kdy úřady některému z jeho projektů zamítly vydání územního rozhodnutí – svou strategii hájil (více čtěte zde). Další velký zlom však přišel koncem listopadu. To totiž vypršela další velká várka rezervačních smluv, tentokrát na projekt Ekocity Hostivař. Neprodlouženy zůstaly i rezervace na byty v nové etapě projektu Panorama Kyje, přestože tam bylo už územní rozhodnutí vydáno.
Bránit se rozhodla skupina devíti klientů, které navenek reprezentuje Michal Macháček. Ti se domáhali toho, aby jim byly rezervační smlouvy prodlouženy. Déle než rok totiž počítali s tím, že si rezervovali byt za určitou cenu, a tomu přizpůsobili své další plány.
„Po konzultaci s právníky jsme ale zjistili, že nic nezmůžeme, smlouvy byly podepsány,“ říká Macháček. On ani nikdo z jeho známých prý nevěděli, že si rezervují byt v projektu bez stavebního povolení. A kdo se na to explicitně nezeptal, ten se to podle Macháčka od Ekospolu nedozvěděl. „Chceme tak aspoň varovat další případné zákazníky, aby si rezervaci bytů s nevyřízenými územními rozhodnutími rozmysleli,“ říká Macháček.
Developer Korec: Poškození jsme hlavně my
Developer Korec vidí situaci jinak. „Musím zdůraznit, že poškozeným v této kauze je hlavně naše společnost Ekospol. Tu poškodily hlavně nezákonné kroky dotčených orgánů (stavebních úřadů městských částí), což ostatně ve svém rozhodnutí konstatoval i nadřízený odbor územního řádu pražského magistrátu,“ stěžuje si na liknavý postup úřadů při „schvalovačkách“.
Zatímco ostatní developeři ale toto riziko nesou sami, Ekospol ho ve formě rezervačních smluv na dosud nepovolené byty přenesl na své klienty.
I Korec nyní přiznává, že ti z toho „nadšení nejsou“. Těch vyloženě naštvaných je však podle něj minimum a skupinu kolem pana Macháčka označil za „marginální část klientů, která se neustálým tlakem snaží vymoci si na úkor ostatních klientů lepší podmínky, než jaké mu nabízela podepsaná smlouva”.
Podle Korce mají ostatní klienti většinou zájem o to, že si - i za vyšší ceny než původně - opět přednostně zarezervují “svůj” byt, až půjde znovu do prodeje. „Předpokládáme proto, že na trh se dostane jen zlomek těchto bytů,” říká Korec.
Nad tím, zda po této zkušenosti upustí od nešťastného způsobu rezervace bytů a příště bude nabízet zákazníkům jen ty se všemi povoleními, se prý zamyslí. „Teď vám ale neřeknu, jestli toho úplně necháme,“ říká s tím, že v některých projektech mu to vyšlo a ten, kdo si byt rezervoval, se ho posléze opravdu i dočkal.
